감정가	27,850,200 원
최저가	(100%) 27,850,200 원
보증금	(10%) 2,785,020 원
청구액	61,306,812 원

전라남도 장흥군 장평면 두봉리 747

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사건번호	2025타경5222
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.20(월) 10:00 입찰 11일전
토지면적	1,822.00㎡(551.16 평)
건물면적	20.00㎡(6.05 평)
채무/소유자	서OO / 서OO
채권자	노OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5222

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-19	경매접수
~21일	2025-04-09	경매개시결정
~112일	2025-07-09	배당요구종기일
~397일	2026-04-20	100%	27,850,200	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	두봉리 747	전	486 ㎡ (147.02평)
	두봉리 748-1	답	553.9 ㎡ (167.55평)
	두봉리 748	답	782.1 ㎡ (236.59평)
제시외 건물	두봉리 748	농막	15 ㎡ (4.54평)	포함
	두봉리 748	원두막	5 ㎡ (1.51평)	포함
	두봉리 748	철망울타리	㎡	포함
	두봉리 748	비닐하우스	㎡	포함
1) 위치/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 일련번호 1~3) 대상물건은 전라남도 장흥군 장평면 두봉리 소재 '옥산마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌주택, 농경지 및 야산 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임. 2)교통상황 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1,2) 부정형의 완경사지로, 전으로 이용중임. 일련번호 3) 사다리형의 완경사지로, 전 및 일부 농막 등 부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호 1~3) 맹지이며, 인접지인 산169번지의 동측부분 입구를 통하여 출입하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1~3) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말, 염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 일련번호 3) 지상에 '농막,원두막,철망울타리,비닐하우스' 등 제시외물건이 소재함. * 별지 '지적개황도' 및 '사진용지' 참조. 7)공부와의 차이 일련번호 2) 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전'임. 일련번호 3) 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전' 및 일부 '농막 등 부지'임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환). 제시외 건물 포함 - 목록1~3. 맹지이고, 목록1. 지상의 수목(감정가 180,000원), 목록2. 지상의 수목(감정가 820,000원), 목록3. 지상의 수목(감정가 4,000,000원) 각 매각에 포함 -본건 부동산

국토부실거래가 전라남도 장흥군 장평면 두봉리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.03.05	답	계획관리	12m미만	1776	2,954
26.03.05	답	계획관리	12m미만	1508.7	2,964
26.03.05	답	농림	12m미만	1847	3,075
26.02.10	답	계획관리	8m미만	3251	5,898
26.02.10	답	농림	-	1564	2,365
25.12.26	전	계획관리	-	1173.2	408
25.12.17	답	농림	12m미만	1086	2,000
25.12.08	답	농림	8m미만	2270.2	2,338
25.12.08	전	계획관리	-	605	300
25.12.08	답	농림	12m미만	1132.9	1,544
25.11.08	답	농림	12m미만	1329	2,000
25.10.27	답	계획관리	8m미만	1116.9	920
25.06.26	답	계획관리	-	1646	2,500
25.05.12	전	계획관리	8m미만	2717	5,000
25.04.16	답	계획관리	8m미만	2504.1	5,299
25.04.01	임야	계획관리	12m미만	533	1,200
25.03.06	임야	계획관리	-	86	156
25.02.03	답	계획관리	-	3062	5,300
25.02.03	답	계획관리	8m미만	1517.7	3,200
25.01.13	전	계획관리	-	1253	350
25.01.08	답	계획관리	8m미만	772	1,160
25.01.08	답	계획관리	8m미만	1052	1,590
25.01.08	답	계획관리	8m미만	1133.2	1,544
25.01.08	답	계획관리	8m미만	596.5	630
25.01.06	답	농림	8m미만	2605.4	5,200

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년12월19일	소유권 서OO		소멸
2	2023년10월31일	근저당권 윤OO	37,000,000	소멸기준
3	2025년4월10일	강제경매 노OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-09)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 365일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 365일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,3 : 2023. 10. 31. 근저당권 설정 목록2 : 2025. 4. 9. 강제경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1~3 : 맹지이고, 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환) - 목록1. 지상의 수목(감정가 180,000원), 목록2. 지상의 수목(감정가 820,000원), 목록3. 지상의 수목(감정가 4,000,000원) 각 매각에 포함 - 목록3 : 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전 및 일부 농막’ 등 부지로 이용중임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 장흥지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(061)863-8188, 전남 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리 88))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	30,313,460원 25,580,189원	69% 2.6회
6개월	12건	29,020,737원 23,312,623원	66% 2.9회
12개월	19건	44,679,545원 23,630,073원	57% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.