감정가	1,086,595,300 원
최저가	(100%) 1,086,595,300 원
보증금	(10%) 108,659,530 원
청구액	727,063,401 원

경상남도 거창군 고제면 개명리 1364-1

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사건번호	2025타경10278
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.12(금) 10:00 입찰 13일전
토지면적	337,355.00㎡(102,049.89 평)
건물면적	138.60㎡(41.93 평)
채무/소유자	황OO / 황OO
채권자	거OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10278

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-22	경매접수
~1일	2025-07-23	경매개시결정
~97일	2025-10-27	배당요구종기일
~325일	2026-06-12	100%	1,086,595,300	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	개명리 1364-1	답	433 ㎡ (130.98평)
	개명리 산2-10	임야	271240 ㎡ (82,050.10평)
	개명리 산2-9	임야	26479 ㎡ (8,009.90평)
	개명리 산2-1	임야	33719 ㎡ (10,200.00평)
	개명리 1364-3	전	4998 ㎡ (1,511.90평)
	개명리 1364-2	전	486 ㎡ (147.02평)
제시외 건물	개명리 산2-10	오두막	25 ㎡ (7.56평)	포함
	개명리 산2-10	컨테이너	24 ㎡ (7.26평)	포함
	개명리 산2-10	창고	15.6 ㎡ (4.72평)	포함
	개명리 산2-10	가추	72 ㎡ (21.78평)	포함
	개명리 산2-10	창고	2 ㎡ (0.61평)	포함
1) 위치/농림지역/보전관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 경상남도 거창군 고제면 개명리 소재 골터마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 산간농경지대로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1,5,6) 부정형 급경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(2~4) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다. 4)인접 도로상태 기호(1~6) 지적도상 맹지이나, 인근 및 내부에 임도가 개설되어 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,5,6) 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다. 기호(2) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용 산지(보전산지)<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>. 기호(3) 농림지역, 사방지<사방사업법>,임업용산지(보전산지)<산지관리법>. 기호(4) 농림지역, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 기호(2) 지상에 제시외건물이 소재합니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 이설이 용이한 컨테이너 1식은 매각에서 제외(감정서 사진 참고) - 목록 1, 5, 6 토지는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) - 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음 - 목록 1, 5, 6 토지는 일부 구거로 이용되고 있음 - 목록 2, 3, 4, 5 토지는 일부 도로로 이용되고 있음

국토부실거래가 경상남도 거창군 고제면 개명리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.05.18	대	계획관리	8m미만	456	1,656
26.05.18	대	계획관리	8m미만	618	2,244
26.05.06	답	보전관리	8m미만	367	946
26.05.06	답	보전관리	8m미만	367	946
26.05.06	전	보전관리	8m미만	162	400
26.05.06	답	보전관리	8m미만	2773	7,154
26.05.06	답	보전관리	8m미만	2773	7,154
26.04.23	전	보전관리	-	1177	1,300
26.03.09	대	계획관리	8m미만	542	2,800
26.03.09	대	계획관리	8m미만	334	2,500
26.03.09	대	계획관리	8m미만	33	200
25.12.26	전	계획관리	8m미만	219	710
25.12.26	전	계획관리	8m미만	280	890
25.12.16	전	보전관리	-	1636	2,900
25.12.15	전	보전관리	-	476	700
25.12.15	임야	보전관리	-	2777	300
25.12.10	답	보전관리	-	1762	1,000
25.11.24	과수원	보전관리	8m미만	751	1,202
25.10.31	전	보전관리	-	1636	2,900
25.10.21	전	보전관리	-	347	1,930
25.10.21	임야	보전관리	12m미만	676	470
25.10.15	임야	보전관리	-	8926	1,000
25.10.10	답	보전관리	-	1640	3,472
25.09.19	대	계획관리	8m미만	384	1,200
25.09.19	과수원	계획관리	-	1072	1,880
25.09.18	전	계획관리	8m미만	418	798
25.09.18	대	계획관리	8m미만	380	882
25.06.13	유원지	보전관리	8m미만	602	4,274
25.05.01	답	보전관리	8m미만	433	600
25.05.01	답	보전관리	8m미만	1129	1,600
25.05.01	도로	보전관리	8m미만	463	350
25.05.01	대	계획관리	8m미만	73	300
25.04.07	답	보전관리	-	1431	2,598
25.03.27	전	보전관리	8m미만	79	80
25.03.12	임야	보전관리	-	705	46
25.03.12	전	보전관리	-	81	74
25.03.12	전	보전관리	8m미만	3110	5,480
25.01.02	답	보전관리	-	965	1,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년10월19일	소유권 황OO		소멸
2	2018년10월24일	근저당권 거OOOO	840,000,000	소멸기준
3	2025년7월23일	임의경매 거OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-27)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 311일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 311일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/보전관리지역/보전산지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2018. 10. 24. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 이설이 용이한 컨테이너 1식은 매각에서 제외(감정서 사진 참고) - 목록 1, 5, 6 토지는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) - 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음 - 목록 1, 5, 6 토지는 일부 구거로 이용되고 있음 - 목록 2, 3, 4, 5 토지는 일부 도로로 이용되고 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 거창지원 (501-29)경상남도 거창군 거창읍 죽전1길 31 대표 : 055)940-7170 관할지역 : 거창군, 합천군, 함양군
등기소	창원지방법원 거창지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)944-1217, 경남 거창군 거창읍 죽전1길 31 (중앙리 433))
세무서	거창세무서 (대표:055-940-02, 팩스:055-944-0381, 경상남도 거창군 거창읍 상동2길 14)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	0건	0원 0원	0% 0회
12개월	1건	188,890,400원 51,629,900원	27% 6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.