감정가	436,738,000 원
최저가	(49%) 214,001,000 원
보증금	(10%) 21,400,100 원
청구액	177,987,199 원

세종특별자치시 금남면 국곡리 41

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사건번호	2025타경502542
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.07.02(목) 10:00 입찰 30일전
토지면적	1,723.00㎡(521.21 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO외 1명
채권자	케OOOOOOOO OOOO(OOOOOOOOO OOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 502542

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-23	경매접수
~4일	2025-05-27	경매개시결정
~97일	2025-08-28	배당요구종기일
~335일	2026-04-23	100%	436,738,000	유찰
~370일	2026-05-28	70%	305,716,000	유찰
~405일	2026-07-02	49%	214,001,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	국곡리 41	임야	1071 ㎡ (323.98평)
	국곡리 45-5	답	490 ㎡ (148.23평)
	국곡리 44	전	162 ㎡ (49.01평)
제시외 건물	국곡리 41	화장실 등	4.5 ㎡ (1.36평)	제외
	국곡리 41	주택	24.0 ㎡ (7.26평)	제외
	국곡리 41	비가림시설	13.2 ㎡ (3.99평)	제외
	국곡리 41	비가림시설	6.4 ㎡ (1.94평)	제외
	국곡리 41	수목	㎡ (0.00평)	포함
	국곡리 45-5	수목	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	국곡리 44	수목	1식 ㎡ (0.30평)	제외
1) 위치/보전관리지역/생산관리지역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 세종특별자치시 금남면 국곡리 소재 "국곡리마을회관(노인회관)" 북측 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 과수원, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역임. 2)교통상황 본건 및 인근까지 차량접근 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호1): 부정형의 완경사 및 일부 급경사지로서, 과수원 및 일부 도로로 이용중임. 기호2): 부정형의 완경사지로서, 과수원으로 이용중임. 기호3): 부정형의 완경사 및 급경사지로서, 과수원 및 일부 도로로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호1)~3) 공히 지적도상 맹지이나, 기호1)·3) 일부를 점유하여 현황 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1) 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호2) 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지. 6)제시목록 외의 물건 후면 "지적 및 건물개황도" 참조. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 지상 제시외 수목(과실수 등) 포함 매각. -목록1. 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각 제외. 목록1. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임. -목록2,3.에 대해 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환). 가. 목록1~3 부동산의 위치, 형상과 경계는 별지 지적도와 같으며 정확한 위치와 경계, 면적 등은 측량 등 별도 확인 요함 나. 부동산의 지목은 목록1 임야, 목록2 답, 목록3 전으로 되어 있으며, 현황상 목록1, 2 부동산은 묵전(목록1 토지의 북쪽 일부는 도로임)으로 제시외 수목과 잡풀 등이 우거진 상태이며, 목록3 부동산은 묵전(남쪽) 및 도로 등으로 되어 있음 다. 목록1 토지(북쪽) 및 인접 토지에 걸쳐 구조 및 면적 미상의 제시외 건물 1동이 있고, 목록1, 2 부동산의 지상에 수종 미상의 제시외 수목 여러 그루가 있음 라. 붙임 사진과 같음

국토부실거래가 세종특별자치시 금남면 국곡리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.05.13	답	계획관리	8m미만	369	17,000
25.01.16	임야	농림	-	99	170	지분

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년10월13일	소유권 김OO		소멸
2	2011년10월13일	소유권 김OO		소멸
3	2011년10월13일	근저당권 케OOOO	299,000,000	소멸기준
4	2011년10월13일	지상권 세OOOO		소멸
5	2013년6월20일	근저당권 케OOOO	65,000,000	소멸
6	2016년8월12일	근저당권 케OOOO	156,000,000	소멸
7	2024년1월29일	압류 세OOOO		소멸
8	2025년5월27일	임의경매 세OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-28)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 371일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 371일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/생산관리지역/보전산지/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
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주의사항 (최선순위 설정일: 2011.10.13. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 지상 제시외 수목(과실수 등) 포함 매각. 목록1. 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각 제외. 목록1. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임. 목록2,3.에 대해 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 (352-37)대전광역시 서구 둔산중로 78번길 45 (둔산동) 대표 : 042)470-1114, 민원 : 042)470-1313, 야간 : 042)470-1301 관할지역 : 서구, 유성구, 대덕구, 중구, 동구, 세종특별자치시, 금산군
등기소	대전지방법원 본원 세종등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(044)866-0999, 세종특별자치시 조치원읍 새내16길 27 (교리 8-11))
세무서	세무서 (대표:, 팩스:, )

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	2,423,443,676원 982,667,312원	38% 3.2회
6개월	15건	1,567,682,952원 648,512,387원	40% 3.1회
12개월	21건	1,271,167,817원 545,617,181원	45% 2.7회

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