감정가	12,938,250 원
최저가	(100%) 12,938,250 원
보증금	(10%) 1,293,825 원
청구액	76,389,768 원

전라남도 완도군 노화읍 고막리 630-5

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사건번호	2025타경50589
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.01(월) 10:00 입찰 2일전
토지면적	572.00㎡(173.03 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	농OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50589

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-08-20	경매접수
~1일	2025-08-21	경매개시결정
~82일	2025-11-10	배당요구종기일
~285일	2026-06-01	100%	12,938,250	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	고막리 630-5	답	481 ㎡ (145.50평)
토지	고막리 631-3	답	91 ㎡ (27.53평)
제시외 건물	고막리 630-5	창고	17.5 ㎡ (5.29평)	제외
제시외 건물	고막리 631-3	주택	45.5 ㎡ (13.76평)	제외
1) 위치/계획관리지역/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 완도군 노화읍 고막리 소재 '앞북고마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재함. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 대체로 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건 일련번호(1)은 부정형 평지로서, 창고부지 등으로 이용중임. 본건 일련번호(2)는 부정형 평지로서, 단독주택으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남동측으로 노폭 약 4m내외의 콘크리트포장도로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)임. 6)제시목록 외의 물건 후면 별지 '지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 본건 토지 일련번호(1),(2) 지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㄴ)이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -- 닫기
참고 사항	1.일괄매각, 목록 1,2 지상 소재 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㄴ) 및 목록 1. 지상 컨테이너 매각 제외 2.목록 1,2 가액은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가액임 3.목록 1,2 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025.9.22.자 완도군 노화읍 사실조회회신 참조) 4.목록1. 지번 건축물대장 존재하나 소재불명함 5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함 법정지상권이 성립할 여지가 있는 제시외 건물 소재하므로 별도의 확인 요함. 목록 1 지번 건축물대장 존재하나 소재불명함. 제시외 건물 현황 목록 1 지상 판넬조 판넬지붕 창고(지붕 위 가정용 태양광 시설 소재함) 1 - ㄱ 목록 1 지상 이동식 컨테이너 소재함 목록 2 지상 조적조 칼라강판지붕 주택 2 - ㄴ

국토부실거래가 전라남도 완도군 노화읍 고막리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.06	대	계획관리	-	2	7
26.05.06	잡종지	계획관리	-	32	39
26.04.01	양어장	계획관리	8m미만	120	360
26.02.27	도로	계획관리	8m미만	12	6
25.12.30	대	계획관리	8m미만	198	400
25.12.04	대	계획관리	8m미만	18.9	150	지분
25.11.07	대	계획관리	8m미만	358	900
25.11.04	답	계획관리	-	807	444
25.11.04	답	계획관리	-	1355	720
25.11.04	전	계획관리	-	1266	660
25.11.04	전	계획관리	-	1041	540
25.11.04	전	계획관리	-	754	360
25.11.04	전	계획관리	-	1934	960
25.11.04	임야	계획관리	-	1289	144
25.11.04	임야	계획관리	-	1884	210
25.11.04	답	계획관리	-	1689	900
25.11.04	답	계획관리	-	1203	600
25.11.04	답	계획관리	-	618	300
25.11.04	전	계획관리	-	317	162
25.08.11	임야	농림	-	1223	400
25.05.14	답	계획관리	-	955	1,500
25.05.13	잡종지	계획관리	12m미만	304	1,003
25.04.11	임야	보전관리	-	799	250
25.04.04	임야	계획관리	-	3868	600
25.03.15	도로	계획관리	8m미만	19	70	지분
25.02.10	전	계획관리	-	1834	1,300
25.02.05	임야	계획관리	8m미만	427	70

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년3월4일	소유권 최OO		소멸
2	2023년8월10일	가압류 완OOOO	6,931,821	소멸기준
3	2023년8월10일	가압류 농OOOO	62,386,404	소멸
4	2023년8월31일	가압류 농OOOO	323,233,653	소멸
5	2023년9월4일	가압류 수OOO	42,646,514	소멸
6	2023년9월27일	가압류 전OOOO	48,360,000	소멸
7	2024년12월4일	가압류 신OOOO	17,587,840	소멸
8	2025년8월21일	강제경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-10)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO	제시외건물
최OO
비고 (매각물건 명세서)	최장배 : 현황조사 당시 제시외 건물(목록 1. 지상 판넬조 판넬지붕 창고)의 소유자라고 진술함

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
최장배 : 현황조사 당시 제시외 건물(목록 1. 지상 판넬조 판넬지붕 창고)의 소유자라고 진술함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량접근이 가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2023.8.10.가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지 있으나 성립여부는 불분명함

1.일괄매각, 목록 1,2 지상 소재 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㄴ) 및 목록 1. 지상 컨테이너 매각 제외 2.목록 1,2 가액은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가액임 3.목록 1,2 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025.9.22.자 완도군 노화 읍 사실조회회신 참조) 4.목록1. 지번 건축물대장 존재하나 소재불명함 5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 본원 완도등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)554-9528, 전남 완도군 완도읍 중앙길 57 (군내리 341))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	13건	23,578,031원 10,808,692원	46% 4.5회
6개월	24건	26,246,892원 14,567,667원	50% 4회
12개월	60건	31,875,976원 16,552,707원	60% 3.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.