감정가	808,640,000 원
최저가	(90%) 727,776,000 원
보증금	(10%) 72,777,600 원
청구액	212,917,250 원

부산광역시 동래구 명륜동 7-11

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사건번호	2025타경1367
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.23(목) 10:00 입찰 10일전
토지면적	152.00㎡(45.98 평)
건물면적
채무/소유자	주OOO OOOOOOOO / 교OOOOO OOOO
채권자	명OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1367

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-03	경매접수
~1일	2025-04-04	경매개시결정
~76일	2025-06-18	배당요구종기일
~385일	2026-04-23	90%	727,776,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	명륜동 7-11	대	152 ㎡ (45.98평)
제시외 건물	명륜동 7-11	창고	13.2 ㎡ (3.99평)	제외
제시외 건물	명륜동 7-11	사무실	40.3 ㎡ (12.19평)	제외
1) 위치/제2종일반주거지역/시내버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 ‘동해중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주상나지이며, 일부 지상에 제시외건물(기호㉠,㉡)이 소재하고 있음. 4)인접 도로상태 본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 상에 별지 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 기호(㉠,㉡)이 소재하고 있어 토지의 사용.수익에 영향을 미치고 있음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 임대중인 것으로 탐문되나 정확한 내역은 미상임. 나. 기 타 : 없 음. 닫기
참고 사항	제시외 건물들 매각에서 제외. 본건 토지가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 토지 지상의 제시외 건물들에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 본건 인접토지와 지적경계구분이 다소 불명확하므로 추후 측량이 필요할 수 있음. 본건 토지 지상 제시외 건물 소재하며, 본건 토지(제시외 건물 뒷마당)에서 채소를 재배하고 있었음.

국토부실거래가 부산광역시 동래구 명륜동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.11	도로	제2종일반주거	25m미만	63	26,649
26.03.03	도로	제3종일반주거	8m미만	33.5	14,338	지분
26.03.03	도로	제3종일반주거	8m미만	33.5	14,338	지분
26.02.23	도로	제3종일반주거	8m미만	41.38	17,709	지분
26.02.23	도로	제3종일반주거	8m미만	41.38	17,667	지분
26.02.23	도로	제3종일반주거	8m미만	82.75	35,334	지분
26.02.23	도로	제3종일반주거	8m미만	33.5	14,305	지분
26.02.23	도로	제3종일반주거	8m미만	33.5	14,305	지분
25.11.05	대	일반상업	25m미만	16	14,523
25.11.05	대	일반상업	25m미만	23	20,877
25.11.03	도로	제2종일반주거	8m미만	9	450
25.11.03	도로	제2종일반주거	12m미만	40	2,750
25.10.27	도로	제2종일반주거	12m미만	14	50
25.09.26	도로	제3종일반주거	8m미만	66.25	26,633	지분
25.09.22	도로	제3종일반주거	8m미만	82.75	33,224	지분
25.09.05	도로	제3종일반주거	12m미만	81.22	35,331	지분
25.09.05	도로	제2종일반주거	12m미만	2.78	1,579	지분
25.08.05	도로	일반상업	25m미만	40	2,000
25.08.05	도로	일반상업	25m미만	40	2,000
25.08.05	임야	제2종일반주거	12m미만	1622	135,205
25.08.05	임야	제2종일반주거	-	595	37,219
25.06.13	전	일반상업	25m미만	5.6	278	지분
25.06.13	도로	일반상업	25m미만	76.8	3,819	지분
25.06.13	도로	일반상업	25m미만	13.6	676	지분
25.06.13	도로	일반상업	25m미만	50.4	2,506	지분
25.05.10	대	준주거	12m미만	5	500
25.04.01	대	제2종일반주거	12m미만	23	16,767
25.04.01	도로	제3종일반주거	8m미만	16.5	6,204	지분
25.03.18	도로	제3종일반주거	8m미만	76	27,284
25.01.21	도로	제2종일반주거	12m미만	2.78	954	지분
25.01.21	도로	제3종일반주거	-	81.22	34,046	지분
25.01.07	도로	준주거	8m미만	21	7,182

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		약정/금지사항/환매특약		소멸
2	2022년3월25일	소유권 교OOOO		소멸
3	2019년5월20일	근저당권 명OOOO	240,000,000	소멸기준
4	2019년5월20일	지상권 명OOOO		소멸
5	2022년1월27일	근저당권 박OO	1,600,000,000	소멸
6	2022년3월25일	근저당권 에OOOO	1,000,000,000	소멸
7	2025년4월4일	임의경매 명OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-18)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 808,640,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 212,917,250원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 374일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 374일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/시내버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.05.20. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 제시외 건물들에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

제시외 건물들 매각에서 제외. 본건 토지가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 토지 지상의 제시외 건물들에 대한 법 정지상권 성립여부 불분명. 본건 인접토지와 지적경계구분이 다소 불명확하므로 추후 측량이 필요할 수 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 (475-10)부산광역시 연제구 법원로 31(거제동 1500) 대표 : 051)590-1114, 야간 : 051)590-1112 관할지역 : 중구, 서구(등기만), 동구, 영도구, 부산진구, 동래구, 연제구, 금정구
등기소	부산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)590-1950, 부산광역시 연제구 법원로 31 (거제동 1500))
세무서	동래세무서 (대표:051-860-22, 팩스:051-866-6252, 부산광역시 연제구 거제천로269번길 16 (거제동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	2건	204,015,000원 90,500,505원	51% 2.5회
12개월	6건	116,983,530원 50,252,873원	46% 2.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.