감정가	128,000,000 원
최저가	(70%) 89,600,000 원
보증금	(10%) 8,960,000 원
청구액	145,000,000 원

경기도 안산시 단원구 와동 772-3 4층401호

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사건번호	2025타경52884
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.07.07(화) 10:30 입찰 20일전
토지면적	24.08㎡(7.28 평)
건물면적	73.84㎡(22.34 평)
채무/소유자	황OO / 황OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 52884

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-21	경매접수
~1일	2025-07-22	경매개시결정
~81일	2025-10-10	배당요구종기일
~309일	2026-05-26	100%	128,000,000	유찰
~351일	2026-07-07	70%	89,600,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
대지권	와동 772-3	285.1분의 24.08	24.08 ㎡ (7.28평)
건물	와동 772-3	4층401호 철근콘크리트구조	43.84 ㎡ (13.26평)
제시외 건물	와동 772-3	용도미상(4층 소재)	30 ㎡ (9.08평)	포함
1) 위치/도시지역/관리지역/제2종일반주거지역/노선버스정류장/철근콘크리트구조/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '덕인초등학교' 북서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항) 4)이용상태 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조) 5)설비내역 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 등고평탄한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 동측으로 도로와 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세라숲 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동 관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 9)공부와의 차이 해당사항 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 미상임. - 건물 4층 외부 베란다 부분에 소유자 및 용도 미상의 제시외건물이 소재하는바, 포함하여 평가하였음. (후첨 사진 참조) - 건물 옥상에 제시외건물(창고) 2동이 소재하나 소유자 미상인바, 평가에서 제외 하였음. (후첨 사진 참조) 닫기
참고 사항	-제시외 건물 포함 -건물 옥상에 제시외 창고 2동이 소재하나, 소유자 미상으로 매각에서 제외함.(감정평가서 참조) - 본건 부동산명은

건축물현황

소재지

경기도 안산시 단원구 와동 772-3번지

대지면적

285.1㎡
(86.39평)

연면적

572.05㎡
(173.35평)

건축면적

168.56㎡
(51.08평)

용적률산정
연면적

572.05㎡
(173.35평)

건폐율

59.12%

용적률

200.65%

지상층수

4층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2007.04.04

사용승인일자

2007.08.15

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년6월17일	소유권 황OO		소멸
2	2023년12월27일	압류 안OO		소멸기준
3	2024년7월12일	임차권설정 이OO	145,000,000	소멸
4	2025년7월22일	강제경매 주OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-10)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
하OO	401호	미상 [월]미상	X
하OO	2025.04.14. 미상		미상
주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	401호전부	145,000,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2022.6.17. 2022.5.23.	2025.10.2.	2022.6.17.~2024.6.17.
비고 (매각물건 명세서)	주택도시보증공사(임차권자 이충기의 승계인):주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따른 보증금반환채권(임차인 이충기)의 양 수인이며, 이 사건 신청채권자임

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(임차권자 이충기의 승계인):주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따른 보증금반환채권(임차인 이충기)의 양 수인이며, 이 사건 신청채권자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 13번 임차권등기(2024.7.12. 등기) 있음(임대차보증금 145,000,000원, 전입일 2022.6.17., 확정일자 2022.5.23.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 330일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 330일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/관리지역/주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/노선버스정류장/철근콘크리트구조/개별난방

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 12. 27. 압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 13번 임차권등기(2024.7.12. 등기) 있음(임대차보증금 145,000,000원, 전입일 2022.6.17., 확정일자 2022.5.23.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.09.18 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOOOOOO 송달장소 변경신청서 제출

-제시외 건물 포함 -건물 옥상에 제시외 창고 2동이 소재하나, 소유자 미상으로 매각에서 제외함.(감정평가서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(031)481-1290~1292, 경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동 711))
세무서	안산세무서 (대표:031-412-32, 팩스:031-412-3268, 경기도 안산시 단원구 화랑로 350 (고잔동 517))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	175,363,636원 106,509,226원	59% 2.7회
6개월	24건	177,423,423원 118,161,687원	65% 2.2회
12개월	37건	179,755,734원 121,835,410원	68% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.