감정가	1,223,344,000 원
최저가	(49%) 599,439,000 원
보증금	(10%) 59,943,900 원
청구액	0 원

전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 601-1

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사건번호	2025타경790
경매종류	공유물분할을위한경매(부동산)
매각대상	토지매각
매각기일	2026.07.06(월) 10:00 입찰 18일전
토지면적	1,256.00㎡(379.94 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 790

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-01	경매접수
~8일	2025-07-09	경매개시결정
~101일	2025-10-10	배당요구종기일
~321일	2026-05-18	70%	856,340,800	유찰
~370일	2026-07-06	49%	599,439,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	평화동2가 601-1	대	1256 ㎡ (379.94평)
제시외 건물	평화동2가 601-1	음식점 및 창고	162.6 ㎡ (49.19평)	제외
	평화동2가 601-1	창고	43.4 ㎡ (13.13평)	제외
	평화동2가 601-1	화장실	3.8 ㎡ (1.15평)	제외
	평화동2가 601-1	냉장창고	6.2 ㎡ (1.88평)	제외
	평화동2가 601-1	수목	㎡ (0.00평)	제외
	평화동2가 601-1	창고	61.3 ㎡ (18.54평)	제외
	평화동2가 601-1	주택 및 창고	71.2 ㎡ (21.54평)	제외
	평화동2가 601-1	주택	80.8 ㎡ (24.44평)	제외
	평화동2가 601-1	창고	6.2 ㎡ (1.88평)	제외
1) 위치/제2종일반주거지역/버스승강장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 맏내로, 장승배기로 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통임. 3)형태 및 이용상태 유사 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, "대(주상용건물용지) 및 일부 도로" 로 이용 중임. 4)인접 도로상태 남측으로 인도를 포함하여 폭 약 8미터 정도 및 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2022-09-15) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 지적 및 건물개황도와 같이 본건 지상에 제시외물건(㉠~㉧) 및 제시외수목이 소재함. 7)공부와의 차이 본건 토지의 공부상 지목은 "대" 이나, 현황 일부 "도로"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상임. - 기 타 : -- 닫기
참고 사항	1. 지상의 제시외 건물들 전부 매각 제외(감정평가서 참고) 2. 지상의 제시외 수목들 전부 매각 제외(감정평가서 참고) 3. 지상의 건물 및 수목 매각 제외로 인하여 토지에 미치는 제한 가격은 856,340,800원이며, 이를 최저매각가격으로 산정함 4. 토지만 매각 대상임 - 본건 토지는 공부상 대지이나 현황 주택용 건물 부지로 이용중이며 일부는 도로(콘크리트)임. - 본건 토지는 크게 3분하여 공유자 임갑남, 김학주, 강지웅이 제시외 주택 및 점포를 각각 소유하면서 점유하는 방법으로 사용 중이고, 강지웅 점유 부분은 임차인 오경남이 `마루`라는 식당을 운영하고 있음. 임차인 오경남이 점유하는 부분에 위치한 제시외 판넬조 판넬지붕 냉장창고는 임차인 자신의 비용으로 설치한 것으로 이동 가능하며 임대차가 종료되면 자신이 가져갈 것이라고 함. - 본건 토지상에는 각 공유자별 점유부분마다 마당에 수종, 수령 미상의 제시외 수목들이 몇 그루씩 식재되어 있음. - 공유자 임갑남 점유부분, 김학주 점유부분 각 마당에는 이동가능한 철재 구조물이 1개씩 소재함. (제시외) 1. 조적조 목조지붕틀 기와지붕 주택 2개(임갑남 점유부분) 2. 조적조 강판지붕 주택 및 창고 2개(김학주 점유부분) 2-1. 판넬조 판넬지붕 화장실 1개(김학주 점유부분) 2-2. 조적조 슬라브지붕 단층 창고 1개(김학주 점유부분) 3. 목조 목조지붕틀 판넬지붕 음식점 및 창고 1개(임차인 오경남 점유부분) 3-1. 판넬조 판넬지붕 냉장창고 1개(임차인 오경남 점유 부분, 오경남 자신의 소유라고 주장함)

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2020년1월22일	소유권 임OO	소멸
2	2020년3월10일	소유권 김OO	소멸
3	2014년5월19일	소유권 김OO	소멸
4	2020년3월17일	소유권 강OO	소멸
5	2017년12월28일	소유권 강OO	소멸
6	2025년7월9일	임의경매 강OO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-10)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
오OO	62.7㎡	40,000,000 [월]500,000
오OO	2016.02.15. 2016.02.15.	2025.9.29.	2016.02.12.~
이OO	미상
이OO	2024.05.13. 미상

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 344일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 344일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제2종일반주거지역/버스승강장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2025. 7. 9.-경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상의 제시외 건물들에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

1. 지상의 제시외 건물들 전부 매각 제외(감정평가서 참고) 2. 지상의 제시외 수목들 전부 매각 제외(감정평가서 참고) 3. 지상의 건물 및 수목 매각 제외로 인하여 토지에 미치는 제한 가격은 856,340,800원이며, 이를 최저매각가격으로 산정함 4. 토지만 매각대상임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	전주지방법원 (548-67)전라북도 전주시 덕진구 가인로 33(만성동) 대표 : 063)259-5437~8, 야간 : 063)259-5485 관할지역 : 김제시, 무주군, 완주군, 임실군, 전주시 덕진구, 전주시 완산구, 진안군
등기소	전주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(063)259-5744, 전북 전주시 덕진구 가인로 33 (만성동 1258-3))
세무서	전주세무서 (대표:063-250-02, 팩스:063-277-7708, 전라북도 전주시 완산구 서곡로 95 (효자동3가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	289,911,230원 186,500,055원	64% 2회
6개월	5건	320,292,040원 183,566,422원	64% 1.6회
12개월	10건	678,441,870원 460,181,971원	64% 1.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.