감정가	814,934,000 원
최저가	(70%) 570,454,000 원
보증금	(10%) 57,045,400 원
청구액	619,987,566 원

전라남도 보성군 겸백면 남양리 492

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사건번호	2025타경51327
중복사건	병합 2025타경51267,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.08(월) 10:00 입찰 11일전
토지면적	65,164.00㎡(19,712.11 평)
건물면적
채무/소유자	농OOOOOOOOOOOOO / 농OOOOOOOOOOOOO
채권자	김OOOOO외 2명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 51327

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-09	경매접수
~1일	2025-04-10	경매개시결정
~92일	2025-07-10	배당요구종기일
~383일	2026-04-27	100%	814,934,000	유찰
~425일	2026-06-08	70%	570,454,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	남양리 492	답	1729 ㎡ (523.02평)
	남양리 492-1	전	12300 ㎡ (3,720.75평)
	남양리 492-2	전	4752 ㎡ (1,437.48평)
	남양리 492-4	전	2349 ㎡ (710.57평)
	남양리 492-5	목장용지	2649 ㎡ (801.32평)
	남양리 492-6	임야	40578 ㎡ (12,274.85평)
	남양리 492-7	전	525 ㎡ (158.81평)
	남양리 492-8	목장용지	282 ㎡ (85.31평)
1) 위치/농림지역/생산관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 기호(7,8)은 전라남도 보성군 겸백면 남양리 소재 ""초암제"" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(7) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 기호(8) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 기호(7,8)이 '도로' 로 이용중임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 수변구역임. 기호(8) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역임. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 공부상 본건 기호(7,8)의 지목이 '전 및 목장용지' 이나, 현황은 '도로 등' 임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각, 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492, 492-1, 492-2, 492-4, 492-7은 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 연고 미상의 분묘 3기 소재함 본건 7,8항은 보성군 겸백면사무

국토부실거래가 전라남도 보성군 겸백면 남양리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.02.02	전	생산관리	-	496	750
25.10.17	답	농림	8m미만	1273	1,540
25.08.29	전	생산관리	12m미만	1124	2,000
25.07.06	대	생산관리	8m미만	208	600
25.06.13	전	보전관리	8m미만	4002	4,042
25.03.01	전	생산관리	-	612	1,400
25.02.06	대	보전관리	8m미만	65	90

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년6월16일	소유권 농OOOO		소멸
2	2023년3월31일	근저당권 김OOOO	780,000,000	소멸기준
3	2023년3월31일	지상권 김OOOO		소멸
4	2024년6월28일	근저당권 최OOOO	170,000,000	소멸
5	2025년3월28일	임의경매 최OOOO		소멸
6	2025년4월10일	임의경매 김OOOO		소멸
7	2025년11월26일	압류 보OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-10)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 413일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 413일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.3.31. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음

1. 일괄매각 2. 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492, 492-1, 492-2, 492-4, 492-7은 농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자 격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지 취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) 3. 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492-1, 492-2, 492-6 지상에 연고 미상의 분묘 3기가 소재하나 면적이 협소하고 전체가격 에 미치는 영향이 미비하여 소유권이 제한받는 경우의 가액은 산정하지 않음 4. 전라남도 보성군 겸백면 남양리 492-7, 492-8의 지목은 '전' 및 목장용지'이나 현황은 '도로 등'임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 순천지원 (579-32)전라남도 순천시 왕지로 21 (왕지동) 대표 : 061)729-5114 관할지역 : 순천시, 여수시, 광양시, 고흥군, 보성군, 구례군
등기소	광주지방법원 순천지원 보성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)853-9396, 전남 보성군 보성읍 송재로 168 (보성리 770))
세무서	순천세무서 (대표:061-720-02, 팩스:061-723-6677, 전라남도 순천시 연향번영길 64 (연향동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	76,863,819원 33,197,438원	47% 4.6회
6개월	28건	59,386,311원 29,140,461원	61% 3.7회
12개월	48건	73,813,329원 34,800,549원	64% 3.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.