감정가	4,217,401,000 원
최저가	(100%) 4,217,401,000 원
보증금	(10%) 421,740,100 원
청구액	2,632,845,563 원

경기도 포천시 자작동 428

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사건번호	2025타경73372
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.04(목) 10:30 입찰 4일전
토지면적	5,219.00㎡(1,578.75 평)
건물면적	2,168.00㎡(655.82 평)
채무/소유자	주OOO OO / 주OOO OO
채권자	포OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 73372

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-10-20	경매접수
~2일	2025-10-22	경매개시결정
~84일	2026-01-12	배당요구종기일
~227일	2026-06-04	100%	4,217,401,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	자작동 428	공장용지	5130.0 ㎡ (1,551.83평)
토지	자작동 428-6	도로	89 ㎡ (26.92평)
건물	자작동 428	단층 공장 일반철골구조	198 ㎡ (59.90평)
	자작동 428	단층 공장 일반철골구조	198 ㎡ (59.90평)
	자작동 428	단층 공장 일반철골구조	198 ㎡ (59.90평)
	자작동 428	단층 공장 일반철골구조	198 ㎡ (59.90평)
제시외 건물	자작동 428	화장실	1 ㎡ (0.30평)	포함
	자작동 428	작업장	850 ㎡ (257.13평)	포함
	자작동 428	작업장 및 창고	345 ㎡ (104.36평)	포함
	자작동 428	창고	20 ㎡ (6.05평)	포함
	자작동 428	창고 및 숙소	160 ㎡ (48.40평)	포함
1) 위치/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 본건은 경기도 포천시 자작동 소재 "자작1통마을회관" 남측 인근에 위치하고, 부근은 공장, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다. 2)토지의 상황 토지상황은 기호 1)은 공업용 건부지, 기호 6)은 도로이고, 기호 1)은 북측 및 남측으로 세로(가) 도로와 접해 있고, 기호 6)은 세로(가) 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획사항은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2017-10-16)(자작리 유적지), 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역(20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호)이며, 이중 기호1)은 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선(43국도우회도로))(접합), 소하천예정지 및 추가기재사항 건축법제2조제1항제11호나모에따른도로(도로일부포함)입니다. 3)건물의 구조 및 현상 2020.12.22. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽: 철판붙임, 바닥: 몰탈마감, 창호: 샷시창이며, 건물은 공장으로 이용중이며, 관리상태는 보통입니다. 4)기계/기구의 현상 기계기구 현상은 보통수준이고, 기호 5)는 공장건물 외부에 보관중입니다. 5)공작물의 현상 - 6)기타참고사항 1. 임대관계는 미상입니다. 2. 본건 건물 중 기호 2) 가동은 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 대상으로 건축물대장 총괄표제부상 위반건축물로 표시되어 있습니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제 6조 기계기구 포함 2. 제시외 건물 포함 3. 별지 목록 2. (건물 가동)는 위반건축물로 이행강제금 부과대상임 4. 별지 기계기구 중 일반볼링기는 공장건물 외부에 분리보관중임 가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 공장용지이고 - 현황은 공장용지이며, 목록2. 내지 목록5. 단층 공장 관련부지 등으로 사용되고 있으며 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록2. 내지 목록5. - 공부상 각 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장이고 - 현황은 본건 단층공장(가동, 나동, 다동, 라동)은 제시외 건물인 일반철골구조 판넬지붕 건물 내에 소재하고 있으며, 각 공장은 공부상 내용과 동일한 것으로 보이고, 정확한 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 3) 목록3. - 공부상 지목은 도로이고 - 현황은 목록3.내지 목록5. 단층 공장 관련 부지로 사용되고 있으며 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 나, 제시외 건물 1) 목록1. 지상에 일반철골구조 판넬지붕 건물 1동

건축물현황

소재지

경기도 포천시 자작동 428번지

대지면적

연면적

198㎡
(60평)

건축면적

198㎡
(60평)

용적률산정
연면적

198㎡
(60평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

일반철골구조

착공일자

2020.10.14

사용승인일자

2020.12.22

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년12월1일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년6월2일	근저당권 포OOOO	2,760,000,000	소멸기준
3	2023년10월25일	근저당권 김OO	130,000,000	소멸
4	2024년5월28일	가압류 신OOOO	338,550,000	소멸
5	2024년6월18일	가압류 경OOOO	105,892,819	소멸
6	2024년12월30일	가압류 근OOOO	36,529,670	소멸
7	2025년8월13일	압류 포OO		소멸
8	2025년10월22일	임의경매 포OOOO		소멸
9	2026년4월13일	압류 국OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년1월14일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년6월2일	근저당권 포OOOO	2,760,000,000	소멸기준
3	2023년10월25일	근저당권 김OO	130,000,000	소멸
4	2024년5월28일	가압류 신OOOO	338,550,000	소멸
5	2024년6월18일	가압류 경OOOO	105,892,819	소멸
6	2025년10월16일	압류 포OO		소멸
7	2025년10월22일	임의경매 포OOOO		소멸
8	2026년4월13일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-01-12)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역/판넬지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 6. 2. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 2. 제시외 건물 포함 3. 별지 목록2(건물 가동)는 위반건축물로 이행강제금 부과대상임 4. 별지 기계기구 중 일반볼링기는 공장건물 외부에 분리보관 중임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 포천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)532-7888, 경기도 포천시 중앙로 27 (신읍동 376-4))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	2,554,550,882원 1,334,933,611원	47% 2.9회
6개월	28건	2,742,537,620원 1,583,964,528원	50% 2.8회
12개월	47건	2,746,093,296원 1,478,724,738원	50% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.