감정가	221,000,000 원
최저가	(70%) 154,700,000 원
보증금	(10%) 15,470,000 원
청구액	229,000,000 원

경기도 수원시 장안구 연무동 255-8 삼성아이파크 가동 5층502호

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사건번호	2025타경55425
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.06.26(금) 10:00 입찰 24일전
토지면적	30.23㎡(9.14 평)
건물면적	50.72㎡(15.34 평)
채무/소유자	망 OOOO OOOOOOO OOO / 망 OOOO OOOOOOO OOO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 55425

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-04	경매접수
~3일	2025-04-07	경매개시결정
~77일	2025-06-20	배당요구종기일
~413일	2026-05-22	100%	221,000,000	유찰
~448일	2026-06-26	70%	154,700,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
대지권	연무동 255-8	652.9분의 30.23	30.23 ㎡ (9.14평)
건물	연무동 255-8	가동 5층502호 철근콘크리트구조	45.22 ㎡ (13.68평)
제시외 건물	연무동 255-8	다용도실	5.5 ㎡ (1.66평)	포함
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/노선버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제5층 제502호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샷시 이중창호 등 마감임. 4)이용상태 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조) 5)설비내역 기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 '다세대주택 건부지' 등으로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 세로의 포장도로에 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등임. 9)공부와의 차이 본건은 공부상 5층이나, 현황 5층 외 옥탑층에 다락방이 소재함. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상 등임. 닫기
참고 사항	제시외 건물 포함. 본건은 공부상 5층이나, 현황 5층 외 옥탑방에 다락방이 소재함. 해당 부동산의 현황은 외

건축물현황

소재지

경기도 수원시 장안구 연무동 255-8번지

대지면적

652.9㎡
(197.85평)

연면적

659.77㎡
(199.93평)

건축면적

208.77㎡
(63.26평)

용적률산정
연면적

659.77㎡
(199.93평)

건폐율

31.98%

용적률

101.05%

지상층수

5층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2018.01.12

사용승인일자

2018.12.06

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년10월20일	소유권 김OO		소멸
2	2022년1월28일	압류 국		소멸기준
3	2023년2월7일	임차권설정 유OO	229,000,000	소멸
4	2023년5월15일	압류 수OO		소멸
5	2025년4월7일	강제경매 주OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-20)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
유OO	건물의전부	229,000,000	O
유OO	2020.10.16. 2020.9.25.		2020.10.16.
주OOOOOOOOOOOOOOOO	건물의전부	229,000,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOOO	2020.10.16. 2020.9.25.	2025.6.13.	2020.10.16.-2023.3.2.
비고 (매각물건 명세서)	유성희:주택임차권등기일은 2023.2.7.임 주택도시보증공사(양도인:유성희):경매신청채권자(주택도시보증공사)가 임차인 유성희의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
유성희:주택임차권등기일은 2023.2.7.임 주택도시보증공사(양도인:유성희):경매신청채권자(주택도시보증공사)가 임차인 유성희의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2023.2.7. 등기) 있음(임대차보증금 229,000,000원, 전입일 2020.10.16., 확정일자 2020.9.25.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 421일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 421일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제1종일반주거지역/버스정류장/노선버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.1.28. 압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2023.2.7. 등기) 있음(임대차보증금 229,000,000원, 전입일 2020.10.16., 확정일자 2020.9.25.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

제시외 건물 포함. 본건은 공부상 5층이나, 현황 5층 외 옥탑방에 다락방이 소재함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 (165-12)경기도 수원시 영통구 법조로 105, 하동, 수원법원종합청사 대표 : 031)210-1114, 야간 : 031)210-1111 관할지역 : 수원시, 오산시, 화성시, 용인시
등기소	수원지방법원 본원 동수원등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)206-1934, 204-4677, 경기도 수원시 영통구 청명로 127 (영통동 961-16))
세무서	수원세무서 (대표:031-250-42, 팩스:031-258-9411, 경기도 수원시 팔달구 매산로 61 (매산로3가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	183,800,000원 100,416,000원	58% 2.4회
6개월	29건	229,241,379원 134,694,882원	59% 2.3회
12개월	51건	217,333,333원 139,392,768원	64% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.