감정가	49,000,000 원
최저가	(100%) 49,000,000 원
보증금	(10%) 4,900,000 원
청구액	49,556,164 원

경상남도 하동군 하동읍 신기리 88-19

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사건번호	2025타경30885
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.13(월) 10:00 입찰 9일전
토지면적	494.00㎡(149.44 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	김OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 30885

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-23	경매접수
~3일	2025-05-26	경매개시결정
~87일	2025-08-18	배당요구종기일
~325일	2026-04-13	100%	49,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신기리 88-19	대	494 ㎡ (149.44평)
제시외 건물	신기리 88-19	주택	54 ㎡ (16.34평)	제외
	신기리 88-19	주택 일부	18 ㎡ (5.45평)	제외
	신기리 88-19	보일러실	3 ㎡ (0.91평)	제외
	신기리 88-19	창고 및 주택	48.4 ㎡ (14.64평)	제외
	신기리 88-19	화장실 등	4.9 ㎡ (1.48평)	제외
	신기리 88-19	창고	29 ㎡ (8.77평)	제외
	신기리 88-19	대문	4 ㎡ (1.21평)	제외
	신기리 88-19	수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/계획관리지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 경상남도 하동군 하동읍 신기리 소재 궁항마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다. 2)교통상황 차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)에 속합니다. 6)제시목록 외의 물건 별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조 바랍니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다. 닫기
참고 사항	-본건 토지 일부는 타인 점유 상태 및 도로로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가함. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ) 미등기, 미등재 건물로서 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임. -제시외 수목(감정서상 ⓐ) 매각포함. -인접필지와 정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

국토부실거래가 경상남도 하동군 하동읍 신기리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.03.28	답	생산녹지	8m미만	452	2,700
26.02.20	답	농림	8m미만	1917	7,250
25.12.10	답	농림	8m미만	1874	7,371
25.12.10	답	농림	8m미만	1825	7,176
25.11.25	답	농림	8m미만	1841	7,280
25.04.23	답	생산녹지	8m미만	2539	25,390
25.04.11	답	농림	12m미만	2146	12,300
25.02.27	답	농림	8m미만	1855	7,200
25.01.31	답	농림	8m미만	646	1,853
25.01.17	답	생산녹지	8m미만	1382	8,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년2월27일	소유권 정OO		소멸
2	2024년4월11일	근저당권 김OOOO	52,000,000	소멸기준
3	2024년4월11일	지상권 김OOOO		소멸
4	2024년6월10일	가압류 삼OOOO	6,173,650	소멸
5	2025년5월26일	임의경매 김OOOO		소멸
6	2025년9월4일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-18)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	1987.09.29.
김OOOOOOO
김OOOOOOO	2015.03.23.
김OOOOOOO
김OOOOOOO	2023.11.07.
문OO
문OO	1975.07.31.
비고 (매각물건 명세서)	김경자:임차인 김경자, 김경희(57생), 김경희(98생), 문현선 각 권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 불분명.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김경자:임차인 김경자, 김경희(57생), 김경희(98생), 문현선 각 권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 불분명.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 313일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 313일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.04.11.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ)을 위한 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립여지 있음.

-본건 토지 일부는 타인 점유 상태 및 도로로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가함. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ) 미등기, 미등재 건물로서 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임. -제시외 수목(감정서상 ⓐ) 매각포함. -인접필지와 정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 하동등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)883-5307, 경남 하동군 하동읍 군청로 33 (읍내리 158))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	119,516,000원 31,275,000원	26% 5회
6개월	2건	77,524,000원 30,523,150원	55% 3회
12개월	3건	55,143,333원 21,848,767원	51% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.