감정가	822,000,000 원
최저가	(60%) 493,200,000 원
보증금	(10%) 49,320,000 원
청구액	146,454,794 원

인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 지하층 101호

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사건번호	2025타경1008
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지제외 및 건물매각
매각기일	2026.04.17(금) 10:00 입찰 9일전
토지면적
건물면적	1,419.51㎡(429.40 평)
채무/소유자	하OOOOO OOOO (OOOOOOOOOOO OOOO) / 하OOOOO OOOO (OOOOOOOOOOO OOOO)
채권자	농OOOOO OO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1008

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-14	경매접수
~9일	2025-04-23	경매개시결정
~94일	2025-07-17	배당요구종기일
~368일	2026-04-17	60%	493,200,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	학익동 264-4	지하층 101호 철골철근콘크리트조	1419.512 ㎡ (429.40평)
1) 위치/일반상업지역/지구단위계획구역/버스정류장/철골철근콘크리트조/경사지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생 활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임. 3)건물의 구조 미사용승인된 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 지하층 101호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임. 4)이용상태 등기사항전부증명서상 '근린생활시설 및 업무시설'로서, 현황 공실상태로 탐문조사됨. 5)설비내역 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있는 것으로 판단되나, 미사용승인된 건물로서 제반 설비 등의 정상작동 여부 등은 확인을 요함. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건 일단의 토지는 장방형 토지로서, '근린생활시설 및 업무시설'의 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장 도로에 각각 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 학익동 264-4외 10필지 : 일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위 계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 9)공부와의 차이 본건은 기준시점 당시 미사용승인된 상태로 건축물대장 등 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 본건 건물 내/외부에 유치권 안내문이 게시되어 있음. 닫기
참고 사항	1. 건물만 매각(대지권미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임). 2. 감정평가 시점 미사용승인 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사 중단 상태임. 3. 현황조사서에 의하면 본 건 건물에 '유치권 행사 중' 안내물이 다수 부착되어 있으나, 본 건 경매신청인 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않았으며 유치권 성립여부 또한 알 수 없음. - 본 건은 지상 12층 지하 4층의 근린생활시설 및 업무시설로서 학익시장과 인하대학교, 인천지방법원 등이 인근에 있으며 주변에서 도시개발이 진행되고 있는 지역이라 유동인구가 많은 곳임 - 건물 내부에 유치권행사중이라고 1.(주)범화, 2.21세기신업석건, 3.(주)엔에스시, 4.명진공사

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 하OOOO		소멸
2	2014년5월2일	가처분 유OOOO		인수
3	2015년4월29일	가등기 이OO		인수
4	2017년4월6일	가압류 고O	50,000,000	소멸기준
5	2017년5월23일	근저당권 유OOOO	900,000,000	소멸
6	2017년7월31일	근저당권 이OO	350,000,000	소멸
7	2020년10월28일	가압류 이OO	3,660,500,000	소멸
8	2021년3월10일	가압류 농OOOO	6,615,493,151	소멸
9	2025년4월23일	강제경매 농OOOO		소멸
10	2025년5월26일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-17)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
갑구 2번 가처분등기(2014. 5. 2. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 822,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 146,454,794원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 350일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 350일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 상업지역/일반상업지역/지구단위계획구역/버스정류장/철근콘크리트조/철골철근콘크리트조/경사지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2015. 4. 29. 가등기 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 갑구 2번 가처분등기(2014. 5. 2. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 건물만 매각(대지권미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임). 2. 감정평가 시점 미사용승인 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사 중단 상태임. 3. 현황조사서에 의하면 본 건 건물에 '유치권 행사 중' 안내물이 다수 부착되어 있으나, 본 건 경매신청인 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않았으며 유치권 성립여부 또한 알 수 없음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	인천세무서 (대표:032-770-02, 팩스:032-777-8104, 인천광역시 동구 우각로 75 (창영동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	30건	276,300,000원 129,019,113원	50% 2.4회
6개월	40건	250,200,000원 119,471,152원	51% 2.4회
12개월	55건	249,072,727원 126,057,449원	54% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.