감정가	3,530,512,330 원
최저가	(100%) 3,530,512,330 원
보증금	(10%) 353,051,233 원
청구액	3,207,274,013 원

경상남도 거제시 장평동 686-4

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사건번호	2025타경21962
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.06.08(월) 10:00 입찰 6일전
토지면적	36,755.00㎡(11,118.39 평)
건물면적
채무/소유자	반OO / 반OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 21962

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-09-11	경매접수
~1일	2025-09-12	경매개시결정
~74일	2025-11-24	배당요구종기일
~270일	2026-06-08	100%	3,530,512,330	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장평동 686-4	답	57 ㎡ (17.24평)
	장평동 687-3	임야	1229 ㎡ (371.77평)
	장평동 687-5	임야	298 ㎡ (90.15평)
	장평동 산85	임야	25298 ㎡ (7,652.65평)
	장평동 산85-2	임야	7328 ㎡ (2,216.72평)
	장평동 산85-3	임야	628 ㎡ (189.97평)
	장평동 산83-12	임야	1398.529 ㎡ (423.06평)	지분 50392분의 1917 전부
	장평동 산83-18	임야	25.2597 ㎡ (7.64평)	지분 50392분의 1917 전부
	장평동 산83-21	임야	493.2113 ㎡ (149.20평)	지분 50392분의 1917 전부
1) 위치/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 경상남도 거제시 장평동 소재"양지초등학교"남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독 및 공동주택, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1 : 부정형의 토지로서, 답기타로 이용 중임. 일련번호 2 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 3 : 사다리형의 토지로서, 자연림 및 일부 토지임야로 이용 중임. 일련번호 4 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 5 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 6 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 7 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 8 : 부정형의 토지로서, 임야기타(묘지)로 이용 중임. 일련번호 9 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 일련번호 1 : 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 2~6,8 : 지적도상 맹지임. 일련번호 7,9 : 북측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 6 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 7 : 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(숲에온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 8 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 일련번호1 토지는 공부상 지목은 답이나, 현황 답기타로 이용중임. 일련번호3 토지는 공부상 지목은 임야이나, 현황 자연림 및 일부 토지임야로 이용중임. 일련번호8 토지는 공부상 지목은 임야이나, 현황 묘지로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록[7, 8, 9] 지분매각. -목록[1] 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음). -목록[1] 토지는 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘답기타’임. -목록[8] 지상에 제시외 분묘가 수기 소재, 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘묘지’임. -목록[9] 지상에 제시외 분묘 1기가 소재, 최저매각가격은 제시외 분묘로 인해 영향 받는 가격임. -목록[2, 4~7, 9]토지는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성 있음. -목록[4~6] 토지는 거제시로부터 건축허가(신고)(2012-건축과-신축허가-196, 2012년)를 득한 토지이나 2017년에 취소된 것으로 조사되므로 건축허가(신고)와 관련 사항은 거제시 관련부서(허가과)에 확인 필요함. -목록[2~6, 8] 지적도상 맹지임. -목록[3] 지상에 제시외 물건(컨테이너)이 소재하나. 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외하고 이에 구애 없이 토지를 평가함. *목록 1,3번 토지상에 이동가

국토부실거래가 경상남도 거제시 장평동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.18	대	제2종일반주거	12m미만	184	28,000
25.11.10	전	제2종일반주거	-	88.29	3,052	지분
25.11.10	전	제2종일반주거	-	82	2,826	지분
25.11.10	전	제2종일반주거	-	82	2,826	지분
25.11.04	도로	근린상업	-	46	8,077
25.11.04	대	근린상업	8m미만	40	7,023
25.09.11	대	준주거	25m미만	506.2	60,000
25.08.02	대	준주거	25m미만	506.2	60,000
25.01.21	임야	농림	-	22707	7,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년6월9일	소유권 반OO		소멸
2	2015년6월9일	근저당권 (OOOO	3,600,000,000	소멸기준
3	2015년6월9일	지상권 (OOOO		소멸
4	2015년6월9일	가등기 (OOOO		소멸
5	2015년7월3일	가압류 (OOOO	1,450,000,000	소멸
6	2019년3월8일	가처분 (OOOO		소멸
7	2020년11월18일	압류 거OO		소멸
8	2024년6월24일	가압류 메OOOO	427,629,903	소멸
9	2025년2월6일	압류 거OO		소멸
10	2025년9월12일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-24)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/녹지지역/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지

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주의사항 (최선순위 설정일: 2015. 6. 9. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -목록[8, 9] 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명. -목록[2, 4~7, 9] 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음.

-일괄매각. -목록[7, 8, 9] 지분매각. -목록[1] 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음). -목록[1] 토지는 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘답기타’임. -목록[8] 지상에 제시외 분묘가 수기 소재, 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘묘지’임. -목록[9] 지상에 제시외 분묘 1기가 소재, 최저매각가격은 제시외 분묘로 인해 영향 받는 가격임. -목록[2, 4~7, 9]토지는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성 있음. -목록[4~6] 토지는 거제시로부터 건축허가(신고)(2012-건축과-신축허가-196, 2012년)를 득한 토지이나 2017년에 취소된 것으 로 조사되므로 건축허가(신고)와 관련 사항은 거제시 관련부서(허가과)에 확인 필요함. -목록[2~6, 8] 지적도상 맹지임. -목록[3] 지상에 제시외 물건(컨테이너)이 소재하나. 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외하고 이에 구애 없이 토지를 평 가함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 거제등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)637-7193, 경남 거제시 거제중앙로31길 32 (고현동 967-3))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	13건	317,678,592원 95,997,215원	30% 5회
6개월	15건	299,199,687원 87,873,587원	29% 5.6회
12개월	20건	321,754,720원 132,275,479원	42% 5.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.