감정가	220,158,000 원
최저가	(100%) 220,158,000 원
보증금	(10%) 22,015,800 원
청구액	158,471,296 원

경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 194

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사건번호	2025타경21069
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.04(목) 10:00 입찰 7일전
토지면적	1,458.00㎡(441.05 평)
건물면적
채무/소유자	변OO / 변OO
채권자	대OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 21069

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-12-04	경매접수
~6일	2025-12-10	경매개시결정
~91일	2026-03-05	배당요구종기일
~182일	2026-06-04	100%	220,158,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	양촌리 194	전	1458 ㎡ (441.05평)
1) 위치/계획관리지역/시내버스정류장/차량접근 불가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 소재 '동산마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상업용건물, 전, 답, 근린상가 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 남서하향 완경사지의 부정형 토지로서, 전으로 이용중임. 4)인접 도로상태 지적도상 남서측으로 지목 '도로' 인 토지가 소재하나, 현황 도로로 이용되지 않는 상태임. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타사항 없음. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 감정평가 시 본건에 비석이 소재하며 분묘가 소재했던 것으로 추정되나 육안으로 봉분을 파악하기엔 곤란한 상태인 것으로 조사되었음. 현황조사 시 지상에 분묘를 이장한 흔적이 보여지나 분묘 소재 여부는 확인하지 못하였고, 분묘 경계식수가 소재하는 것으로 조사되었음. 본건 토지는 묵힌 땅으로 농지취득자격증명발급 시 원상회복계획서가 필요하다는 진전면사무소의 사실조회회신서가 제출되었음. 본건1. 현황 대부분 `휴경지` 상태이며 일부 `전`으로 이용중임. 본건 지상에 분묘를 이장한 흔적이 보여지며, 분묘 소재여부는 확인하지 못함. 또한 분묘 경계식수(향나무 등) 다수 소재함. 본건 토지는 인접토지와의 지적경계가 불분명한 바 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 사료됨.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년10월23일	소유권 변OO		소멸
2	2019년6월27일	근저당권 대OOOO	264,000,000	소멸기준
3	2019년6월27일	지상권 대OOOO		소멸
4	2019년10월28일	근저당권 김OO	50,000,000	소멸
5	2023년4월20일	가압류 대OOOO	400,000,000	소멸
6	2024년11월25일	가압류 효OOOO	169,409,758	소멸
7	2025년12월11일	임의경매 대OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-03-05)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장/시내버스정류장/차량접근 불가능

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 6. 27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 감정평가 시 본건에 비석이 소재하며 분묘가 소재했던 것으로 추정되나 육안으로 봉분을 파악하기엔 곤란한 상태인 것으로 조 사되었음. 현황조사 시 지상에 분묘를 이장한 흔적이 보여지나 분묘 소재 여부는 확인하지 못하였고, 분묘 경계식수가 소재하 는 것으로 조사되었음. 본건 토지는 묵힌 땅으로 농지취득자격증명발급 시 원상회복계획서가 필요하다는 진전면사무소의 사실조회회신서가 제출되었 음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	237,998,563원 87,451,134원	46% 5.8회
6개월	36건	246,084,125원 79,326,663원	39% 5.8회
12개월	58건	329,123,586원 145,017,838원	35% 6.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.