감정가	64,480,000 원
최저가	(100%) 64,480,000 원
보증금	(10%) 6,448,000 원
청구액	57,398,168 원

울산광역시 남구 두왕동 산18-6

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사건번호	2025타경11458 물건번호
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.04.09(목) 10:00 입찰 5일전
토지면적	992.00㎡(300.08 평)
건물면적
채무/소유자	주OOOOOOOOOO / 주OOOOOOOOOO
채권자	정OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11458

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-06	경매접수
~4일	2025-03-10	경매개시결정
~91일	2025-06-05	배당요구종기일
~399일	2026-04-09	100%	64,480,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	두왕동 산18-6	임야	992 ㎡ (300.08평)	지분 1653분의 992 전부
1) 위치/도시지역/계획관리지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 남구 두왕동 소재 ""울산대학교 산학융합지구캠퍼스"" 동측 인근 개발제한구역, 울산광역시 북구 대안동 소재 ""대안노인정"" 동측 인근 계획관리지역 내에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 자연림, 공장 등으로 형성된 지역임. 2)교통상황 일련번호(1) : 본건 인근까지 차량의 접근이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨. 일련번호(2) : 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 본건은 서측하향의 완경사인 사다리형의 토지임. 일련번호(2) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지임. 4)인접 도로상태 일련번호(1) : 본건 맹지임. 일련번호(2) : 남측으로 노폭 약 2m의 도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 보전산지 (공익용산지) <산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.3.2.~28.3.1.) 일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역 (가축사육 제한지역(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 후면 지적 및 건물개황도와 같이 기호 (ㄱ)이 소재함. 7)공부와의 차이 본건 일련번호(2) 지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있으며, 공부(일반건축물대장(미등기))상 건물은 소재불명으로 제외하였음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타사항 없음. 닫기
참고 사항	1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.맹지임 3.자연림 상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함 4.미확인 분묘가 있을 수 있음 부동산의표시1.- 자연림상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분

국토부실거래가 울산광역시 남구 두왕동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.20	대	준공업	25m미만	617.27	91,500	지분
26.02.06	공장용지	일반공업	-	2408.8	214,000
25.09.05	임야	개발제한구역	-	182	3,025	지분
25.08.21	주차장	준공업	25m미만	1283	143,482
25.07.21	대	준공업	25m이상	773	128,600
25.06.24	공장용지	일반공업	25m미만	6711.6	312,906
25.03.21	임야	개발제한구역	8m미만	595	4,000
25.01.31	유지	자연녹지	-	245	2,450
25.01.10	답	개발제한구역	12m미만	73	1,600

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2024년12월4일	소유권 (OOOO	소멸
2	2017년1월18일	소유권 이OO	소멸
3	2016년11월28일	소유권 김OO	소멸
4	2025년3월10일	강제경매 정OO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-05)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/관리지역/녹지지역/계획관리지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역/보전산지

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 미확인 분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립여지 있음

1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.맹지임 3.자연림 상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함 4.미확인 분묘가 있을 수 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	361,136,000원 505,000,000원	140% 0회
6개월	4건	1,796,821,950원 1,173,787,500원	80% 1.5회
12개월	6건	1,485,916,133원 992,239,750원	76% 1.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.