감정가	1,048,197,800 원
최저가	(70%) 733,738,000 원
보증금	(10%) 73,373,800 원
청구액	234,132,433 원

경기도 포천시 화현면 지현리 196

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사건번호	2025타경72241
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.05.07(목) 10:30 입찰 29일전
토지면적	6,895.00㎡(2,085.74 평)
건물면적	393.60㎡(119.06 평)
채무/소유자	주OOO OOOOOO외 1명 / 최OO
채권자	애OOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 72241

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-02	경매접수
~11일	2025-05-13	경매개시결정
~94일	2025-08-04	배당요구종기일
~335일	2026-04-02	100%	1,048,197,800	유찰
~370일	2026-05-07	70%	733,738,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	지현리 196	임야	2911 ㎡ (880.58평)
	지현리 197-4	임야	1901 ㎡ (575.05평)
	지현리 197-5	임야	1924 ㎡ (582.01평)
	지현리 197-6	임야	159 ㎡ (48.10평)
건물	지현리 197-5	단층 축사 시멘트블록조	196.8 ㎡ (59.53평)
건물	지현리 197-5	단층 축사 시멘트블록조	196.8 ㎡ (59.53평)
제시외 건물	지현리 196	창고	4 ㎡ (1.21평)	제외
	지현리 196	창고	105 ㎡ (31.76평)	제외
	지현리 196	비닐하우스	78 ㎡ (23.60평)	제외
	지현리 197-4	비닐하우스	420 ㎡ (127.05평)	제외
	지현리 197-4	비닐하우스	420 ㎡ (127.05평)	제외
	지현리 197-5	창고	71.8 ㎡ (21.72평)	제외
	지현리 197-5	(폐)작업장	162.7 ㎡ (49.22평)	제외
	지현리 197-5	비닐하우스	81.6 ㎡ (24.68평)	제외
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/방2 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 토지는 경기도 포천시 화현면 지현리 소재""지현1리마을회관""남동측 인근에 위치하며 주변지역은 농경부락 및 농경지대로 형성된 교외지역임. 2)교통상황 동측 인근의 3Km 지점에 국도(37번)가 통과하고 있고 서측 인근의 마을중심도로(봉화로)에 대중버스 운행되고 있으나 대체로 교통여건은 다소 불편한 지역임. 3)형태 및 이용상태 기호(1~4) 공히 부정형의 형태로서 각 필지별 이용상태 등은 다음과 같음. 기호(1) : 농지, 묵전 상태이나 일부는 제시외건물 건부지로 이용중이며 동측의 하천구역 (명덕천)에 편입된 일부면적은 제방의 경사면을 이루고 있음. (일부면적은 현황 도로임.) 기호(2) : 대부분 비닐하우스에 의하여 농지(전)로 이용임.(일부면적은 현황 도로임.) 기호(3) : 축사부지 및 묵전 상태이나 일부는 제시외건물 건부지로 이용중이며 동측의 하천 구역(명덕천)에 편입된 일부면적은 제방의 경사면을 이루고 있음. 기호(4) : 농지(전) 및 묵전 상태임. 4)인접 도로상태 기호(1, 2, 4)토지 : 소폭의 농로에 접하며 차량접근 가능함. 기호(3)토지 : 접근도로가 없으며 인접토지를 통하여 출입함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 지방2급하천 (명덕천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하천구역(명덕천)<하천법>. 기호(2, 4)토지 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(3)토지 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 지방 2급하천(명덕천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(명덕천)<하천법>. 6)제시목록 외의 물건 기호(1~3)지상에 제시외 건물이 수동 있음. 7)공부와의 차이 공부상 지목은 임야이나 현황은 대부분 '전' 등으로 이용 중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 1)건물의 구조 기호(5)-가, 나 : 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 외벽 및 내벽 : 시멘트블록 조적쌓기 마감. 바닥 : 마감재 없음. 창호 : 목재창. 2)이용상태 기호(5)-가, 나 : (폐)축사이며 공실상태임. 3)설비내역 부대설비 없음. 4)부합물 및 종물 기호(1~3)지상에 제시외 건물이 수동 있음. 5)공부와의 차이 기호(5)-나 건물은 공부상 면적은 196.8㎡이나 실측면적은 약 114.8㎡임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 ; 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 제외 가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 평지의 나대지 상태이며, 제시외 건물 1동이 있음 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록2. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 평지의 나대지이고, 제시외 건물(비닐하우스)이 있으나 장시간 방치되어 망가진 상태이며, 잡풀 등이 무성한 상태임 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 3) 목록3. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 평지의 나대지이고, 목록5. 단층축사 관련부지로 사용되고 있으나 장시간 방치되어 축사는 망가진 상태이며, 제시외 건물이 있으나 무너지고 잡풀 등이 무성한 상태임 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 4) 목록4. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 진입로 등 관련부지로 사용되고 있었음 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 5) 목록5. - 시멘트블록조 스레이트지붕 단층축사(부속건물) 및 시멘트부속건물 스레이트지붕 단충축사이며 - 장시간 방치되어 망가진 상태임 나, 제시외 건물 1) 목록1. 지상에 판넬구조 판넬지붕 용도미상의 건물 1동 2) 목록2. 지상 비닐하우스 2동(망가진 상태임) 3) 목록3. 지상 판넬구조 건물 1동(망가진 상태임)

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1999년8월27일	소유권 최OO		소멸
2	1995년7월18일	근저당권 애OOOO	200,000,000	소멸기준
3	2020년5월28일	근저당권 애OOOO	300,000,000	소멸
4	2025년5월13일	임의경매 애OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1999년8월27일	소유권 최OO		소멸
2	1995년7월18일	근저당권 애OOOO	200,000,000	소멸기준
3	2020년5월28일	근저당권 애OOOO	300,000,000	소멸
4	2025년5월13일	임의경매 애OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-04)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO		5,000,000 [월]300,000	X
박OO	2018.03.08		2017/09/01-2022/08/30

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,048,197,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 234,132,433원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 330일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 330일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/방2

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 1995.07.18.근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 제외 2. 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 대부분 '전'으로 이용 중임. 3. 물건1,3 토지의 일부면적은 지방2급하천(명덕천)에 저촉 또는 하천구역에 속함. 4. 물건5-나 건물은 공부상 면적과 실측면적이 상이하므로 실측면적에 의함. 5. 물건1,2 토지의 일부면적은 현황 도로임. 6. 물건1,2,3 지상의 수동의 제시외 건물이 매각 제외되어 소유권행사에 제한 받는 토지가액은 물건(1)378,430,000원, 물건 (2)285,150,000원, 물건(3)230,880,000원.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 포천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)532-7888, 경기도 포천시 중앙로 27 (신읍동 376-4))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	15건	3,038,191,818원 1,834,304,452원	54% 2.5회
6개월	21건	2,289,282,044원 1,374,499,513원	52% 2.6회
12개월	42건	2,705,191,594원 1,491,214,885원	54% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.