감정가	347,610,000 원
최저가	(100%) 347,610,000 원
보증금	(10%) 34,761,000 원
청구액	175,018,526 원

울산광역시 울주군 서생면 화산리 243

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경1182
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.14(화) 10:00 입찰 5일전
토지면적	833.00㎡(251.98 평)
건물면적	96.30㎡(29.13 평)
채무/소유자	김OO외 2명 / 김OO외 2명
채권자	서OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1182

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-04	경매접수
~5일	2025-06-09	경매개시결정
~91일	2025-09-03	배당요구종기일
~314일	2026-04-14	100%	347,610,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	화산리 243	전	66 ㎡ (19.97평)
	화산리 244	대	175 ㎡ (52.94평)
	화산리 245	대	314 ㎡ (94.99평)
	화산리 246	유지	278 ㎡ (84.10평)
건물	화산리 245	단층 주택 목조기와지붕	39.9 ㎡ (12.07평)
제시외 건물	화산리 245	창고	7 ㎡ (2.12평)	포함
	화산리 245	주택	42.8 ㎡ (12.95평)	포함
	화산리 245	창고	6.6 ㎡ (2.00평)	포함
	화산리 245	태양광	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/차량출입 가능/기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 '마근마을' 내에 위치하는 토지로서 주변은 농촌주택,농경지 ,임야 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 4필지 공히 완경사 부정형의 토지로서 기호1,5토지는 잡종지로, 기호2,3은 주택부지로 이용 중이며 기호 5토지는 일부가 도로로 이용 중입니다 4)인접 도로상태 본건 토지 북측으로 폭 약 2~ 3.5미터 도로에 접합니다 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1~3,5토지 :자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 기호3토지상에 별첨 지적개황도와 같이 제시외건물(태양광설비포함)이 소재하는 바 감정목적을 고려 제시외 건물로 감정평가하였으며 경매대상에서 제외되어 소유권행사 등에 제한받는 가액을 토지건물감정명세표하단에 부기하였습니다 7)공부와의 차이 토지기호5는 공부상 ""유지""이나 현황 잡종지상태입니다 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1.임대사항은 미상입니다. 2.기타: 없습니다 1)건물의 구조 기호4: 제시건물은 3동의 건물이나 제시건물의 구조 면적 등을 참작하면 제시된 목조기와지붕 주택 39.9㎡ 건물은 일부벽체를 조적조로 보강한 기와지붕건물로서 면적은 실측면적으로 사정하여 평가하였으나 제시된 기타2동의 건물 중 1동의 건물은 구조, 면적 등이 상이하여 확인불능으로 평가외하였으며 1동의건물도 철거된 것으로 추정 확인불능으로 하였습니다 2)이용상태 주택 3)설비내역 전기설비,급배수설비 ,난방설비 등 4)부합물 및 종물 제시외건물 중 ㄱ 건물이 부합물로 보이며 평가목적을 고려 평가하였습니다 5)공부와의 차이 1.공부면적이 39.9㎡이나 실측면적 54㎡로 실측면적으로 평가하였습니다 2.공부상 건물소재지가 화산리 245번지이나 실제 화산리 245번지, 화산리244번지 양지상에 소재합니다 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계:미상입니다 기타: 없습니다 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물(조적조 스라브지붕 단층 창고 7㎡, 조적조 스라브지붕 단층 주택 42.8㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고 6.6㎡, 태양광판넬 1식) 매각에 포함. 2. 본건 토지 중 화산리 243은 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있음. 3. 본건 건물(화산리 245)은 공부면적 39.9㎡이나 실측면적 54㎡으로 매각가격 평가하였으며(공부상 30.2㎡와 31㎡는 확인불가로 평가 제외함), 공부상 건물소재지가 화산리 245이나 실제 화산리 245와 화산리 244 양지상에 소재함. 4. 본건 토지 중 화산리 243은 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘잡종지’이며, 화산리 246은 공부상 ‘유지’이나 현황은 ‘잡종지’상태로 일부 도로에 편입되어 있음. 각 토지의 정확한 경계확인은 별도의 측량을 요함. 부동산의 표시1.- 공부상 전이나 현황은 잡풀이 자생하며 일부는 콘크리트 바닥으로 앞마당으로 사용 중임. 부동산의 표시2.- 인근 지

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 화산리

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.01.20	77.38	28,000		2022
25.10.30	33	50	33	2012
25.10.11	30	50	22	2007
25.08.23	166.08	0	25
25.05.12	67.47	14,000		2004
25.01.31	42.64	2,500	0	2016

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2025년2월12일	소유권 한OO		소멸
2	2025년2월12일	소유권 한OO		소멸
3	2025년2월12일	소유권 김OO		소멸
4	2009년3월26일	근저당권 양OOOO	78,000,000	소멸기준
5	2018년7월6일	근저당권 양OOOO	60,000,000	소멸
6	2020년1월13일	근저당권 서OO	290,000,000	소멸
7	2025년6월9일	임의경매 서OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2025년2월12일	소유권 한OO		소멸
2	2025년2월12일	소유권 한OO		소멸
3	2025년2월12일	소유권 김OO		소멸
4	2009년3월26일	근저당권 양OOOO	78,000,000	소멸기준
5	2018년7월6일	근저당권 양OOOO	60,000,000	소멸
6	2020년1월13일	근저당권 서OO	290,000,000	소멸
7	2025년6월9일	임의경매 서OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-03)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
한OO			O
한OO	1998.03.17

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 304일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 304일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/차량출입 가능/기와지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2009.03.26. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물(조적조 스라브지붕 단층 창고 7㎡, 조적조 스라브지붕 단층 주택 42.8㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고 6.6㎡, 태양광판넬 1식) 매각에 포함. 2. 본건 토지 중 화산리 243은 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때 는 매수신청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있 음. 3. 본건 건물(화산리 245)은 공부면적 39.9㎡이나 실측면적 54㎡으로 매각가격 평가하였으며(공부상 30.2㎡와 31㎡는 확인불가 로 평가 제외함), 공부상 건물소재지가 화산리 245이나 실제 화산리 245와 화산리 244 양지상에 소재함. 4. 본건 토지 중 화산리 243은 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘잡종지’이며, 화산리 246은 공부상 ‘유지’이나 현황은 ‘잡종지’상태로 일 부 도로에 편입되어 있음. 각 토지의 정확한 경계확인은 별도의 측량을 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	414,290,900원 190,781,000원	43% 2.5회
6개월	5건	383,204,728원 207,730,200원	52% 2.2회
12개월	8건	327,334,730원 173,178,875원	51% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

● 매매

● 전세

● 매매

● 전세