감정가	261,000,000 원
최저가	(80%) 208,800,000 원
보증금	(10%) 20,880,000 원
청구액	240,000,000 원

서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1002호

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사건번호	2025타경13262
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.08.04(화) 10:00 입찰 47일전
토지면적	11.05㎡(3.34 평)
건물면적	36.68㎡(11.10 평)
채무/소유자	손OO / 손OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 13262

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-11-12	경매접수
~1일	2025-11-13	경매개시결정
~96일	2026-02-16	배당요구종기일
~217일	2026-06-17	100%	261,000,000	유찰
~265일	2026-08-04	80%	208,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	화곡동 922-17	329.6분의 11.0537	11.0537 ㎡ (3.34평)
건물	화곡동 922-17	제10층 제1002호 철근콘크리트구조	36.68 ㎡ (11.10평)
1) 위치/도시지역/일반상업지역/토지거래계약에관한허가구역/버스정류장/주차장/지하철/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 등의 상업시설이 밀집한 주상복합지역입니다. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호 선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다. 3)건물의 구조 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 내 제10층 제1002호로서, - 사용승인일: 2018년 9월 19일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다. 4)이용상태 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 5)설비내역 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건 소재 토지는 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 장방형에 유사한 토지로서, 아파트 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 7)인접 도로상태등 본건 단지 북측으로 포장도로와 접합니다. 8)토지이용계획 및 제한상태 본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위 계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다. 9)공부와의 차이 - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 닫기
참고 사항	임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

건축물현황

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 922-17번지

대지면적

329.6㎡
(99.88평)

연면적

1602.01㎡
(485.46평)

건축면적

185.48㎡
(56.21평)

용적률산정
연면적

1380.62㎡
(418.37평)

건폐율

56.27%

용적률

418.88%

지상층수

10층

지하층수

1층

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2016.10.13

사용승인일자

2018.09.19

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 강서구 화곡동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	전용	보증금	월세	건축
26.05.01	우공아파트	9	36.68	3,000	95	2018

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년1월29일	소유권 손OO		소멸
2	2022년12월6일	약정/금지사항/환매특약		인수
3	2025년1월31일	임차권설정 양OO	240,000,000	인수
4	2025년11월13일	강제경매 주OOOO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-02-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
양OO	전부	240,000,000	O
양OO	2023.01.20. 2022.12.16.		2023.01.20.~
주OOOOOOO	전부	240,000,000	O
주OOOOOOO	2023.01.20. 2022.12.16.	2026.2.13.	2023.01.20.~
비고 (매각물건 명세서)	주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 양하늘의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 양하늘의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/상업지역/일반상업지역/토지거래계약에관한허가구역/버스정류장/주차장/지하철/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조/개별난방

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.11.13. 강제경매개시 설정 결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 를 말소하는 것을 조건으로 매각

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	강서세무서 (대표:02-2630-42, 팩스:02-2679-8777, 서울특별시 강서구 마곡서1로 60 (마곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	170건	278,705,882원 178,007,416원	64% 2.5회
6개월	274건	270,536,496원 186,124,448원	69% 2.2회
12개월	593건	269,554,451원 207,683,192원	77% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.