감정가	820,163,720 원
최저가	(70%) 574,115,000 원
보증금	(10%) 57,411,500 원
청구액	206,262,346 원

경기도 포천시 군내면 직두리 544

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사건번호	2025타경73413
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.23(화) 10:30 입찰 22일전
토지면적	1,629.00㎡(492.77 평)
건물면적	805.74㎡(243.74 평)
채무/소유자	유OO / 서OO
채권자	중OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 73413

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-10-24	경매접수
~3일	2025-10-27	경매개시결정
~84일	2026-01-16	배당요구종기일
~207일	2026-05-19	100%	820,163,720	유찰
~242일	2026-06-23	70%	574,115,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	직두리 544	대	1041 ㎡ (314.90평)
토지	직두리 544-1	대	588 ㎡ (177.87평)
건물	직두리 544	단층 공장및 화장실 조립식판넬조	282.24 ㎡ (85.38평)
	직두리 544	단층 공장및 사무실 조립식판넬조	259.20 ㎡ (78.41평)
	직두리 544	단층 창고 조립식판넬조	106.60 ㎡ (32.25평)
제시외 건물	직두리 544	보일러실,창고	14.7 ㎡ (4.45평)	포함
	직두리 544	창고,차고,통로	81 ㎡ (24.50평)	포함
	직두리 544	창고	17 ㎡ (5.14평)	포함
	직두리 544	창고	43 ㎡ (13.01평)	포함
	직두리 544	wc	2 ㎡ (0.61평)	포함
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 포천시 군내면 직두리 소재 "청성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경 은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함. 3)형태 및 이용상태 2필 일단지 부정형의 토지로서 인접도로와 평탄하며 공업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 기호 1은 남서측으로, 기호 2는 남동측으로 폭 약 4 미터의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1,2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), (기지지구), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한 허가구역(20250826)대상외국인등,용도주택, 국토교통부공고 제2025-1058호, 포천시 공고 제2025-2452호)). 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상. 기 타 : -. 1)건물의 구조 구 조 : 조립식판넬조 조립식 판넬지붕 단층(기호 3-가) 및 세멘브럭조 스레트지붕 단층 (기호 3-다,일반건축물대장 기준)로서(건물사용승인일 : 1994.06.17) 외 벽 : 판넬마감 등(기호 3-가), 블록 노출쌓기(기호 3-다). 내 벽 : 판넬 마감(기호 3-가), 몰탈 위 페인팅 등(기호 3-다). 창 호 : 샷시 창호임 2)이용상태 공장 및 작업장, 창고(기호 3-가 : 공장, 기호 3-다 : 창고, 작업장, 주거용 등)등으로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물 개황도 참조. 3)설비내역 기본적인 수도, 급배수 설비 등을 갖추었음. 4)부합물 및 종물 지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉤). 5)공부와의 차이 본건 건물 기호 3-다의 귀 제시목록 상의 구조는 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕이나, 현황 세멘블록조 스레트지붕(일반건축불대장상에 등재됨)이며, 기호 3-나(공장 및 사무실)는 멸실(탐문에 의하면 화재로 소실된 것으로 조사됨) 되었음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상. 기 타 : -. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서상 건물 3-나(공장및사무실)는 멸실됨 가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 본건 토지 상에 공장 및 컨테이너 박스 등이 소재하고 있고, 임차인 최병섭이 공장을 운영하고 있었으며, 일반건축물대장 상에는 조립식구조 공장 및 화장실, 조립식구조 공장 및 사무실, 브럭스레트 창고가 각 소재하는 것으로 등재되어 있음 - 현장조사 시 만난 임차인 최병섭의 진술에 의하면, 본건 토지 상에 화재로 소실된 공장이 있었다고 함 2) 목록2. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 창고 등이 소재하고 있고(도로명 주소 : 경기 포천시 군내면 청군로3079번길 10) - 일반건축물대장 상에는 `세멘브럭스레트 잠실, 세멘브럭스레트 축사, 목조세멘와가 주택`이 각 소재하는 것으로 각 등재되어 있으며(소유자 차점길) - 현장조사 시 만난 최병섭의 진술에 의하면, 본건 토지에 소재하는 창고는 재활용 용품 보관 창고로 사용되고 있다고 하며 - 전입세대확인서 및 상가건물임대차 현황서 상 등재된 내역은 없음 3) 목록3. - 공부상 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층 공장 및 화장실 등이고 - 현장조사 시 만난 최병섭의 진술에 의하면, 목록1. 토지에 화재로 소실된 공장 등이 있었다고 하는 바, 현재 목록1. 토지와 목록2. 토지에 소재하는 공장 등과의 동일한 건물인 지 여부는 별도의 확인이 필요함

건축물현황

소재지

경기도 포천시 군내면 직두리 544번지

대지면적

1629㎡
(493.64평)

연면적

648.04㎡
(196.38평)

건축면적

648.04㎡
(196.38평)

용적률산정
연면적

건폐율

39.79%

용적률

39.78%

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

경량철골구조

착공일자

1993.12.02

사용승인일자

1994.06.17

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1994년5월12일	소유권 서OO		소멸
2	2018년4월26일	근저당권 중OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2025년10월27일	임의경매 중OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1994년6월29일	소유권 서OO		소멸
2	2018년4월26일	근저당권 중OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2025년10월27일	임의경매 중OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-01-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO	목록1및목록3		X
최OO	2025.03.06.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 820,163,720원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 206,262,346원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장/판넬지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.4.26. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서상 건물 3-다의 구조는 공부상 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕이나 현황 세멘트블럭조 스레트지붕(일반건축물대 장상 등재됨)이며, 감정평가서상 건물 3-나(공장및사무실)는 멸실됨

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 포천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)532-7888, 경기도 포천시 중앙로 27 (신읍동 376-4))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	18건	1,825,627,329원 905,157,043원	46% 2.9회
6개월	26건	2,402,263,345원 1,385,038,722원	49% 2.8회
12개월	49건	2,449,719,995원 1,314,413,371원	52% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.