감정가	565,838,900 원
최저가	(49%) 277,261,000 원
보증금	(10%) 27,726,100 원
청구액	333,316,000 원

경상남도 창원시 마산합포구 신월동 1-2

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사건번호	2025타경20474
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.11(목) 10:00 입찰 12일전
토지면적	185.00㎡(55.96 평)
건물면적	322.52㎡(97.56 평)
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	의OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 20474

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-26	경매접수
~9일	2025-04-04	경매개시결정
~97일	2025-07-01	배당요구종기일
~372일	2026-04-02	100%	565,838,900	유찰
~407일	2026-05-07	70%	396,087,000	유찰
~442일	2026-06-11	49%	277,261,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	신월동 1-2	대	185 ㎡ (55.96평)
건물	신월동 1-2	1층 주택, 계단실 철근콘크리트구조	39.9 ㎡ (12.07평)
	신월동 1-2	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	90.555 ㎡ (27.39평)
	신월동 1-2	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	93.835 ㎡ (28.39평)
	신월동 1-2	4층 다가구주택 철근콘크리트구조	98.225 ㎡ (29.71평)
1) 위치/제2종일반주거지역/차량출입 가능/철근콘크리트구조/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 '마산중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하는 토지이며, 주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 대상물건까지 차량출입 가능하며, 관내 제반교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 완경사지 내 사다리형의 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용 중임. 4)인접 도로상태 대상물건 북동측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지중점경관관리구역). 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) ┌임대관계 : 미상임. └기 타 : 없음. 1)건물의 구조 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외 벽 : 화강석타일 및 미장스톤 마감 내 벽 : 벽지 및 타일마감 창 호 : PVC새시이중창호임. 2)이용상태 2) 다가구주택으로 이용 중임. ┌1층: 1가구 ├2층: 3가구 ├3층: 3가구 └4층: 2가구 3)설비내역 도시가스에 의한 난방설비 갖추고 있음. 4)부합물 및 종물 없음. 5)공부와의 차이 일련번호2)건물 1층은 일반건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’이나, 현황 ‘주택’으로 이용 중인 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) ┌임대관계 : 미상임. └기 타 : 없음. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록1. 현황 주거용건부지로 이용 중임. -목록2. 다가구주택으로 이용 중임. 1층은 일반건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’이나, 현황 ‘주택’으로 이용 중임. 본건1.현황 대로 위 지상에 본건2의 제시건물(가) 및 종물,부합물 소재하며, 편의상 1층:101호, 2층:201호~203호, 3층:301호~303호, 4층:401호,402호를 부여하여 사용하고 있음.

건축물현황

소재지

경상남도 창원시 마산합포구 신월동 1-2번지

대지면적

185㎡
(56.06평)

연면적

322.515㎡
(97.73평)

건축면적

102.47㎡
(31.05평)

용적률산정
연면적

322.515㎡
(97.73평)

건폐율

55.39%

용적률

174.33%

지상층수

4층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2015.10.22

사용승인일자

2016.06.21

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년6월7일	소유권 장OO		소멸
2	2016년7월5일	근저당권 엠OOOO	432,000,000	소멸기준
3	2025년1월24일	가압류 경OOOO	10,850,214	소멸
4	2025년4월4일	임의경매 의OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년6월27일	소유권 장OO		소멸
2	2016년7월5일	근저당권 엠OOOO	432,000,000	소멸기준
3	2023년1월25일	전세권 박OO	50,000,000	소멸
4	2024년6월7일	전세권 국	45,000,000	소멸
5	2024년8월30일	전세권 국	45,000,000	소멸
6	2024년12월12일	임차권설정 한OO	75,000,000	소멸
7	2025년1월24일	가압류 경OOOO	10,850,214	소멸
8	2025년2월5일	임차권설정 박OO	50,000,000	소멸
9	2025년4월4일	임의경매 의OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-01)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
국OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	203호	4,500만원
국OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO		2025.06.27	2024.08.28.부터2026.08.27.까지
김OO	201호	4,000만원	X
김OO	2021.04.26 2021.04.02	2025.04.29	2021.04.30.부터현재까지
박OO	101호	3,000만원 [월]10만원	X
박OO	2024.10.21 2024.10.18	2025.05.02	2024.10.21.부터현재까지
박OO	303호	5,000만원	X
박OO	2023.01.26 2023.01.05	2025.04.25	2023.01.25.부터현재까지
서OO	202호	300만원 [월]42만원
서OO	무 무	2025.05.07	2024.03.14.부터현재까지
이OO	302호	1,500만원 [월]18만원	X
이OO	2025.04.07 2025.04.07	2025.05.12	2024.02.18.부터현재까지
조OO	402호	500만원 [월]30만원	X
조OO	2025.06.19 무	2025.06.26	2024.03.02.부터2025.03.01.까지(현재 거주중)
한OO	401호	7,500만원(1억원에 대한잔존보증금) [월]7만원	X
한OO	2021.11.19 2021.11.01(금1억원),2023.12.07(잔존보증금7,500만원)		2021.11.09.~
비고 (매각물건 명세서)	국(소관청: 행정안전부 정부경남청사관리소) : 직원 숙소로 이용 중인 203호 및 301호의 전세권자로서, 전세권설정등기일은 각 김기주 : 임대차계약서상 매월 관리비 3만원(인터넷, 수도, 공동전기요금 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 기재되어 박성민 : 임대차계약서상 매월 차임 10만원 및 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자 계좌로 입금하는 것으로 기 박하나 : 임차인겸전세권자겸주택임차권등기권자로서 전세권설정등기일은 2023. 1. 25.이며, 주택임차권등기일은 2025.2.5.임. 서지환 : 임대차계약서상 매월 차임 30만원 및 관리비 12만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 이순희 : 임대차계약서상 매월 차임 18만원 및 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 조정흠 : 임대차계약서상 매월 차임 30만원 및 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 한영수 : 주택임차권등기일은 2024.12.12.이며, 임차보증금 7,500만원(1억원에 대한 잔존보증금)에 대한 확정일자는 2023. 12.2024. 8. 30.(203호), 2024. 6. 7.(301호)임. 각 권리신고서(2025.06.27.자)는 각 등기된 전세권에 관한 내용임. 있음. 재되어 있음. 임대차계약서상 매월 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 기재되어 있음. 기재되어 있음. 기재되어 있음. 기재되어 있음. 7.임.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
국(소관청: 행정안전부 정부경남청사관리소) : 직원 숙소로 이용 중인 203호 및 301호의 전세권자로서, 전세권설정등기일은 각 김기주 : 임대차계약서상 매월 관리비 3만원(인터넷, 수도, 공동전기요금 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 기재되어 박성민 : 임대차계약서상 매월 차임 10만원 및 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자 계좌로 입금하는 것으로 기 박하나 : 임차인겸전세권자겸주택임차권등기권자로서 전세권설정등기일은 2023. 1. 25.이며, 주택임차권등기일은 2025.2.5.임. 서지환 : 임대차계약서상 매월 차임 30만원 및 관리비 12만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 이순희 : 임대차계약서상 매월 차임 18만원 및 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 조정흠 : 임대차계약서상 매월 차임 30만원 및 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 한영수 : 주택임차권등기일은 2024.12.12.이며, 임차보증금 7,500만원(1억원에 대한 잔존보증금)에 대한 확정일자는 2023. 12.2024. 8. 30.(203호), 2024. 6. 7.(301호)임. 각 권리신고서(2025.06.27.자)는 각 등기된 전세권에 관한 내용임. 있음. 재되어 있음. 임대차계약서상 매월 관리비 5만원(인터넷, 유선, 수도세 포함)을 소유자의 계좌로 입금하는 것으로 기재되어 있음. 기재되어 있음. 기재되어 있음. 기재되어 있음. 7.임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 421일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 421일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제2종일반주거지역/차량출입 가능/철근콘크리트구조/도시가스

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2016.7.5.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. -목록1. 현황 주거용건부지로 이용 중임. -목록2. 다가구주택으로 이용 중임. 1층은 일반건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’이나, 현황 ‘주택’으로 이용 중임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	0건	0원 0원	0% 0회
12개월	1건	991,224,530원 510,050,000원	51% 4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.