감정가	218,450,000 원
최저가	(100%) 218,450,000 원
보증금	(10%) 21,845,000 원
청구액	380,000,000 원

전라남도 완도군 금일읍 장정리 548

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사건번호	2025타경50539
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.06(월) 10:00 (오늘 입찰)
토지면적	4,160.00㎡(1,258.40 평)
건물면적	104.00㎡(31.46 평)
채무/소유자	유OOO OOO / 유OOO OOO
채권자	주OOO OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50539

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-15	경매접수
~9일	2025-07-24	경매개시결정
~90일	2025-10-13	배당요구종기일
~265일	2026-04-06	100%	218,450,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장정리 548	잡종지	601 ㎡ (181.80평)
	장정리 556	전	952 ㎡ (287.98평)
	장정리 551	답	2607 ㎡ (788.62평)
제시외 건물	장정리 556	공장	400 ㎡ (121.00평)	제외
	장정리 551	공장	1090 ㎡ (329.73평)	제외
	장정리 551	바닥공사	104 ㎡ (31.46평)	포함
1) 위치/계획관리지역/보전산지/버스정류장/차량의 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 완도군 금일읍 장정리 소재, '일정항' 동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대임. 2)교통상황 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 일단의 부정형의 완경사지로서, 일단의 건축허가 부지임. 4)인접 도로상태 본건 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) , 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)임. 일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 영농여건불리농지임. 6)제시목록 외의 물건 별지 '지적및건물개황도'에 도시한 바와 같이 일련번호(3) 지상에 제시외건물 및 공작물 일련번호(ㄱ), (ㄴ) 및 일련번호(2) 지상에 제시외건물 일련번호(ㄷ)이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -- 닫기
참고 사항	1. 일괄매각, 목록3. 지상의 제시외 공작물(ㄴ) 및 지상 소재 수목 매각 포함 2. 목록1. 지상 소재 저온저장고, 목록2. 지상의 철골구조물{제시외 건물(ㄷ)} 및 목록3. 지상의 제시외 건물(ㄱ) 매각 제외 3. 특별매각조건: 목록2,3. 매수인 농지취득자격증명원 필요{매각결정기일전까지 미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(금일읍 사실조회서 참조)} 4. '주식회사 해진'으로부터 공사대금채권 금 380,000,000원의 유치권 신고서가 제출되어 있으나, 그 성립여부는 불분명함 5. 목록1,2,3. 토지는 건축허가를 득하여 건물신축공사가 진행중인 토지로서 이를 고려하여 감정평가함 목록 3 지상 제시외 공장 건물 존재하나 점유자를 만나지 못함. 제시외 건물 표시 목록 2 지상 철골구조 공장 2 - ㄷ 목록 3 지상 일반철골구조 판넬지붕 공장 3 - ㄱ 목록 3 지상 콘크리트구조 바닥공사 3 - ㄴ 목록 1 지상 이동 가능한 저온저장고 소재함.

국토부실거래가 전라남도 완도군 금일읍 장정리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.09.12	전	계획관리	-	793	500
25.05.30	전	계획관리	-	1388	1,000
25.02.28	임야	보전관리	-	819	50
25.02.28	전	계획관리	-	251	110
25.02.28	전	계획관리	-	1190	340

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년9월3일	소유권 유OOOO		소멸
2	2022년6월20일	근저당권 이OO	130,000,000	소멸기준
3	2022년6월20일	지상권 이OO		소멸
4	2025년7월24일	강제경매 (OOOO		소멸
5	2025년7월29일	가압류 손OO	38,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-13)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/차량의 접근이 가능

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 6. 20. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 목록3. 지상의 제시외 건물(ㄱ)에 대하여 법정지상권이 성립할 여지 있으나 그 성립여부는 불분명

2025.08.29 채권자 주OOO OO 유치권신고서 제출

1. 일괄매각, 목록3. 지상의 제시외 공작물(ㄴ) 및 지상 소재 수목 매각 포함 2. 목록1. 지상 소재 저온저장고, 목록2. 지상의 철골구조물{제시외 건물(ㄷ)} 및 목록3. 지상의 제시외 건물(ㄱ) 매각 제외 3. 특별매각조건: 목록2,3. 매수인 농지취득자격증명원 필요{매각결정기일전까지 미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하 여질 가능성 있음(금일읍 사실조회서 참조)} 4. '주식회사 해진'으로부터 공사대금채권 금 380,000,000원의 유치권 신고서가 제출되어 있으나, 그 성립여부는 불분명함 5. 목록1,2,3. 토지는 건축허가를 득하여 건물신축공사가 진행중인 토지로서 이를 고려하여 감정평가함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 본원 완도등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)554-9528, 전남 완도군 완도읍 중앙길 57 (군내리 341))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	42,191,764원 32,795,790원	185% 1.7회
6개월	34건	150,256,049원 76,669,515원	97% 2.6회
12개월	67건	156,648,069원 76,474,049원	99% 2.2회

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