감정가	46,403,180 원
최저가	(100%) 46,403,180 원
보증금	(10%) 4,640,318 원
청구액	11,522,277 원

전라남도 담양군 창평면 유곡리 248

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사건번호	2025타경1847
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.04.23(목) 10:00 입찰 12일전
토지면적	635.66㎡(192.29 평)
건물면적
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	삼OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1847

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-19	경매접수
~1일	2025-03-20	경매개시결정
~85일	2025-06-12	배당요구종기일
~400일	2026-04-23	100%	46,403,180	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	유곡리 248	전	635.66 ㎡ (192.29평)	지분 3분의 1 전부
1) 위치/생산관리지역/차량의 접근이 가능/버스승강장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 담양군 창평면 유곡리 소재 ""기동마을"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지가 소재하는 지방도주변 농경지대로써, 제반주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 북서측 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 본건은 '사다리 완경사'이며, 현황 '묘지'로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장 농로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임. 6)제시목록 외의 물건 --. 7)공부와의 차이 본건의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '묘지'로 이용 중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 미상임. - 본건은 매각공유자 장문기 지분(1/3)만의 감정평가로서 지분의 위치확인이 곤란하여 전체토지를 기준으로 토지단가를 산정한 후 지분비율에 의한 권리면적으로 감정평가하였으니 업무진행시 참조하시기 바람. - 본건 지상에 소나무, 측백나무 등의 수목이 소재하나 수목은 토지에 포함하여 평가하였으며, 수목 가격을 비고란에 별도로 적시하였으니, 업무진행시 참조하시기 바람. - 본건에 분묘(수기) 및 갓비석, 등비석, 제석, 비석 등이 소재하여 분묘기지권 성립가능성이 있으나, 평가목적을 고려하여 이에 구애없이 감정평가하였으며, '분묘기지권 성립시 토지만의 가격'을 명세표상 비고란에 적시하였으니 업무진행시 참조바람. 닫기
참고 사항	지분매각. 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한) 특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)(2026.03.09.자 사실조회회신서 참조) 분묘 8기 소재함 묘지 조경에 사용된 수목은 매각 제외

국토부실거래가 전라남도 담양군 창평면 유곡리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.23	답	농림	-	2317	4,000
26.02.21	전	개발제한구역	8m미만	694	2,500
26.02.06	임야	보전관리	8m미만	492	12,000
25.12.29	답	제1종일반주거	-	456	8,280
25.12.29	답	자연녹지	-	602	4,550
25.11.24	전	개발제한구역	12m미만	51	336
25.11.24	답	개발제한구역	12m미만	602	3,964
25.06.30	답	제1종일반주거	12m미만	292.5	5,300	지분
25.04.16	임야	제1종일반주거	-	1636.5	5,500	지분
25.04.14	전	개발제한구역	8m미만	1656	4,000
25.03.07	답	농림	12m미만	1695	15,390
25.01.08	답	개발제한구역	-	1643	4,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2014년7월16일	소유권 장OO	소멸
2	2016년7월13일	소유권 장OO	소멸
3	1996년4월1일	소유권 장OO	소멸
4	2013년12월20일	압류 광OOOO	소멸기준
5	2021년4월26일	압류 국OOOO	소멸
6	2025년3월20일	강제경매 삼OOOO	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-12)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 46,403,180원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,522,277원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 387일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 387일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/생산관리지역/차량의 접근이 가능/버스승강장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.03.20.경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.

지분매각. 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한) 특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)(2026.03.09.자 사실조회회신서 참조) 분묘 8기 소재함 묘지 조경에 사용된 수목은 매각 제외

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 (614-41)광주광역시 동구 준법로 7-12(지산2동) 대표 : 062)239-1114 관할지역 : 광주광역시, 나주시, 화순군, 장성군, 담양군, 곡성군, 영광군
등기소	광주지방법원 본원 담양등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)381-5414, 전남 담양군 담양읍 추성로 1354 (지침리 56-1))
세무서	북광주세무서 (대표:062-520-92, 팩스:062-716-7280, 광주광역시 북구 금호로 70 (운암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	342,121,556원 113,352,244원	34% 4.7회
6개월	18건	292,166,944원 135,361,729원	53% 3.2회
12개월	38건	394,635,995원 167,575,556원	53% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.