감정가	85,291,000 원
최저가	(70%) 59,704,000 원
보증금	(10%) 5,970,400 원
청구액	108,162,051 원

경상남도 창원시 마산합포구 진동면 태봉리 603

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사건번호	2024타경106316 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.28(목) 10:00 입찰 2일전
토지면적	1,372.00㎡(415.03 평)
건물면적
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	손OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 106316

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-15	경매접수
~14일	2024-10-29	경매개시결정
~588일		배당요구종기일
~555일	2026-04-23	100%	85,291,000	유찰
~590일	2026-05-28	70%	59,704,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	태봉리 603	전	1372 ㎡ (415.03평)
참고 사항	-농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수됨). -현황 '휴경지'이며, 지상에 분묘가 소재하는바 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하며 최저매각가격은 분묘의 소재를 감안한 금액임. -북쪽으로 지적도상 ‘도로’인 토지가 소재하나, 현황은 인접필지를 통하여 출입이 가능함. -정확한 위치, 경계 등의 확인을 위해서는 지적측량이 필요한 것으로 조사되었음. 본건1,2.대부분 `임야` 상태이며, 일부 대나무 자생함. 본건3.제시목록상 `대`이나 현황 `전`으로 이용중임(별첨 사진참조). 본건4.현황 `휴경지` 상태이며, 위 지상에 제시외 `분묘` 수기 소재함(별첨 사진참조). 본건5.현황 대부분 `임야`이며, 일부 타인(사찰:백연사) 점유부분(별첨 사진참조)이 있으나 약 20년 전에 매입한 것으로 조사되므로 참조바람(백연사 주지스님 현장구술). 본건6.현황 `임야`. *본건1,2,5,6 토지는 제시목록상 `임야`이며 육안으로 확인되지 않는 `분묘`가 소재할수 있으므로 참조바람.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년1월21일	소유권 강OO		소멸
2	2011년2월1일	근저당권 손OO	100,000,000	소멸기준
3	2021년9월7일	근저당권 손OO	150,000,000	소멸
4	2023년3월15일	근저당권 손OO	180,000,000	소멸
5	2024년10월30일	임의경매 손OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
본 건은 여러 개의 부동산에 저당권이 설정되어 있는 부동산을 분할하여 경매가 진행 되는 물건입니다. 이런 경우 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호를 붙여 경매를 하게 되는 데, 낙찰시점이 빠르더라도 배당은 최후에 낙찰된 다른 물건과 동시에 이루어 질 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 574일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 574일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2011. 2. 1. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수됨). -현황 '휴경지'이며, 지상에 분묘가 소재하는바 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하며 최저매각가격은 분묘의 소재 를 감안한 금액임. -북쪽으로 지적도상 ‘도로’인 토지가 소재하나, 현황은 인접필지를 통하여 출입이 가능함. -정확한 위치, 경계 등의 확인을 위해서는 지적측량이 필요한 것으로 조사되었음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	237,998,563원 87,451,134원	46% 5.8회
6개월	37건	241,448,662원 77,566,181원	38% 5.9회
12개월	59건	323,716,491원 142,597,196원	34% 6.3회

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