감정가	1,011,860,000 원
최저가	(100%) 1,011,860,000 원
보증금	(10%) 101,186,000 원
청구액	800,864,429 원

경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 328

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사건번호	2025타경11462
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.07(화) 10:00 입찰 3일전
토지면적	3,220.00㎡(974.05 평)
건물면적
채무/소유자	심OO / 심OO
채권자	강OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11462

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-14	경매접수
~2일	2025-05-16	경매개시결정
~96일	2025-08-18	배당요구종기일
~328일	2026-04-07	100%	1,011,860,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	우암리 328	임야	3220 ㎡ (974.05평)
제시외 건물	우암리 328	제시외 수목(a)	약 325주 ㎡ (0.00평)	제외
1) 위치/계획관리지역/보전산지/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 우암리 소재 ""우암초등학교"" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지이며, 주거나지(조성 중) 및 임야로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 약 5 ~ 6m 내외의 포장도로가 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조. 7)공부와의 차이 본건 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나 현황 ""주거나지(조성 중)"" 및 ""임야""로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조. 닫기
참고 사항	제시외 수목(측백나무, 단풍나무, 잣나무, 향나무, 철쭉 외 약 325주) 매각대상에 포함. 단독주택 신축신고를 득하여 조성중인 토지로서, 신축신고의 존속 여부는 미상. 연고자 미상의 분묘 수 기 소재로 분묘기지권 있을 수 있음. 인접 필지와 경계확정 및 추가적인 분묘 소재 여부 등을 파악하기 위하여 지적측량이 필요함. 1. 본건 토지는 제시목록상 전체 `임야`이나, 현황은 크게 2부분으로 나뉘어지며 하단부는 나대지로 조성되었고 콘크리트 옹벽 위쪽 상단부는 식재된 편백나무 묘목들과 잡목들이 혼재하는 임야 상태임. 2. 본건 토지는 주변에 분묘가 존재할 가능성이 있으며 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량을 요함. 3. 본건 토지 하단부 지상에는 10개 이상의 벌통이 방치되어 있음.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년9월14일	소유권 심OO		소멸
2	2022년8월19일	근저당권 강OOOO	900,000,000	소멸기준
3	2022년8월19일	지상권 강OOOO		소멸
4	2024년8월9일	압류 국		소멸
5	2024년11월28일	압류 국		소멸
6	2025년1월10일	근저당권 김OO	120,000,000	소멸
7	2025년1월31일	압류 창OO		소멸
8	2025년5월16일	임의경매 강OOOO		소멸
9	2025년5월22일	가압류 엔OOOO	27,932,906	소멸
10	2026년1월22일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-18)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 323일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 323일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지/차량 접근이 가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 8. 19. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

제시외 수목(측백나무, 단풍나무, 잣나무, 향나무, 철쭉 외 약 325주) 매각대상에 포함. 단독주택 신축신고를 득하여 조성중인 토지로서, 신축신고의 존속 여부는 미상. 연고자 미상의 분묘 수 기 소재로 분묘기지권 있을 수 있음. 인접 필지와 경계확정 및 추가적인 분묘 소재 여부 등을 파악하기 위하여 지적측량이 필요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)266-2248, 경남 창원시 성산구 창이대로 681 (사파동 1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	469,767,800원 143,735,000원	21% 8회
6개월	9건	378,555,542원 151,279,789원	29% 6.9회
12개월	13건	319,811,668원 121,475,008원	29% 6.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.