감정가	6,635,146,240 원
최저가	(70%) 4,644,602,000 원
보증금	(10%) 464,460,200 원
청구액	1,567,416,591 원

경상남도 창원시 성산구 양곡동 1091

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경115198
중복사건	병합 2025타경11518,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.05.28(목) 10:00 입찰 2일전
토지면적	93,302.00㎡(28,223.86 평)
건물면적	3,219.43㎡(973.88 평)
채무/소유자	고OO / 고OO
채권자	창OOOOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 115198

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-05	경매접수
~1일	2024-11-06	경매개시결정
~93일	2025-02-06	배당요구종기일
~541일	2026-04-30	100%	6,635,146,240	유찰
~569일	2026-05-28	70%	4,644,602,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	양곡동 1091	답	592 ㎡ (179.08평)
	양곡동 1092	답	1246 ㎡ (376.92평)
	양곡동 1093	답	169 ㎡ (51.12평)
	양곡동 1098-1	답	2797 ㎡ (846.09평)
	양곡동 1099	답	777 ㎡ (235.04평)
	양곡동 1101-1	전	1101 ㎡ (333.05평)
	양곡동 1101-2	전	2972 ㎡ (899.03평)
	양곡동 1102-1	전	2077 ㎡ (628.29평)
	양곡동 1104-1	전	3874 ㎡ (1,171.89평)
	양곡동 1101-3	대	329 ㎡ (99.52평)
	양곡동 1100	대	271 ㎡ (81.98평)
	양곡동 산33-20	임야	43046 ㎡ (13,021.42평)
	양곡동 1102-9	임야	26 ㎡ (7.87평)
	양곡동 1102	임야	591 ㎡ (178.78평)
	양곡동 산33-34	임야	1258 ㎡ (380.55평)
	양곡동 산33-36	임야	3740 ㎡ (1,131.35평)
	양곡동 산33-18	임야	12440 ㎡ (3,763.10평)
	양곡동 1101-4	임야	9964 ㎡ (3,014.11평)
	양곡동 1101-5	임야	3527 ㎡ (1,066.92평)
	양곡동 1102-4	전	657 ㎡ (198.74평)
	양곡동 1103	전	31.5 ㎡ (9.53평)	지분 2분의 1 전부
	양곡동 1104-3	답	611.5 ㎡ (184.98평)	지분 2분의 1 전부
	양곡동 1105	답	147 ㎡ (44.47평)	지분 2분의 1 전부
	양곡동 1105-2	전	1058 ㎡ (320.05평)
건물	양곡동 1101-3	1층 단독주택 일반목구조	109.7 ㎡ (33.18평)
제시외 건물	양곡동 1091	수목	㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1101-3	다용도실	18 ㎡ (5.45평)	포함
	양곡동 1101-3	창고,서재,보일러실	119.73 ㎡ (36.22평)	포함
	양곡동 1101-3	태양열설비	㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1101-4	계사	10 ㎡ (3.03평)	제외
	양곡동 1101-4	창고	90 ㎡ (27.23평)	제외
	양곡동 1101-5	간이주택	31.5 ㎡ (9.53평)	제외
	양곡동 1101-5	창고	9 ㎡ (2.72평)	제외
	양곡동 1092	무궁화 외	148주 ㎡ (44.77평)	포함
	양곡동 1098-1	이팝나무 외	469주 ㎡ (141.87평)	포함
	양곡동 1099	이팝나무 외	88주 ㎡ (26.62평)	포함
	양곡동 1101-1	뿔남천 외	203주 ㎡ (61.41평)	포함
	양곡동 1101-2	아왜나무 외	724주 ㎡ (219.01평)	포함
	양곡동 1102-1	화백	484주 ㎡ (146.41평)	포함
	양곡동 1104-1	은목서 외	612주 ㎡ (185.13평)	포함
	양곡동 1101-3	능소화 외	244주 ㎡ (73.81평)	포함
	양곡동 1100	수목(구골나무외)	약17주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 산33-20	수목(화백)	약342주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1102	수목(소나무외)	약88주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 산33-34	수목(왕벗나무외)	약46주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 산33-36	수목(편백외)	약593주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 산33-18	수목(화백)	약1060주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1102-4	수목(파초외)	약173주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1103	수목(편백외)	약23주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1104-3	수목(느티나무외)	약153주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1105	수목(둥근주목외)	약13주 ㎡ (0.00평)	포함
	양곡동 1105-2	수목(꽝꽝나무외)	약48주 ㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/개발제한구역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 성산구 양곡동 소재 '관음사' 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 -일련번호(1~7) : 인접지 대비 다소 저지에 위치한 부정형의 토지로서, 전(조경수 재배)으로 이용 중임. -일련번호(8, 9) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 전(조경수 재배)으로 이용 중임. -일련번호(10) : 인접지 대비 다소 저지에 위치한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 -일련번호(1~7) : 지적도상 맹지이나, 인접필지에 소재하는 비포장 농로를 통해 진·출입 가능함. -일련번호(8) : 지적도상 맹지이나, 인접필지에 소재하는 노폭 약 3미터 내외의 포장된 농로를 통해 진·출입 가능함. -일련번호(9) : 지적도상 맹지이나, 본건 토지 북측에 소재하는 비포장 농로를 통해 진·출입 가능함. -일련번호(10) : 본건 토지 남동측에 소재하는 노폭 약 3미터의 포장도로를 통해 진·출입 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 -일련번호(1~8,10) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> -일련번호(9) : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 6)제시목록 외의 물건 일련번호(1 ~ 10) 토지상에 소재하는 제시외수목(조경수)은 첨부‘성산구 양곡동 1091번지 등 10필지 지상 지정수목의 조사 및 가액 평가 용역 보고서’를 참조하여 감정평가하였으니, 경매진행 시 참조 바람. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음. 1)건물의 구조 일반목조 아스팔트슁글지붕 1층 건물로서, - 외벽 : 사이딩 목재 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, - 창호 : 새시창호임. 2)이용상태 단독주택으로 이용 중임. 3)설비내역 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등이 있음. 4)부합물 및 종물 일련번호(11) 건물에 부합되어 있는 부합물(ㄱ, ㄴ)은 관리상태 등을 종합 고려하여 현장조사 시 실측 후 감정평가하였음. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 일련번호(11) 건물에 소재하는 다락은 건물 감정평가 시 포함하여 감정평가하였음. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 수목(1-1, 2-1, 4-1, 5-1, 6-1, 7-1, 8-1, 9-1, 10-1, 12-1, 13-1, 15-1, 16-1, 17-1, 18-1, 19-3, 20-3, 21-1, 22-1, 23-1, 24-1, 25-1), 제시외 건물(11-1~11-2), 제시외 태양열설비(11-3) 각 매각 포함. 물건 11. 건물에 소재하는 다락은 건물에 포함하여 평가 목록 19. 지상에 계사(감정서상ㄱ) 및 창고(감정서상ㄴ)는 매각 제외 목록 20. 지상에 간이주택(감정서상ㄷ) 및 창고(감정서상ㄹ)는 매각 제외(일부 타지상에 소재하는 것으로 조사됨). 목록 19. 20. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 건물들로 인해 제한받는 금액임. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여부 불분명). 목록 1.~9. 및 목록21.~25. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록 14.20. 일부 현황 '도로', 목록23. 일부 현황 '구거'임. 목록16. 17. 18. 23.은 도로구역에 일부 속하나, 이에 구애없이 평가함. 조경수를 제외한 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각. 소유자의 진술에 의하면 소유자는 조경수목원 선화농원을 운영하고 있는데, 기호 1~9 지목이 답과 전이나 조경수를 식재하여 키우고 있고 분묘는 없다고 하나 확인이 필요한 것으로 보임. (현장에서 본관도 분묘를 확인하지 못함). 기호11. 주택은 공부상 1층 단독주택이나 현황은 뒷편에서 보면 2층으로 보임.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2008년6월2일	소유권 고OO		소멸
2	2009년5월27일	근저당권 농OOOO	1,375,400,000	소멸기준
3	2009년5월27일	지상권 웅OOOO		소멸
4	2012년6월27일	근저당권 농OOOO	87,100,000	소멸
5	2025년5월23일	임의경매 농OOOO		소멸
6	2026년3월23일	압류 창OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-06)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO	목록11중일부(2층방1칸)	50,000,000원 [월]없음
박OO	2013.07.02. 없음	2025.2.4.	2021.11.29.~2026.12.20.
비고 (매각물건 명세서)	박주현:부동산현황조사보고서에 의하면 채무자 및 소유자의 전부인 권리신고 및 배당요구서(2025.2.4.자)에 첨부된 계약서에 의하면 임대차기간 2021. 12.20.~2026.12.20. 임차부분은 큰방, 다락방, 창고일부 첨부된 임차인의 주민등록초본에 의하면 2022.02.15. 타주소로 전입함

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박주현:부동산현황조사보고서에 의하면 채무자 및 소유자의 전부인 권리신고 및 배당요구서(2025.2.4.자)에 첨부된 계약서에 의하면 임대차기간 2021. 12.20.~2026.12.20. 임차부분은 큰방, 다락방, 창고일부 첨부된 임차인의 주민등록초본에 의하면 2022.02.15. 타주소로 전입함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(1,567,416,591원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2025타경11518,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 566일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 566일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/개발제한구역/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1~11 2022.04.27. 근저당권 목록 12~20 2009.05.27. 설정 근저당권 목록 21~25 2024.04.15. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.09.30 채권자 승OOOO OOOOOOOOOOOO 경매절차승계신청서 제출
2025.09.30 채권자 농OOOOOOOOOOO 경매비용환급계좌변경신청 제출

일괄매각. 제시외 수목(1-1, 2-1, 4-1, 5-1, 6-1, 7-1, 8-1, 9-1, 10-1, 12-1, 13-1, 15-1, 16-1, 17-1, 18-1, 19-3, 20-3, 21-1, 22-1, 23-1, 24-1, 25-1), 제시외 건물(11-1~11-2), 제시외 태양열설비(11-3) 각 매각 포함. 물건 11. 건물에 소재하는 다락은 건물에 포함하여 평가 목록 19. 지상에 계사(감정서상ㄱ) 및 창고(감정서상ㄴ)는 매각 제외 목록 20. 지상에 간이주택(감정서상ㄷ) 및 창고(감정서상ㄹ)는 매각 제외(일부 타지상에 소재하는 것으로 조사됨). 목록 19. 20. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 건물들로 인해 제한받는 금액임. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여부 불분명). 목록 1.~9. 및 목록21.~25. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록 14.20. 일부 현황 '도로', 목록23. 일부 현황 '구거'임. 목록16. 17. 18. 23.은 도로구역에 일부 속하나, 이에 구애없이 평가함. 조경수를 제외한 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)266-2248, 경남 창원시 성산구 창이대로 681 (사파동 1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	904,355,525원 559,870,393원	51% 3회
6개월	8건	998,386,900원 670,160,071원	55% 3.1회
12개월	16건	1,155,099,025원 743,724,903원	58% 3.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.