감정가	6,525,308,120 원
최저가	(80%) 5,220,246,000 원
보증금	(10%) 522,024,600 원
청구액	1,916,597,098 원

충청북도 제천시 중앙로1가 112-3

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경123
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.06.01(월) 10:00 입찰 1일전
토지면적	1,060.30㎡(320.74 평)
건물면적	2,957.91㎡(894.77 평)
채무/소유자	송OO / 김OO외 1명
채권자	신OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 123

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-27	경매접수
~5일	2025-07-02	경매개시결정
~96일	2025-10-01	배당요구종기일
~297일	2026-04-20	100%	6,525,308,120	유찰
~339일	2026-06-01	80%	5,220,246,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	의림동 51-7	주차장	400.3 ㎡ (121.09평)
	중앙로1가 112-3	대	142 ㎡ (42.96평)
	중앙로1가 112-4	대	518 ㎡ (156.70평)	지분 전부 6630분의 5180
건물	중앙로1가 112-3	지하1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	431.43 ㎡ (130.51평)
	중앙로1가 112-3	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	452.7 ㎡ (136.94평)
	중앙로1가 112-3	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	452.7 ㎡ (136.94평)
	중앙로1가 112-3	3층 근린생활시설 철근콘크리트구조	452.7 ㎡ (136.94평)
	중앙로1가 112-3	4층 근린생활시설 철근콘크리트구조	452.7 ㎡ (136.94평)
	중앙로1가 112-3	5층 근린생활시설 철근콘크리트구조	452.7 ㎡ (136.94평)
	중앙로1가 112-4	지하1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	16.52 ㎡ (5.00평)
	중앙로1가 112-4	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	60.82 ㎡ (18.40평)
	중앙로1가 112-4	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	60.82 ㎡ (18.40평)
	중앙로1가 112-4	3층 근린생활시설 철근콘크리트구조	60.82 ㎡ (18.40평)
제시외 건물	중앙로1가 112-3	계단실	49 ㎡ (14.82평)	포함
제시외 건물	중앙로1가 112-3	물탱크실	15 ㎡ (4.54평)	포함
1) 위치/도시지역/일반상업지역/버스정류장/주차장/간선도로/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 ‘제천중앙시장’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 자루형 토지로서 주차장부지로 이용중임. 일련번호(2, 3) : 2필 일단의 부정형 토지로서 상업용부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1) : 본건 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접함. 일련번호(2, 3) : 본건 남동측으로 왕복4차선 포장도로 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 부설주차장(주차장전용부지(문의:641-6294))<주차장법>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역(중심시가지) 일련번호(2) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역(중심시가지) 일련번호(3) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역(중심시가지) 6)제시목록 외의 물건 후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 일련번호(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽: 페인팅 및 벽지, 타일 등, 창호: 샷시창호 등임. 일련번호(5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서, 외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽: 페인팅 및 벽지, 타일 등, 창호: 샷시창호 등임. 2)이용상태 일련번호(4) : 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 리모델링공사 중단된 상태임. 일련번호(5) : 공부상 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 현황 공실임. 3)설비내역 위생 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람. 5)공부와의 차이 -. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1은 등기부등본상 시설물 소재지인 "충청북도 제천시 중앙로1가 112-3, 112-4"의 시설물 부지인근에 설치된 부설주차장임. 3.목록1의 임차인 주식회사 제천킹스파찜질방이 2025.12.4.자로 보증금 및 공사대금 금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 4.목록3: 지분매매임. 5.목록4: 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 리모델공사 중단된 상태임. 6.목록5:공부상 근린생활시설이나 현황은 근린생활시설 및 공실임. 7.목록2,3: 용도상 불가분의 관계의 일단으로 이용중인 토지로서 일괄하여 감정평가함.(상세내용은 감정평가서참조) 8.목록4,5: 현 상태 고려하여 감정평가함(상세내용은 감정평가서참조). 9.목록4: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨(감정평가서 참조) 10.목록5: 지하층 부분은 진출입하는 곳을 찾을 수 없어 지하층 내부확인 어려운 점을 고려하여 감정평가하였으며, 추후 가격변동 있을 수 있음(상세내용은 감정평가서 참조) 11.목록2,3,4 옥상층에 매각대상 아닌 제시외 컨테이너 소재(감정평가서 및 현황조사서 참조) 12.공부상 지하1층이 명시되어 있으나 현황은 지하로 출입하는 입구가 없고, 건물관리인 및 임차인들도 지하의 존재 모른다고 주장하여 지하층 발견할 수 없었다는 취지의 현황조사보고있음(현황조사보고서 참조) 13. 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금을 전액 변제 받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수함. 현황조사 당시 현장에 참여한 건물 관리인 정병기에게 확인한바 위 부동산은 채무자 소유이며 동인은 부동산 목록 4 부동산의 지하층과 2층을 보증금 300,000,000원에 계약하여 점유 사용중이며 보증금은 동인이 받아야 할 채권액이라고 주장하며 관련 서류 제출하였으므로 경매진행시 참조바람. 또한 부동산 목록 5의 등기상에 지하층 현존하는 것으로 적시되었으나 현황상 지하층 발견할 수 없었고 관리인과 임차인들도 지하층 없는 것으로 알고있다고 주장하므로 경매진행시 참조바람. 또한 위 부동산 목록 5에서 만난 임차인 정진숙은 계약서상 부동산 목록 5의 3층으로 계약했으나 실제로는 2층을 점유 및 거주중이며 동인 착오로 주소 전입신고를 잘못하여 주민등록등본 및 초본상 부동산목록 4로 전입이 되어있다고 주장하므로 경매진행시 참조바람.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월31일	소유권 송OO		소멸
2	2021년3월31일	소유권 김OO		소멸
3	2021년3월31일	(1)근저당권설정 (OOOO	2,520,000,000	소멸기준
4	2021년3월31일	(2)근저당권설정 문OOOO	2,880,000,000	소멸
5	2021년3월31일	지상권 (OOOO		소멸
6	2024년4월9일	약정/금지사항/환매특약		소멸
7	2024년9월4일	근저당권 (OOOO	300,000,000	소멸
8	2025년4월17일	압류 제OO		소멸
9	2025년4월17일	압류 제OO		소멸
10	2025년7월2일	임의경매 신OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월31일	소유권 송OO		소멸
2	2021년3월31일	소유권 김OO		소멸
3	2021년3월31일	(1)근저당권설정 (OOOO	2,520,000,000	소멸기준
4	2021년3월31일	(2)근저당권설정 문OOOO	2,880,000,000	소멸
5	2024년4월9일	약정/금지사항/환매특약		소멸
6	2024년9월4일	근저당권 (OOOO	300,000,000	소멸
7	2025년2월20일	압류 제OO		소멸
8	2025년4월17일	압류 제OO		소멸
9	2025년7월2일	임의경매 신OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-01)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	미상	1,000,000원 [월]월300,000원	O
김OO	2019.10.25.		2019.10.25~2021.10.24
이OO	1층140평	160,000,000 [월]5,150,000	O
이OO	2015.10.7. 무	2025.7.17.	2015.10.01.부터현재까지
이OO	1층20평	90,000,000 [월]3,000,000	O
이OO	2018.02.06. 무	2025.7.14.	2017.12.23.부터2025.7.14.까지
임OO	1층중30평	50,000,000 [월]1,800,000	O
임OO	2015. 06. 29 무	2025.7.15.	2013.10.16.부터현재까지
정OO	2층(452.7㎡전부),지하(390㎡	300,000,000	O
정OO	2017.01.01. 2018.12.14.	2025.8.1.	20170.6.30.부터현재까지
정OO	전부(2층20평)	20,000,000	O
정OO	2006.04.27. 2018.06.28.	2025.7.15.	2006.04.27.부터현재까지
제OOOOOOO	전부	5,000,000원 [월]월1,000,000원
제OOOOOOO			2024.12.20~2026.12.19
주OOOOOOOOOOO	전부(400.3㎡)	5,000,000 [월]1,000,000	X
주OOOOOOOOOOO	2024.02.20. 무	2025.8.5.	2024.12.20.부터현재까지
비고 (매각물건 명세서)	이범수:1.현황조사보고서의 첨부서면 중 임대차관계조사서 및 권리신고서의 보증금은 각각 5,150,000원이고, 현황조사보고서상 첨부된 제천세무서 발행의 상가건물임대차현황서상 임대차기간은 2015.10.1~2017.9.30., 보 증금은 80,000,000원, 차임은 1,650,000 원임. 2.계약서상 월 차임이 5,150,000원으로 기재되어 있으나 2025. 1월에 월차임 1,500,000원으로 변경하는 것으로 구두계약하여 계약사항 이행중이라고 주장함. 이정희:1.상가건물임대차현황서상 (2,000,000원)임. 권리신고서에는 보증금 90,000,000원, 차임 3,800,000원에서 감액되어 3,000,000원임(계약서의계약금란에 전계 약 연장건이라고 기재되어 있음). 2.현황조사보고서의 임대차관계조사서에 의하면, 임차인 이정희는 계약서상 보증금 90,000,000원, 월 3,800,000원에 계약한 것 으로 기재되어 있으나, 재계약하며 보증금 100,000,000원, 월 3,000,000원에 재계약했다고 주장. 임해경:1.현황조사보고서에 첨부된 제천세무서 발행의 상가건물임대차현황서[대상 : 충청북도 제천시 의림대로 109(중앙로1가)] 에는 확인되지 않음. 2. 임차인 임해경이 2026. 4. 2.자 제출한 제천세무서 발행의 상가건물임대차현황서(2026.4.2.자 발행)에는 대상이 "충청북도 제천시 의림대로 111(중앙로1가)"이고, ㉠사업자등록신청일 2015.6.29. ㉡임대차기간 2015.6.29.~2017.6.28. ㉢보증금 30,000,000 ㉣차임 1,000,000원임. 3. 권리신고 및 배당요구신청서상 월세는 210만원에서 감액되어 180만원임. 정병기:1.현황조사보고서의 첨부서면인 주민등록초본에 의하면 전입일자는 2015.10.28.임. 2.권리신고서상 전입일자 기재일은 2017.1.1.임. 정진숙:1.현황조사보고서에 의하면, 전입세대확인서와 주민등록초본상에는 "충북 제천시 풍양로 91"로 기재되어 있어 임대차관 계조사서에 적시하였으나 임차인 정진숙은 임대차 계약은 부동산목록5중 3층으로 되어 있으나 채무자와 구두계약으로 부동산 목록5 중 2층에 점유 및 거주중이며 주민등록상 전입된 주소지는 동인의 착오로 잘못 신고된 것이고 부동산목록4는 점유하고 있지 않다고 주장. 2.권리신고 및 배당요구서서상 기재된 전입일자는 2006.4.27.임

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이범수:1.현황조사보고서의 첨부서면 중 임대차관계조사서 및 권리신고서의 보증금은 각각 5,150,000원이고, 현황조사보고서상 첨부된 제천세무서 발행의 상가건물임대차현황서상 임대차기간은 2015.10.1~2017.9.30., 보 증금은 80,000,000원, 차임은 1,650,000 원임. 2.계약서상 월 차임이 5,150,000원으로 기재되어 있으나 2025. 1월에 월차임 1,500,000원으로 변경하는 것으로 구두계약하여 계약사항 이행중이라고 주장함. 이정희:1.상가건물임대차현황서상 (2,000,000원)임. 권리신고서에는 보증금 90,000,000원, 차임 3,800,000원에서 감액되어 3,000,000원임(계약서의계약금란에 전계 약 연장건이라고 기재되어 있음). 2.현황조사보고서의 임대차관계조사서에 의하면, 임차인 이정희는 계약서상 보증금 90,000,000원, 월 3,800,000원에 계약한 것 으로 기재되어 있으나, 재계약하며 보증금 100,000,000원, 월 3,000,000원에 재계약했다고 주장. 임해경:1.현황조사보고서에 첨부된 제천세무서 발행의 상가건물임대차현황서[대상 : 충청북도 제천시 의림대로 109(중앙로1가)] 에는 확인되지 않음. 2. 임차인 임해경이 2026. 4. 2.자 제출한 제천세무서 발행의 상가건물임대차현황서(2026.4.2.자 발행)에는 대상이 "충청북도 제천시 의림대로 111(중앙로1가)"이고, ㉠사업자등록신청일 2015.6.29. ㉡임대차기간 2015.6.29.~2017.6.28. ㉢보증금 30,000,000 ㉣차임 1,000,000원임. 3. 권리신고 및 배당요구신청서상 월세는 210만원에서 감액되어 180만원임. 정병기:1.현황조사보고서의 첨부서면인 주민등록초본에 의하면 전입일자는 2015.10.28.임. 2.권리신고서상 전입일자 기재일은 2017.1.1.임. 정진숙:1.현황조사보고서에 의하면, 전입세대확인서와 주민등록초본상에는 "충북 제천시 풍양로 91"로 기재되어 있어 임대차관 계조사서에 적시하였으나 임차인 정진숙은 임대차 계약은 부동산목록5중 3층으로 되어 있으나 채무자와 구두계약으로 부동산 목록5 중 2층에 점유 및 거주중이며 주민등록상 전입된 주소지는 동인의 착오로 잘못 신고된 것이고 부동산목록4는 점유하고 있지 않다고 주장. 2.권리신고 및 배당요구서서상 기재된 전입일자는 2006.4.27.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 6,525,308,120원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 1,916,597,098원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 333일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 333일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/상업지역/일반상업지역/버스정류장/주차장/간선도로/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2021.3.31.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.12.03 유치권자 주OOO OOOOOOOO 유치권에 의한 권리신고서 제출

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1은 등기부등본상 시설물 소재지인 "충청북도 제천시 중앙로1가 112-3, 112-4"의 시설물 부지인근에 설치된 부설주차장 임. 3.목록1의 임차인 주식회사 제천킹스파찜질방이 2025.12.4.자로 보증금 및 공사대금 금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 4.목록3: 지분매매임. 5.목록4: 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 리모델공사 중단된 상태임. 6.목록5:공부상 근린생활시설이나 현황은 근린생활시설 및 공실임. 7.목록2,3: 용도상 불가분의 관계의 일단으로 이용중인 토지로서 일괄하여 감정평가함.(상세내용은 감정평가서참조) 8.목록4,5: 현 상태 고려하여 감정평가함(상세내용은 감정평가서참조). 9.목록4: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨(감정평가서 참조) 10.목록5: 지하층 부분은 진출입하는 곳을 찾을 수 없어 지하층 내부확인 어려운 점을 고려하여 감정평가하였으며, 추후 가격 변동 있을 수 있음(상세내용은 감정평가서 참조) 11.목록2,3,4 옥상층에 매각대상 아닌 제시외 컨테이너 소재(감정평가서 및 현황조사서 참조) 12.공부상 지하1층이 명시되어 있으나 현황은 지하로 출입하는 입구가 없고, 건물관리인 및 임차인들도 지하의 존재 모른다고 주장하여 지하층 발견할 수 없었다는 취지의 현황조사보고있음(현황조사보고서 참조) 13. 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금을 전액 변제 받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	청주지방법원 제천지원 (271-65)충청북도 제천시 칠성로 53 (중앙로2가 16-2) 민원 : 043)640-2070, 등기계 : 043)640-2061, 야간 : 043)640-2000 관할지역 : 제천시, 단양군
등기소	청주지방법원 제천지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(043)644-9844, 충북 제천시 칠성로 53 (중앙로2가 16-2))
세무서	제천세무서 (대표:043-649-22, 팩스:043-648-3586, 충청북도 제천시 내토로41길 8 (화산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	332,318,330원 78,561,500원	24% 6.5회
6개월	3건	245,878,887원 69,807,667원	40% 5회
12개월	3건	245,878,887원 69,807,667원	40% 5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.