감정가	22,788,000 원
최저가	(70%) 15,952,000 원
보증금	(10%) 1,595,200 원
청구액	5,064,928 원

전라남도 무안군 몽탄면 내리 1027-8

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사건번호	2025타경531
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.07.13(월) 10:00 입찰 23일전
토지면적	1,266.00㎡(382.97 평)
건물면적
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	몽OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 531

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-10-27	경매접수
~2일	2025-10-29	경매개시결정
~98일	2026-02-02	배당요구종기일
~217일	2026-06-01	100%	22,788,000	유찰
~259일	2026-07-13	70%	15,952,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	내리 1027-8	답	1266 ㎡ (382.97평)
1) 위치/농림지역/농업보호구역/차량의 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 무안군 몽탄면 내리 소재 "양마마을" 북측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대임. 2)교통상황 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 일반적인 교통사황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 부정형의 평지로서 답 및 일부 도로임. 4)인접 도로상태 남동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 북동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 미상임. 2)기타 본건 토지 지상에 별지‘지적개황도’및‘사진용지’와 지적경계상에 타인 소유의 건물 일부가 과재되어 있으나 정확한 소재 여부 등은 측량 등이 필요함. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 몽탄면장의 2025. 11. 26.자 사실조회 회신서 참조 공부상 '답'이나 현황은 '답' 및 일부 '도로'임 본건 토지의 일부 지상에 매각대상 아닌 타인 소유 제시외 건물 일부가 소재하나 정확한 소재 여부 등은 측량 등이 필요함(감정평가서 참조), 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 21,522,000원임 -본건 목적물은 현황결과 별첨 현황사진과 같이 `답`으로 이용중이며 일부 `도로`로 이용중이고 일부 지상위에 타지번건물이 물려있음. *지적경계가 불분명하지 않아 개략적으로 조사하였음을 보고하오며 정확한 측량이 필요하다고 사료됨.

국토부실거래가 전라남도 무안군 몽탄면 내리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.05.28	전	농림	-	1031	600
26.05.15	답	농림	8m미만	2477	5,200
26.04.23	답	농림	8m미만	802	1,458
26.04.16	답	농림	8m미만	1020	1,400
26.03.09	임야	계획관리	8m미만	1493	2,199
26.03.09	대	계획관리	8m미만	1100	2,385
26.03.09	전	계획관리	-	1104	1,520
26.03.09	임야	계획관리	-	694	146
26.03.09	전	생산관리	-	1332	1,416
26.03.09	대	계획관리	-	387	768
26.03.09	전	계획관리	8m미만	221	398
26.03.09	대	계획관리	8m미만	942	2,168
26.02.19	답	보전관리	8m미만	631	800
26.02.19	전	보전관리	8m미만	776	900
25.12.01	임야	보전관리	8m미만	15868	2,500
25.11.19	전	보전관리	8m미만	1228	2,000
25.11.15	전	보전관리	8m미만	1228	2,000
25.07.07	답	계획관리	8m미만	2182	4,153
25.07.07	답	생산관리	-	612	1,047
25.07.02	답	농림	8m미만	1429	2,160
25.05.26	대	계획관리	8m미만	529	2,000
25.05.19	답	농림	8m미만	607	1,100
25.03.26	전	보전관리	8m미만	3197	3,600
25.02.03	전	생산녹지	12m미만	226	900
25.01.21	잡종지	농림	-	3600	5,400
25.01.21	잡종지	농림	-	2870	4,500
25.01.13	답	농림	8m미만	1150	2,332

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2025년9월5일	소유권 장OO		소멸
2	2023년3월31일	근저당권 몽OOOO	10,400,000	소멸기준
3	2025년9월11일	가압류 몽OOOO	3,186,025	소멸
4	2025년10월29일	임의경매 몽OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-02-02)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 22,788,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 5,064,928원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 농림지역/농업보호구역/차량의 접근이 가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 23.03.31.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 몽 탄면장의 2025. 11. 26.자 사실조회 회신서 참조 공부상 '답'이나 현황은 '답' 및 일부 '도로'임 본건 토지의 일부 지상에 매각대상 아닌 타인 소유 제시외 건물 일부가 소재하나 정확한 소재 여부 등은 측량 등이 필요함(감 정평가서 참조), 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 21,522,000원임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 목포지원 (586-71)전라남도 목포시 정의로 29 (옥암동) 대표 : 061)270-6600 관할지역 : 목포시, 무안군, 신안군, 함평군, 영암군
등기소	광주지방법원 본원 무안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)453-8297, 전남 무안군 무안읍 무안로 598 (성동리 580))
세무서	목포세무서 (대표:061-241-12, 팩스:061-244-5915, 전라남도 목포시 호남로 58번길 19 (대안동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	12건	90,767,242원 54,678,333원	51% 2.8회
6개월	45건	111,304,742원 76,488,840원	65% 2.2회
12개월	96건	113,179,081원 65,459,417원	58% 2.8회

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