감정가	1,973,311,300 원
최저가	(49%) 966,921,000 원
보증금	(10%) 96,692,100 원
청구액	419,522,990 원

경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 486

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사건번호	2025타경3896
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.07.06(월) 10:00 입찰 21일전
토지면적	3,611.07㎡(1,092.35 평)
건물면적
채무/소유자	권OO / 박OO외 7명
채권자	포OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 3896

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-30	경매접수
~1일	2025-07-01	경매개시결정
~73일	2025-09-11	배당요구종기일
~308일	2026-05-04	100%	1,973,311,300	유찰
~343일	2026-06-08	70%	1,381,317,000	유찰
~371일	2026-07-06	49%	966,921,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구정리 486	전	7.4667 ㎡ (2.26평)	63/135 지분 전부
	구정리 486-2	전	128.8 ㎡ (38.96평)	63/135 지분 전부
	구정리 488	하천	1087.3333 ㎡ (328.92평)	63/135 지분 전부
	구정리 488-3	하천	47.1333 ㎡ (14.26평)	63/135 지분 전부
	구정리 488-4	하천	162.4 ㎡ (49.13평)	63/135 지분 전부
	구정리 488-5	하천	433.5333 ㎡ (131.14평)	63/135 지분 전부
	구정리 488-6	하천	20.5333 ㎡ (6.21평)	63/135 지분 전부
	구정리 506	전	295.8667 ㎡ (89.50평)	63/135 지분 전부
	구정리 506-3	전	49.9333 ㎡ (15.10평)	63/135 지분 전부
	구정리 506-4	전	4.6667 ㎡ (1.41평)	63/135 지분 전부
	구정리 506-6	전	128.3333 ㎡ (38.82평)	63/135 지분 전부
	구정리 538	하천	225.4 ㎡ (68.18평)	63/135 지분 전부
	구정리 538-2	하천	178.7333 ㎡ (54.07평)	63/135 지분 전부
	구정리 538-3	하천	35.4667 ㎡ (10.73평)	63/135 지분 전부
	구정리 539	하천	725.2 ㎡ (219.37평)	63/135 지분 전부
	구정리 539-1	하천	16.8 ㎡ (5.08평)	63/135 지분 전부
	구정리 540-1	하천	17.2667 ㎡ (5.22평)	63/135 지분 전부
	구정리 541-1	하천	46.2 ㎡ (13.98평)	63/135 지분 전부
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 "구정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 미성숙 주거지대로 나지(대부분 인근 주민등이 일시적으로 텃밭 등으로 사용), 아파트 단지, 일반주택, 학교 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 (1)(2)(4)(5)(13): 부정형 토지로서, 주거나지(일시적으로 텃밭 등으로 이용중)임. (6)(17)(18): 사다리형 토지로서, 주거나지(일시적으로 텃밭 등으로 이용중)임. (3)(15): 부정형 토지로서, 주거나지(일부는 일시적으로 텃밭 등으로 이용중이고, 일부는 자동차 정차장 등으로 이용중)임. (7)(11)(14)(16): 사다리형 또는 부정형 토지로서, 도로로 이용중임. (8): 부정형 토지로서, 주거나지(일시적으로 텃밭 등으로 이용중)이고 일부는 도로로 이용중임. (9)(10)(12): 부정형 또는 사다리형 토지로서, 주거나지임. 4)인접 도로상태 (1)(4)(5)(6)(17)(18): 지적도상 맹지임. (2): 서측으로 중로(해병로)에 연결됨. (3)(9)(12)(15): 지적도상 맹지이나 남측으로 관습상 도로와 접함. (10)(13): 지적도상 맹지이나 북측으로 관습상 도로와 접함. (8): 지적도상 맹지이나 북측으로 관습상 도로와 접하고, 본건 토지 중 동측 일부가 관습상 도로(비포장)임. (7)(11)(14)(16): 본건 토지가 관습상 도로(일부 비포장, 일부 콘크리트포장)임. 5)토지이용계획 및 제한상태 (1)(2)(4)(5)(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술) (3)(7)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술) (8): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술). 6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적개황도""건물개황도" 참조. 7)공부와의 차이 (1)(2)(9)(10): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 "주거나지"임. (8): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 "주거나지 및 일부 도로"임. (11): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 "도로"임. (3)(4)(5)(6)(12)(13)(15)(17)(18): 본건 토지의 공부상 지목이 하천이나 현황 "주거나지"임. (7)(14)(16): 본건 토지의 공부상 지목이 하천이나 현황 "도로"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음. 닫기
참고 사항	지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 일괄매각. 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외하는 이동 가능 컨테이너 등 소재. 목록1,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,17,18 지적도상 맹지임. 목록1,2,9,10 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거나지"임. 목록8 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거나지 및 일부 도로"임. 목록11 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"임. 목록3,4,5,6,12,13,15,17,18 공부상 지목이 "하천"이나 현황 "주거나지"임. 목록7,14,16 공부상 지목이 "하천"이나 현황 "도로"임. 본건 부동산 소재지3의 공부상 표시는 하천이나 현장에서 확인한바 제시외 건물 존재함 -파이프조 판넬지붕 단층 창고 1동 본건 부동산 소재지13의 공부상 표시는 하천이나 현장에서 확인한바 제시외 건물 존재함 -목조 강판지붕 단층 창고 1동 본건 부동산 소재지15는 공부상 표시는 하천이나 현장에서 확인한바 제시외 건물 존재함 -경량철골조 판넬지붕 단층 사무실 1동 -판넬조 판넬지붕 단층 화장실 1동

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년12월5일	소유권 최OO		소멸
2	2017년10월26일	소유권 이OO		소멸
3	2017년4월19일	소유권 송OO		소멸
4	2017년10월26일	소유권 박OO		소멸
5	2017년10월26일	소유권 박OO		소멸
6	2017년4월19일	소유권 박OO		소멸
7	2017년4월19일	소유권 박OO		소멸
8	2017년4월19일	소유권 박OO		소멸
9	2017년4월19일	소유권 박OO		소멸
10	2017년10월26일	소유권 박OO		소멸
11	2017년10월26일	소유권 박OO		소멸
12	2017년10월26일	소유권 박OO		소멸
13	2017년10월26일	소유권 권OO		소멸
14	2017년5월12일	근저당권 포OOOO	480,000,000	소멸기준
15	2017년6월1일	근저당권 오OOOO	130,000,000	소멸
16	2017년8월8일	근저당권 오OOOO	130,000,000	소멸
17	2025년5월28일	가압류 오OOOO	347,456,629	소멸
18	2025년7월1일	임의경매 포OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-11)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	오천읍구정리539	1,500,000 [월]월 150만원
이OO	미상 미상		미상

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,973,311,300원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 419,522,990원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 349일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 349일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2017.05.12. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 일괄매각. 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권 이 성립할 여지 있음. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외하는 이동 가능 컨테이너 등 소재. 목록1,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,17,18 지적도상 맹지임. 목록1,2,9,10 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거나지"임. 목록8 공부상 3,4,5,6,12,13,15,17,18 공부상 지목이 "하천"이나 현황 "주거나지"임. 목록7,14,16 공부상 지목이 "하천"이나 현황 "도로"임. 지목이

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 포항지원 (375-73)경상북도 포항시 북구 법원로 181 (양덕동 768) 대표 : 054)250-3050 관할지역 : 포항시, 울릉군
등기소	대구지방법원 포항지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(054)251-2605, 경북 포항시 북구 법원로 181 (양덕동768))
세무서	포항세무서 (대표:054-245-22, 팩스:054-248-4040, 경북 포항시 중앙로 346 )

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	4건	99,635,303원 28,447,500원	33% 4회
12개월	8건	154,706,154원 75,648,750원	41% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.