감정가	477,804,500 원
최저가	(100%) 477,804,500 원
보증금	(10%) 47,780,450 원
청구액	238,749,176 원

제주특별자치도 서귀포시 하예동 793

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사건번호	2024타경36970
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물지분매각
매각기일	2026.06.16(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	2,309.00㎡(698.47 평)
건물면적	24.92㎡(7.54 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	농OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 36970

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-18	경매접수
~1일	2024-12-19	경매개시결정
~96일	2025-03-24	배당요구종기일
~545일	2026-06-16	100%	477,804,500	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	하예동 793	임야	1957.5 ㎡ (592.14평)	2분의 1 지분 전부
	하예동 930-1	전	328.5 ㎡ (99.37평)	2분의 1 지분 전부
	하예동 930-4	전	23 ㎡ (6.96평)	2분의 1 지분 전부
건물	하예동 930-1	창고시설 시멘트블럭조	24.92 ㎡ (7.54평)	2분의 1 지분 전부
1) 위치/자연녹지지역/차량출입 가능/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 하예동 소재 ""논짓물"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여, 제반 교통사정 무난시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1,2) : 인접도로 및 토지 대비 등고 평탄한 부정형의 완경사지로서, 과수원으로 이용 중입니다. 일련번호(3) : 인접도로 및 토지 대비 등고 평탄한 부정형의 완경사지로서, 진입로로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 일련번호(1) : 지적도상 맹지이나, 인접지(일련번호(2,3))을 경유하여 출입가능합니다. 일련번호(2,3) : 북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1~3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다. 7)공부와의 차이 본건 일련번호(1)은 공부상 지목 '임야'이나, 현황 과수원, 일련번호(2,3)은 공부상 지목 '전'이나, 현황 과수원(일련번호(2)), 진입로(일련번호(3))으로 이용 중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요합니다. 본건 일련번호(1) 지상에 분묘 소재합니다. 1)건물의 구조 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 구조로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 창호: 새시창. 2)이용상태 창고시설로 이용 중입니다. 3)설비내역 전기설비등이 되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 해당사항 없습니다. 5)공부와의 차이 해당사항 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 지분매각임. 농지취득자격증명 필요(목록2,3.미제출시 보증금 몰수). 과수목 등 포함 평가임. 소재지1(하예동 793)임야(실제 과수원으로 이용 중임. 지상에 밀감목 및 수목 등이 소재하며, 제시외 분묘 1기가 소재함) 소재지2(하

건축물현황

소재지

제주특별자치도 서귀포시 하예동 930-1번지

대지면적

640.7㎡
(194.15평)

연면적

49.84㎡
(15.1평)

건축면적

49.84㎡
(15.1평)

용적률산정
연면적

49.84㎡
(15.1평)

건폐율

7.78%

용적률

7.78%

지상층수

1층

지하층수

주용도

창고시설

구조

블록구조

착공일자

1997.07.03

사용승인일자

1997.08.26

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년11월24일	소유권 김OO		소멸
2	2015년11월4일	소유권 김OO		소멸
3	2015년11월4일	지상권 농OOOO		인수
4	2016년7월12일	근저당권 농OOOO	288,000,000	소멸기준
5	2016년7월12일	근저당권 농OOOO	312,000,000	소멸
6	2024년1월10일	압류 국		소멸
7	2024년12월19일	임의경매 농OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년11월24일	소유권 김OO		소멸
2	2015년11월4일	소유권 김OO		소멸
3	2016년7월12일	근저당권 농OOOO	288,000,000	소멸기준
4	2016년7월12일	근저당권 농OOOO	312,000,000	소멸
5	2024년12월19일	임의경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-24)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
-목록1,2,3. 을구에 지상권등기(2015.11.4. 제68905호)가 있으나, 지상권자인 농협은행주식회사가 2026.3.5.자 말소동의서를 제출함.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 543일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 543일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/차량출입 가능/간선도로

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주의사항 (최선순위 설정일: 2016. 7. 12. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: -목록1,2,3. 을구에 지상권등기(2015.11.4. 제68905호)가 있으나, 지상권자인 농협은행주식회사가 2026.3.5.자 말소동의서를 제출함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -목록1. 일부 지상에 공부상 표시 없는 분묘가 소재하므로 분묘기지권 성립여지 있음.

2026.01.07 승계인 유OOOOOOOOOO OOOO 보정기일연기신청 제출

-일괄매각. 지분매각임. -특별매각조건, 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) -특별매각조건, 이 사건 목록2,3.토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출 하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -목록1,2. 지상에 식재되어 있는 과수목(감귤나무 등) 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. -목록1.은 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '과수원'으로, 목록2.은 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '과수원'으로, 목록3.은 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '진입로'로 이용 중임. -목록1.은 지적도상 맹지이나, 인접지(목록2,3.)을 경유하여 출입가능하고, 목록2,3.은 북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포 장도로에 접함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	46건	678,621,241원 259,762,478원	43% 3.1회
6개월	110건	767,610,818원 288,155,042원	41% 3.2회
12개월	181건	774,852,704원 302,209,727원	42% 3.1회

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