감정가	722,009,240 원
최저가	(100%) 722,009,240 원
보증금	(10%) 72,200,924 원
청구액	360,000,000 원

전라남도 강진군 마량면 마량리 1022-1

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사건번호	2025타경5207
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지전체 및 건물지분매각
매각기일	2026.06.08(월) 10:00 입찰 11일전
토지면적	4,796.00㎡(1,450.79 평)
건물면적	1,440.69㎡(435.81 평)
채무/소유자	벤OOO OOOOOO / 벤OOO OOOOOO
채권자	강OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5207

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-28	경매접수
~5일	2025-03-05	경매개시결정
~94일	2025-06-02	배당요구종기일
~465일	2026-06-08	100%	722,009,240	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	마량리 1022-1	잡종지	676 ㎡ (204.49평)
	마량리 1277-1	양어장	2731 ㎡ (826.13평)
	마량리 1277-4	양어장	450 ㎡ (136.13평)
	마량리 1277-10	양어장	91 ㎡ (27.53평)
	마량리 1277-11	양어장	310 ㎡ (93.78평)
	마량리 1277-12	양어장	228 ㎡ (68.97평)
	마량리 1022-15	답	164 ㎡ (49.61평)
	마량리 1022-17	답	47 ㎡ (14.22평)
	마량리 1022-16	답	99 ㎡ (29.95평)
건물	마량리 1277-1	단층 양어장 철골조	516.6 ㎡ (156.27평)
	마량리 1277-1	단층 관리사 철골조	111.62 ㎡ (33.77평)
	마량리 1277-1	지하1층 펌프실 철골조	36 ㎡ (10.89평)
	마량리 1277-1	단층 발전기실 철골조	36 ㎡ (10.89평)
	마량리 1022-1	1층 축양장 일반철골구조	495.67 ㎡ (149.94평)
	마량리 1022-1	2층 작업장 일반철골구조	120 ㎡ (36.30평)
제시외 건물	마량리 1277-1	기계기구	㎡ (0.00평)	포함
	마량리 1277-1	기계실	24 ㎡ (7.26평)	포함
	마량리 1277-1	창고	12.6 ㎡ (3.81평)	포함
	마량리 1277-1	기계실	18 ㎡ (5.45평)	포함
	마량리 1277-1	다용도실	49.2 ㎡ (14.88평)	포함
	마량리 1277-1	창고	16.2 ㎡ (4.90평)	포함
	마량리 1022-1	화장실	4.8 ㎡ (1.45평)	포함
1) 위치/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 기호(1),(8),(10),(11)는 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 ‘마량초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공업지대, 아파트, 학교 및 전, 답 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다. 기호(2)~(6)은 전라남도 강진군 마량면 마량리 소재 ‘마량초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전, 양어장 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다. 2)토지의 상황 기호(1),(8)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(2)~(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 양어장 건부지로 이용 중입니다. 기호(10),(11)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현 ‘도로’로 이용 중입니다. 3)건물의 구조 및 현상 기호7-(가)는 철골조 칼라강판지붕 단층 건물(양식장)로서, - 내·외 벽 : 차광막마감(무벽체) 등으로 시공되었습니다. 기호7-(나)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(관리사)로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호7-(다),7-(라)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물(펌프실 및 발전기실)로서, - 외 벽 : 페인트마감 - 내 벽 : 콘크리트마감 등으로 시공되었습니다. 기호9-(마)는 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물(동·식물관련시설, 일반음식점, 식품제조업소, 사무소)로서, - 외 벽 : 판넬마감 등 - 내 벽 : 판넬마감, 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은 조적조 슬래브지붕 단층 건물(화장실)로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등 - 내 벽 : 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉡,㉣은 판넬조 판넬지붕 단층 건물(기계실)로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉢,㉥은 파이프조 강판지붕 단층 건물(창고)로서, - 외 벽 : 강판마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉤은 조적조 판넬지붕 단층 건물(다용도실)로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 4)기계/기구의 현상 가. 본건 기계기구의 평가는 공장 관계자의 안내를 받을 수 없어 귀 제시목록을 기준으로 조사·평가하였으며, 실지조사 당시 운휴 중인 공장으로서 기계기구의 정상작동 여부는 불분명하니 업무진행시 재확인하시기 바랍니다. 나. ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호’의 일련번호 ‘5’는 현황 소재불명이니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. 5)공작물의 현상 해당사항 없습니다. 6)기타참고사항 해당사항 없습니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1,8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함 - 목록2~6은 5필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있음 - 목록10,11의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중이고, 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 2.자 사실조회회신서 참조) - 목록9는 등기사항전부증명서상 면적(615.67)과 일반건축물대장상 면적(651.1)이 상이한바, 일반건축물대장상 2018.5.21.자에 증축된 면적(35.43)이 미반영 된 등기사항전부증명서 미정리 상태인 것으로 확인되어 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 평가함(2025.12.11.자 사실조회회신서 참조) - 기계기구 목록1.의 가설건축물은 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호'상 990로 표기되어 있으나 현황은 약 1,137.5인바, 현황을 기준으로 평가함 - 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호'의 일련번호 '5'는 현황상 소재불명임 -부동산표시 1,8,9,10,11번은 마량팰리스파크 아파트 서측에 위치함. -부동산표시 2,3,4,5,6,7번은 강진마량농공단지 서쪽에 위치함.

건축물현황

소재지

전라남도 강진군 마량면 마량리 1022-1번지

대지면적

723㎡
(219.09평)

연면적

651.1㎡
(197.3평)

건축면적

498.43㎡
(151.04평)

용적률산정
연면적

651.1㎡
(197.3평)

건폐율

68.94%

용적률

90.06%

지상층수

2층

지하층수

주용도

동물및식물관련시설

구조

일반철골구조

착공일자

2006.08.10

사용승인일자

2007.02.22

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2006년2월28일	소유권 벤OOOO		소멸
2	2014년12월18일	근저당권 강OOOO	520,000,000	소멸기준
3	2024년2월16일	근저당권 조OO	45,000,000	소멸
4	2024년12월17일	가압류 신OOOO	53,550,000	소멸
5	2025년2월19일	가압류 강OOOO	9,563,219	소멸
6	2025년2월27일	가압류 농OOOO	146,747,450	소멸
7	2025년2월28일	가압류 수OOO	16,305,272	소멸
8	2025년3월5일	임의경매 강OOOO		소멸
9	2025년5월30일	가압류 정OO	67,138,355	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2007년2월23일	소유권 벤OOOO		소멸
2	2014년12월18일	근저당권 강OOOO	520,000,000	소멸기준
3	2024년2월16일	근저당권 조OO	45,000,000	소멸
4	2024년12월17일	가압류 신OOOO	53,550,000	소멸
5	2025년2월19일	가압류 강OOOO	9,563,219	소멸
6	2025년2월27일	가압류 농OOOO	146,747,450	소멸
7	2025년2월28일	가압류 수OOO	16,305,272	소멸
8	2025년3월5일	임의경매 강OOOO		소멸
9	2025년5월30일	가압류 정OO	67,138,355	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-02)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	2층124.06㎡	없음 [월]월 20만원	X
강OO	2018.05.30		2018. 05. 11.-2023. 05. 10.
고OO	1층공장전부	3,000만원 [월]없음	X
고OO	2025.02.24 2025.02.24		2024. 12. 15.-2029. 12. 14.
김O	미상	미상 [월]미상	X
김O	2022.05.12		2022. 05. 01.-2024. 04. 30.
비고 (매각물건 명세서)	① 강희정 : 상가건물임대차현황서(2025.3.11.자 해남세무서장 발급)에 의하면 사업자등록신청일 : 2018.5.30., 임대차 대상물 : 2층, 124.06㎡, 임대차기간 : 2018. 5. 11.~ 2023. 5. 10., 보증금 : 없음. 차임 : 200,000원 ② 고실희 : 1층 전부를 공장용도로 사용하고 있으나, 사업자등록은 되어 있지 않고 주민등록만 전입되어 있음 ③ 김석 : 채무자겸소유자 벤처21영어조합법인의 대표 김성환의 자녀로 임대차관계 없이 사업자등록만 되어 있음

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
① 강희정 : 상가건물임대차현황서(2025.3.11.자 해남세무서장 발급)에 의하면 사업자등록신청일 : 2018.5.30., 임대차 대상물 : 2층, 124.06㎡, 임대차기간 : 2018. 5. 11.~ 2023. 5. 10., 보증금 : 없음. 차임 : 200,000원 ② 고실희 : 1층 전부를 공장용도로 사용하고 있으나, 사업자등록은 되어 있지 않고 주민등록만 전입되어 있음 ③ 김석 : 채무자겸소유자 벤처21영어조합법인의 대표 김성환의 자녀로 임대차관계 없이 사업자등록만 되어 있음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 449일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 449일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/철골조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2014. 12. 18. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1,8 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함. - 목록8,10,11 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 2.자 사실조회회신서 참조) - 목록2~6은 5필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있음 - 목록9는 등기사항전부증명서상 면적(615.67㎡)과 일반건축물대장상 면적(651.1㎡)이 상이한바, 일반건축물대장상 2018.5.21.자에 증축된 (2025. 12. 11.자 사실조회회신서 참조) - 기계기구 목록1.의 가설건축물은 ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호’상 990㎡로 표기되어 있으나 현황은 약 1,137.5㎡인바, 현황을 기준으로 평가함 - ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-86호'의 일련번호 '5'는 현황상 소재불명임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 본원 강진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)432-2564, 전남 강진군 강진읍 중앙로 212 (동성리 19-4))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	214,314,000원 172,000,000원	80% 1회
6개월	1건	214,314,000원 172,000,000원	80% 1회
12개월	1건	214,314,000원 172,000,000원	80% 1회

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