감정가	2,117,557,390 원
최저가	(70%) 1,482,290,000 원
보증금	(10%) 148,229,000 원
청구액	691,138,630 원

경상남도 진주시 상대동 309-22

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사건번호	2025타경30894 물건번호
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지전체 및 건물지분매각
매각기일	2026.06.15(월) 10:00 입찰 21일전
토지면적	606.80㎡(183.56 평)
건물면적	497.73㎡(150.56 평)
채무/소유자	전OO외 1명 / 전OO외 1명
채권자	임OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 30894

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-27	경매접수
~6일	2025-06-02	경매개시결정
~363일		배당요구종기일
~342일	2026-05-04	100%	2,117,557,390	유찰
~384일	2026-06-15	70%	1,482,290,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	상대동 309-22	대	302.9 ㎡ (91.63평)
토지	상대동 309-116	대	303.9 ㎡ (91.93평)
건물	상대동 309-22	1층 근린생활시설 일반철골구조	255.84 ㎡ (77.39평)	지분 2분의 1 전부
건물	상대동 309-22	1층 근린생활시설 일반철골구조	241.89 ㎡ (73.17평)	지분 2분의 1 전부
제시외 건물	상대동 309-22	배전반 등	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/제2종일반주거지역/일반상업지역/제반차량 출입/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1~5) 경상남도 진주시 강남동 소재 '진주교교차로' 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 있는 노성상가지대임. 기호(7,8) 경상남도 진주시 상대동 소재 '경남서부세관' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하는 노선상가지대임. 2)교통상황 기호(1~5) 본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 일반 대중교통 사정은 양호함. 기호(7,8) 본건까지 제반차량 출이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 일반 대중교통 사정은 양호함. 3)형태 및 이용상태 기호(1~5) 대체로 등고평탄한 토지로서 일단의 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임. 기호(7,8) 인접필지와 일단의 가로장방형의 토지로서 자체지반 평탄하며 현재 상업용건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호(1~5) 본건 북동측으로 폭 약 20m 내외, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함. 기호(7,8) 본건 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1~5) 일반상업지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 기호(2,5)는 소로2류(폭 8m~10m)(남강2-2)(접함)임. 기호(7,8) 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 기호(6) 철근콘크리트조 슬래브 및 패널지붕 3층건물로서, 기존(지하1층, 1층, 2층)부분으로 철근콘크리트조 슬래브지붕으로서 사용승인일: 1981.04.12 외벽: 일부 화강석붙임, 타일붙임 및 모르타르위 페인트마감 등 내벽: 모르타르마감, 일부 벽지마감, 일부 타일마감 등 창호: 새시창 및 강화유리 구조 및 일부 폴딩창 등 바닥: 모르타르마가 및 인조석물갈기 등임. 증축부분으로 경량철골구조 패널지붕 3층건으로 사용승인일: 1995.06.29. 1995.07.21 외벽: 판넬마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창 구조임. 기호(6-1) 별동의 건물로서 경량철골구조 패널지붕 2층건으로서 사용승인일: 1996.09.10. 벽체: 판넬마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 새시창 구조임. 기호(9) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서, 사용승인일: 2004.06.25 외벽: 범랑판넬마감, 페어그라스 등 내벽: 모르타르위 페인트, 타일 마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 새시창임. 2)이용상태 기호(6) 기존부분: 지하 목공작업공방, 1,2층 근린생활시설(카페 등)로 이용 증축부분: 사무실, 창고 등으로 이용중임. 기호(6-1) 근린생활시설로 이용중임. 기호(9) 근린생활시설로 이용중임. 3)설비내역 기호(6, 6-1) 위생 및 급배수설비 되어 있음. 기호(9) 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 등 기호(ㄱ~ㄹ, a)이 소재하나 구조, 규모ㅡ 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 사료됨. 5)공부와의 차이 기호(6) 1층 경량철골구조 패널지붕 자동차관련시설부분은 현재 멸실된 상태이며, 기호6-1)부분은 구조 및 이용을 완전히 달리하는 별도의 건물임. 기호(9) 귀 제시목록상 1층 483.78㎡은 현황 2층임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 물건(감정서상 기호a) 포함. -[목록9] 및 제시외 물건(감정서상 기호a) 지분매각임. -등기부상 1층 487.78㎡는 2층임.

건축물현황

소재지

경상남도 진주시 상대동 309-22번지

대지면적

878㎡
(266.06평)

연면적

995.46㎡
(301.65평)

건축면적

511.68㎡
(155.05평)

용적률산정
연면적

995.46㎡
(301.65평)

건폐율

58.28%

용적률

113.38%

지상층수

2층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

일반철골구조

착공일자

2004.04.23

사용승인일자

2004.06.25

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2004년1월30일	소유권 최OO		소멸
2	2018년4월23일	근저당권 지OOOO	924,000,000	소멸기준
3	2020년2월28일	근저당권 지OOOO	420,000,000	소멸
4	2021년12월9일	전세권 박OO	100,000,000	소멸
5	2024년5월14일	가압류 임OO	620,000,000	소멸
6	2025년6월2일	강제경매 임OO		소멸
7	2025년7월21일	가압류 조OO	600,000,000	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2004년8월24일	소유권 하OO		소멸
2	2004년8월24일	소유권 최OO		소멸
3	2018년4월23일	근저당권 지OOOO	924,000,000	소멸기준
4	2020년2월28일	근저당권 지OOOO	420,000,000	소멸
5	2021년12월9일	전세권 박OO	100,000,000	소멸
6	2024년5월14일	가압류 임OO	620,000,000	소멸
7	2025년6월2일	강제경매 임OO		소멸
8	2025년7월21일	가압류 조OO	600,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO	토지전부 및1층북쪽255.84㎡ 2층북쪽241.89㎡	100,000,000
박OO	2021.12.09.		2021.06.30~2024.06.30.
비고 (매각물건 명세서)	박건우:현황조사서에 첨부된 상가건물임대차 현황서에 의함. 확정일자는 전세권설정등기일자임.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박건우:현황조사서에 첨부된 상가건물임대차 현황서에 의함. 확정일자는 전세권설정등기일자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
본 건은 여러 개의 부동산에 저당권이 설정되어 있는 부동산을 분할하여 경매가 진행 되는 물건입니다. 이런 경우 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호를 붙여 경매를 하게 되는 데, 낙찰시점이 빠르더라도 배당은 최후에 낙찰된 다른 물건과 동시에 이루어 질 가능성이 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,117,557,390원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 691,138,630원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 357일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 357일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/상업지역/제2종일반주거지역/일반상업지역/제반차량 출입/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.4.23.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2026.04.09 가압류권자 조OO 매각기일연기신청 제출

-일괄매각. 제시외 물건(감정서상 기호a) 포함. -[목록9] 및 제시외 물건(감정서상 기호a) 지분매각임. -등기부상 1층 487.78㎡는 2층임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 진주지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)755-0542, 경남 진주시 진양호로 303 (신안동 884-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	1,656,372,890원 853,960,200원	52% 3.2회
6개월	14건	916,149,428원 451,219,657원	56% 3.9회
12개월	16건	824,417,406원 410,777,575원	58% 3.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.