감정가	382,255,850 원
최저가	(70%) 267,579,000 원
보증금	(10%) 26,757,900 원
청구액	254,439,899 원

경상북도 경주시 사정동 61-2

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사건번호	2025타경512
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.07.14(화) 10:00 입찰 28일전
토지면적	449.33㎡(135.92 평)
건물면적	239.77㎡(72.53 평)
채무/소유자	서OO / 서OO
채권자	안OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 512

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-09-02	경매접수
~0일	2025-09-02	경매개시결정
~72일	2025-11-13	배당요구종기일
~280일	2026-06-09	100%	382,255,850	유찰
~315일	2026-07-14	70%	267,579,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	사정동 61-2	대	370 ㎡ (111.93평)
토지	사정동 61-5	대	79.3333 ㎡ (24.00평)	지분 9분의 6 전부
건물	사정동 61-2	1층 주택 시멘트부록조	95.04 ㎡ (28.75평)
	사정동 61-2	1층 주택 시멘트부록조	42.93 ㎡ (12.99평)
	사정동 61-2	1층 변소, 목욕탕 시멘트부록조	8.1 ㎡ (2.45평)
	사정동 61-2	1층 변소, 창고 시멘트부록조	3.6 ㎡ (1.09평)
제시외 건물	사정동 61-2	주택	25.9 ㎡ (7.83평)	포함
	사정동 61-2	주택	30.6 ㎡ (9.26평)	포함
	사정동 61-2	보일러실	2.8 ㎡ (0.85평)	포함
	사정동 61-2	창고	2.8 ㎡ (0.85평)	포함
	사정동 61-2	휴게실	18.1 ㎡ (5.48평)	포함
	사정동 61-2	모래놀이장	9.9 ㎡ (2.99평)	포함
1) 위치/제1종일반주거지역/간선도로/기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 경주시 사정동 "서라벌네거리" 남서측 약 120 m 지점에 위치하는 토지·건물(단독주택)로서, 간선도로 후면의 기존주택지대임. 2)교통상황 차량 출입 불가하나, 간선도로와 가까우므로 대중교통사덩은 양호함. 3)형태 및 이용상태 기호 1) ; 기호 3)을 공용사도로 이용중인 사다리꼴의 토지로 인접지대와 평탄한 단독주택부지이며. 남서측 출입구 부분 일부는 현황 도로임. 기호 3) : 기호 1)의 진입도로로서 ㄴ)자형의 공용사도임. 4)인접 도로상태 서측으로 폭 약 2미터의 공용사도(기호 3 토지)로 통하며, 북측으로 폭 약 25미터의 간선도로와 연결됨. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1) : 제1종일반주거지역 , 고도지구(10m이하) , 특화경관지구 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경주공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호 3) : 제1종일반주거지역 , 고도지구(10m이하) , 특화경관지구 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경주공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 건물감정요항표 참조 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 건물감정요항표 참조 1)건물의 구조 기호 2-나) : 시멘트블럭조 강판기와지붕 단층으로 외벽 : 일부 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지, 탕리 등 마감 창호 : 샛시 유리창 등 (사용승인일은 1973.08.23.이나 최근 내·외부 수리로 현상 양호한 상태임) 2)이용상태 단독주택 -잠금장치 및 점유자 부재로 외부에서의 개략적인 조사 등에 의함 3)설비내역 위생, 급배수 설비, 난방설비 등. 4)부합물 및 종물 토지 건물 감정평가명세표 참조 5)공부와의 차이 공부상 토기와지붕이나 실제 강판기와지붕임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 ; 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건 건물 2-가, 다, 라)는 멸실 상황이며, 동측 일부에 조성된 잔디정원 등은 토지에 포함하여 평가하되, 간이구조의 휴게실, 모래놀이장 및 어린이 놀이시설(미끄럼틀)등은 이전이 용이함을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가함. 본건 지상의 건물 및 제시외 건물은 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병용함. 본건 건물 및 제시외 건물의 옥상에 설치된 태양광발전설비는 평가목적을 고려하여 건물에 포함하여 평가함. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 각 건물옥상의 태양광발전설비 포함. 목록2 중 공부상 토기와지붕(42.93㎡)은 실제 강판기와지붕이고, 주택 일부(95.04㎡) 및 부속건물(8.1㎡, 3.6㎡)은 멸실 감안 평가. 목록1 지상 일부 잔디정원은 포함 평가하되 간이구조의 휴게실 및 모래놀이장, 어린이놀이시설(미끄럼틀) 등 각 이전 용이한 물건은 매각제외. `별밤stay`라는 간판이 걸려 있음.

건축물현황

소재지

경상북도 경주시 사정동 61-2번지

대지면적

370㎡
(112.12평)

연면적

95.04㎡
(28.8평)

건축면적

95.04㎡
(28.8평)

용적률산정
연면적

95.04㎡
(28.8평)

건폐율

25.69%

용적률

25.69%

지상층수

1층

지하층수

주용도

단독주택

구조

블록구조

착공일자

사용승인일자

1973.08.23

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경상북도 경주시 사정동

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.05.08	26	45,000		1951
26.04.13	32.76	70,000		1976
26.03.12	81.18	500	35	1980
26.03.09	101.28	45,000		1994
26.03.04	205.74	3,000	60
26.03.03	43.76	22,200		1968
26.02.08	55.79	22,000		1985
26.02.06	66	43,500		1977
26.02.03	57.85	20,500		1973
26.01.21	77.81	1,000	120
26.01.09	62	48,000		1978
26.01.08	71.88	13,800		1975
26.01.02	72.3	34,700		1973
25.12.31	35	46,000		1973
25.11.24	39	100	32
25.11.13	242.76	62,000		1994
25.11.07	62.98	31,000		2007
25.10.12	65.88	50,000		1973
25.08.22	46.07	14,000		1973
25.08.15	33	30,000		1924
25.08.09	53.5	500	35	1980
25.08.07	65.88	42,000		1973
25.07.23	107.43	214,700		2002
25.06.23	60.24	16,000		1969
25.05.19	36	55,000		1961
25.05.15	43.31	500	55	1973
25.05.08	56.13	3,000	0	1968
25.04.10	92.13	190,000		2004
25.04.09	56.13	15,000		1968
25.04.05	79.74	52,000		1976
25.02.25	59	500	25	1978
25.02.10	19	38,250		1954

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년8월30일	소유권 서OO		소멸
2	2022년8월30일	근저당권 안OOOO	325,000,000	소멸기준
3	2024년7월2일	근저당권 이OO	50,000,000	소멸
4	2025년2월18일	근저당권 최OO	15,000,000	소멸
5	2025년9월3일	임의경매 안OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년8월30일	소유권 서OO		소멸
2	2022년8월30일	근저당권 안OOOO	325,000,000	소멸기준
3	2024년7월2일	근저당권 이OO	50,000,000	소멸
4	2025년2월18일	근저당권 최OO	15,000,000	소멸
5	2025년9월3일	임의경매 안OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	목록 1,2번	25,000,000 [월]미상
강OO	2025.04.16(사업자등록신청일) 미상		2025.04.15~2027.04.15
최OO	목록 1,2번	10,000,000 [월]500,000
최OO	2025.05.07(사업자등록신청일) 미상		2025.05.07~2026.05.06

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제1종일반주거지역/간선도로/기와지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.8.30.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 각 건물옥상의 태양광발전설비 포함. 목록2 중 공부상 토기와지붕(42.93㎡)은 실제 강판기 와지붕이고, 주택 일부(95.04㎡) 및 부속건물(8.1㎡, 3.6㎡)은 멸실 감안 평가. 목록1 지상 일부 잔디정원은 포함 평가하되 간이 구조의 휴게실 및 모래놀이장, 어린이놀이시설(미끄럼틀) 등 각 이전 용이한 물건은 매각제외.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 경주지원 (381-45)경상북도 경주시 화랑로 89 (동부동 203) 대표 : 054)770-4300, 야간 : 054)770-4380 관할지역 : 경주시
등기소	대구지방법원 경주지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(054)742-9346, 경북 경주시 화랑로 89 (동부동 203))
세무서	경주세무서 (대표:054-779-12, 팩스:054-743-4408, 경상북도 경주시 원화로 335 (성동동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	12건	330,041,720원 163,160,667원	51% 2.5회
6개월	15건	286,146,728원 141,560,533원	52% 2.5회
12개월	28건	303,936,855원 161,868,270원	53% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

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