감정가	4,834,905,130 원
최저가	(100%) 4,834,905,130 원
보증금	(10%) 483,490,513 원
청구액	4,368,000,000 원

경상남도 김해시 상동면 우계리 755-3

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사건번호	2025타경11882
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.16(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	5,056.00㎡(1,529.44 평)
건물면적	2,537.38㎡(767.56 평)
채무/소유자	주OOO OOOOOO / 주OOO OOOOOO
채권자	중OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11882

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-30	경매접수
~2일	2025-08-01	경매개시결정
~96일	2025-11-03	배당요구종기일
~321일	2026-06-16	100%	4,834,905,130	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	우계리 755-3	공장용지	5056 ㎡ (1,529.44평)
건물	우계리 755-3	단층 공장 철골조	1458 ㎡ (441.05평)
	우계리 755-3	1층 공장 일반철골구조	410.07 ㎡ (124.05평)
	우계리 755-3	2층 기숙사, 사무실 일반철골구조	177.36 ㎡ (53.65평)
	우계리 755-3	지하층 공장 일반철골구조	59.15 ㎡ (17.89평)
	우계리 755-3	1층 사무실, 화장실 일반철골구조	102 ㎡ (30.86평)
	우계리 755-3	2층 창고 일반철골구조	111.8 ㎡ (33.82평)
제시외 건물	우계리 755-3	휴게실	9 ㎡ (2.72평)	포함
	우계리 755-3	창고	70 ㎡ (21.18평)	포함
	우계리 755-3	창고	60 ㎡ (18.15평)	포함
	우계리 755-3	공장일부	56 ㎡ (16.94평)	포함
	우계리 755-3	계단실 상부	24 ㎡ (7.26평)	포함
	우계리 755-3	관정	㎡ (0.00평)	포함
	우계리 755-3	기계기구	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/버스정류장/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 ‘광재 톨게이트’ 남동측에 위치하며, 주위는 중소규모공장 등으로 형성되어있는 기존 공업지대로 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 2)토지의 상황 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중이며, 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함. 3)건물의 구조 및 현상 1. 건물의 구조 기호(2) : 철골조 샌드위치판넬 및 슬라브지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2002.09.19.)(증축일 : 2002.12.13.) 주기둥 : H-Beam(450x200mm) 벽 체 : 샌드위치판넬잇기 마감 등임. 바 닥 : 하드너 마감 등임. 창 호 : 새시창호임. 높 이 : 약 10m 기호(3-1) : 일반철골구조 및 철근콘크리트조 판넬지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 2014.01.07.) 주기둥 : H-Beam(300x150mm) 벽 체 : 사이딩 판넬 마감 등임. 바 닥 : 타일, 하드너, 장판깔기 마감 등임. 창 호 : 새시창호임. 높 이 : 약 8m 기호(3-2) : 일반철골구조 및 철근콘크리트조 판넬지붕(현황 철근콘크리트조 슬래브지붕) 2층건으로서, (사용승인일 : 2014.01.07.) 외 벽 : 치장 타일 마감 등임. 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 마감 등임. 바 닥 : 타일 마감 등임. 창 호 : 새시창호임. 2. 이용상황 -기호(2) : 공장으로 이용중임. -기호(3-1) : 지하 - 공장으로 이용중임. 1층 - 공장, 사무실 등으로 이용중임. 2층 - 기숙사로 이용중임. -기호(3-2) : 1층 - 사무실, 화장실로 이용중임. 2층 - 창고로 이용중임. 3. 부대설비 기호(2) : 전기설비 등이 갖추어져 있음. 기호(3-1) : 제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음. 기호(3-2) : 제반 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음. 4. 부합물 및 종물 관계 본건 토지일부 지상에는 별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외 건물 및 관정 기호 (ㄱ~ㅂ)이 소재하며, 부합물 및 종물의 구조, 현상 등으로 보아 본건 토지 및 건물의 사용, 수익, 처분 등에 미치는 영향의 정도가 미미하다고 판단되어, 이에 구애됨 없이 평가하였음. (후첨‘지적 및 건물개황도’참조) 5. 공부와의 차이 없음. 6. 기타 참고사항 본건 기호(3-2) 건물은 ‘건물등기사항전부증명서’상 일반철골구조 및 철근콘크리트조 판넬지붕 부속건물로 등재되어있으나, 현장조사시 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 확인되는 바, 이를 고려하여 감정평가하였음. 4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 공장가동에 수반되는 Continuous Quenching Furnace 외 23식으로서, 현상은 보통시 되며, 경상남도 김해시 상동면 우계리 755-3번지 공장 내 설치 되어있는 것을 동장소에서 실시하였음. 또한 본건 기계기구 목록기호 19번은 목록상 재원과 현황을 비교하여 판단할 때 동일한 것으로 추정하기 어려워 확인불능으로 처리하였으며, 이건 기계기구(크레인)는 목록외 기계기구(크레인) 1개가 새로이 확인된 것으로 처리하여 제시외기계기구 목록(ㅅ)으로 추가하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 5)공작물의 현상 --- 6)기타참고사항 --- 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 〔제시 외 관정 1-6, 제시 외 건물 1-1~1-5 및 기계기구 2-1~2-18, 2-20~2-24〕포함. - 제시 외 기계기구 ㅅ (2-25) 매각에 포함. 기호1 `공장용지`로 이용중이며 위 지상에

건축물현황

소재지

경상남도 김해시 상동면 우계리 755-3번지

대지면적

연면적

860.38㎡
(260.72평)

건축면적

554.3㎡
(167.97평)

용적률산정
연면적

801.23㎡
(242.8평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

1층

주용도

공장

구조

일반철골구조

착공일자

2013.10.04

사용승인일자

2014.01.07

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	접 수	소유권 (OOOO		소멸
2	2015년9월14일	근저당권 중OOOO	3,000,000,000	소멸기준
3	2015년9월14일	근저당권 중OOOO	648,000,000	소멸
4	2015년9월14일	근저당권 중OOOO	720,000,000	소멸
5	2025년2월25일	가압류 한OOOO	800,161,260	소멸
6	2025년3월17일	가압류 신OOOO	1,459,050,000	소멸
7	2025년8월1일	임의경매 중OOOO		소멸
8	2026년4월6일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2003년10월10일	소유권 (OOOO		소멸
2	2015년9월14일	근저당권 중OOOO	3,000,000,000	소멸기준
3	2015년9월14일	근저당권 중OOOO	648,000,000	소멸
4	2015년9월14일	근저당권 중OOOO	720,000,000	소멸
5	2025년2월25일	가압류 한OOOO	800,161,260	소멸
6	2025년3월17일	가압류 신OOOO	1,459,050,000	소멸
7	2025년8월1일	임의경매 중OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-03)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 318일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 버스정류장/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/철골조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2015.9.14. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. 〔제시 외 관정 1-6, 제시 외 건물 1-1~1-5 및 기계기구 2-1~2-18, 2-20~2-24〕포함. - 제시 외 기계기구 ㅅ (2-25) 매각에 포함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 김해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)321-6292, 경남 김해시 우암로 167 (내동 1071-2))
세무서	김해세무서 (대표:055-320-62, 팩스:055-335-2250, 경상남도 김해시 호계로 440 (부원동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	35건	2,116,801,789원 1,263,609,712원	56% 2.9회
6개월	55건	2,067,178,819원 1,233,872,556원	56% 3.2회
12개월	110건	2,061,988,790원 1,329,650,857원	58% 3.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.