감정가	249,627,400 원
최저가	(70%) 174,739,000 원
보증금	(10%) 17,473,900 원
청구액	6,591,186 원

제주특별자치도 제주시 봉개동 1262-1

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사건번호	2025타경8039
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.07.07(화) 10:00 입찰 35일전
토지면적	1,246.60㎡(377.10 평)
건물면적
채무/소유자	고OO / 고OO
채권자	삼OOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 8039

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-07	경매접수
~1일	2025-05-08	경매개시결정
~96일	2025-08-11	배당요구종기일
~384일	2026-05-26	100%	249,627,400	유찰
~426일	2026-07-07	70%	174,739,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	봉개동 1262-1	도로	3.5 ㎡ (1.06평)	지분 2분의 1 전부
	봉개동 1187	전	1209 ㎡ (365.72평)	지분 2분의 1 전부
	봉개동 1186-2	전	34.1 ㎡ (10.32평)	지분 62180분의 341 전부
1) 위치/생산녹지지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/버스정류장/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1~3)은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 '봉개초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 일대는 시가지주변 농경지대로 전, 과수원, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 2)교통상황 기호(1~3)은 연접한 토지로 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통입니 다. 3)형태 및 이용상태 - 기호(1): 삼각형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 도로로 이용중입니다. - 기호(2): 부정형의 토지로 대체로 평탄하고, 전으로 이용중입니다. - 기호(3): 자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전 및 일부 진입로로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1~3)은 연접한 토지로 기호(1)을 포함하여 기호(3) 북측으로 폭 4m~6m의 포장도로에 접 합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 토지거래계 약에관한허가구역입니다. - 기호(2): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 토지거래계 약에관한허가구역입니다. - 기호(3): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지 역, 토지거래계약에관한허가구역입니다. 6)제시목록 외의 물건 '지적 및 건물개황도'참조바랍니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기호(2, 3)은 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나 해당관청에 재확인하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	일괄매각, 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음, 목록 2. 및 3.은 농지취득자격증명 제출 요함 - 소재지1(봉개동 1262-1) 도로(아스콘포장되어 있음) - 소재지2(봉개동 1187) 전(경작지임) - 소재지3(봉개동 1186-2) 전(경작지임) 일부 지상은 진입로로 이용중으로 시멘트 포장되어 있음 제시외 건물 ㄱ. 파이프조 차광막지붕 단층 창고 등이 소재함 * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 봉개동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.18	임야	계획관리	8m미만	11324	159,000
26.04.17	임야	생산관리	-	198	600	지분
26.04.16	묘지	자연녹지	-	145	3,000
26.03.31	임야	생산관리	-	529	1,500
26.03.30	전	생산녹지	25m이상	54	1,601
26.03.27	묘지	자연녹지	-	109	2,805
26.03.26	묘지	자연녹지	-	182	1,550
26.03.25	과수원	생산녹지	-	2902	9,200
26.03.17	전	보전녹지	8m미만	225	3,971
26.03.09	묘지	자연녹지	-	109	1,650
26.02.25	임야	생산관리	-	400	1,210
26.02.20	과수원	생산녹지	8m미만	661	29,000	지분
26.02.13	전	자연녹지	8m미만	326	4,600
26.02.13	전	자연녹지	8m미만	774	7,360
26.02.13	도로	자연녹지	-	2	40
25.12.30	묘지	생산녹지	-	76	1,000
25.12.23	묘지	자연녹지	-	89	1,883
25.11.14	임야	계획관리	25m미만	2133	34,260
25.11.14	목장용지	계획관리	-	3231	43,617
25.11.14	임야	계획관리	-	1131	14,533
25.11.14	임야	계획관리	-	1927	24,761
25.11.14	임야	계획관리	25m미만	825	13,251
25.11.14	목장용지	계획관리	25m미만	1767	28,179
25.11.06	전	생산녹지	-	30	700
25.11.06	전	생산녹지	8m미만	2228	50,800
25.10.16	과수원	생산녹지	8m미만	579	17,500	지분
25.10.16	과수원	생산녹지	8m미만	1074	32,500	지분
25.09.26	전	생산녹지	12m미만	2038	72,000
25.09.26	전	생산녹지	12m미만	2038	72,000
25.09.08	전	생산녹지	-	529	10,400
25.08.29	임야	생산녹지	-	607	6,380	지분
25.08.13	과수원	제2종일반주거	12m미만	180	25,000
25.07.07	전	생산녹지	-	1083.25	2,700	지분
25.07.04	임야	자연녹지	8m미만	595.33	16,200	지분
25.07.03	과수원	자연녹지	8m미만	496	16,000
25.06.27	묘지	자연녹지	-	142	6,000
25.06.10	목장용지	계획관리	25m미만	330	9,900	지분
25.05.15	대	제2종일반주거	12m미만	37	1,400
25.05.08	묘지	자연녹지	-	106	1,000
25.04.26	임야	생산관리	-	690	2,100
25.04.22	전	제2종일반주거	8m미만	1911	87,850
25.04.22	전	제2종일반주거	8m미만	1911	87,850
25.03.24	전	자연녹지	8m미만	831	30,000
25.03.14	전	생산녹지	-	3775	12,800
25.02.27	임야	생산녹지	-	657	13,900
25.02.10	임야	생산관리	8m미만	1158	15,000
25.01.22	과수원	자연녹지	12m미만	456	40,000
25.01.08	전	자연녹지	12m미만	2463	215,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년12월19일	소유권 고OO		소멸
2	2016년12월19일	소유권 고OO		소멸
3	2024년12월2일	가압류 삼OOOO	9,362,965	소멸기준
4	2024년12월27일	가압류 삼OOOO	7,124,406	소멸
5	2025년5월9일	강제경매 삼OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-11)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 249,627,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 6,591,186원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/생산녹지지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/버스정류장/간선도로

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1, 3 : 2025.05.08. 경매개시결정 설정 목록2 : 2024.12.02. 가압 류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각, 지분매각임. - 특별매각조건, 목록 2. 및 3.은 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 특별매각조건, 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되 는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 목록 2. 및 3. 지상의 수목은 토지에 포함하여 감정평가함. - 목록 3. 지상에 제시외 비닐하우스(철파이프구조 차광막지붕 창고 약 34.2㎡)는 매각에서 제외함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	23건	1,488,432,493원 553,271,606원	41% 3.2회
6개월	69건	1,124,561,615원 437,938,171원	67% 2.9회
12개월	197건	803,849,289원 347,968,624원	54% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.