감정가	725,709,000 원
최저가	(100%) 725,709,000 원
보증금	(10%) 72,570,900 원
청구액	1,000,000,000 원

경기도 포천시 군내면 직두리 155-9

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사건번호	2025타경73480 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.03.31(화) 10:30 입찰 14일전
토지면적	1,571.00㎡(475.23 평)
건물면적	296.59㎡(89.72 평)
채무/소유자	송OO / 송OO외 1명
채권자	남OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 73480

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-11-03	경매접수
~1일	2025-11-04	경매개시결정
~84일	2026-01-26	배당요구종기일
~148일	2026-03-31	100%	725,709,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	직두리 155-9	대	652.0 ㎡ (197.23평)
토지	직두리 155-11	임야	919 ㎡ (278.00평)
건물	직두리 155-9 가동호	1층 주택 철근콘크리트구조	113.22 ㎡ (34.25평)
	직두리 155-9 가동호	2층 주택 철근콘크리트구조	82.57 ㎡ (24.98평)
	직두리 155-9 가동호	지1층 주택 철근콘크리트구조	100.8 ㎡ (30.49평)
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역/보전산지/철근콘크리트구조/기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경기도 포천시 군내면 직두리에 소재하며, 주위는 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 보통임. 2)교통상황 대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1, 5 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주택부지임. 일련번호 4, 6 인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 자연림임. 4)인접 도로상태 일련번호 1, 5 대상물건 서측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접함. 일련번호 4, 6 대상물건 동측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 4 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역 <산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주 택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 5 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계 약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제 2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 6 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의 1533-2200)) 6)제시목록 외의 물건 후첨 "개황도" 참고 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 1)건물의 구조 일련번호 2. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임. 일련번호 3. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임. 2)이용상태 주용도 단독주택임. 3)설비내역 - 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 - 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 포함 가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 목록2. 2층 단독주택 등 관련 부지로 사용되고 있었으며 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록2. - 공부상 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택이고 - 현황은 공부상 내용과 동일한 것으로 보이고, 정확한 구조 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 3) 목록3. - 공부상 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택이고 - 현황은 공부상 내용과 동일한 것으로 보이고, 정확한 구조 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 4) 목록4. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 목록5. 관련 부지이고 경사지에 잡풀 등이 있음 5) 목록5. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 목록3. 2층 단독주택 등 관련 부지로 사용되고 있었으며 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 6) 목록6. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 목록2. 관련 부지이고, 경사지에 잡풀 등이 있음 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 나, 제시외 건물 1) 목록1. 지상 경량철골구조 철판지붕 창고 1동 2) 목록5. 지상 컨테이너 박스 1동 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함

건축물현황

소재지

경기도 포천시 군내면 직두리 155-9번지

대지면적

652㎡
(197.58평)

연면적

296.59㎡
(89.88평)

건축면적

154.26㎡
(46.75평)

용적률산정
연면적

195.79㎡
(59.33평)

건폐율

23.66%

용적률

30.03%

지상층수

2층

지하층수

1층

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2021.09.14

사용승인일자

2022.06.22

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경기도 포천시 군내면

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.03.09	26.44	200	35
26.02.19	73.37	500	40	2004
26.02.03	83.76	12,700		1995
26.01.30	77.7	12,800		2026
26.01.30	77.7	12,800		2026
26.01.27	69.99	21,900		2010
26.01.13	97.32	19,300		2014
26.01.12	45	100	45	2016
25.12.17	16.53	500	40	2004
25.11.20	43	400	40	2018
25.11.19	129.66	2,000	90	2013
25.11.18	27.52	100	35	2016
25.11.12	122.95	10,500		2003
25.10.17	117.8	35,000		2015
25.10.01	100.84	2,000	40	2001
25.08.18	96.83	300	30
25.08.18	96.83	300	30	1993
25.08.12	223	28,000		2006
25.08.12	223	28,000		2006
25.07.15	30	100	40	2019
25.07.14	66.12	100	40	1999
25.07.04	98	20,000	0	2005
25.07.02	160.1	18,000	0	2015
25.06.28	43.71	300	40	2004
25.06.28	33.06	100	26	2006
25.06.26	160.1	40,000		1991
25.06.23	171.45	1,000	30
25.05.24	129.17	2,000	60	2004
25.05.24	39	200	30	2003
25.05.22	157.5	10,000		2020
25.05.20	60	500	50	2016
25.05.19	169.31	10,000	0	2007
25.04.17	65	500	30	2014
25.04.12	87.91	28,000		2003
25.02.28	153.5	30,000	0	2025
25.02.22	93.45	1,000	60	2009
25.02.17	158.87	38,850		1996
25.02.16	69.13	500	40	2009
25.01.28	82.4	300	35	1990
25.01.17	114.38	65,000		1952
25.01.08	117.8	17,000	0	2015

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년10월15일	소유권 송OO		소멸
2	2024년6월25일	근저당권 남OOOO	1,200,000,000	소멸기준
3	2025년11월4일	임의경매 남OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년7월26일	소유권 송OO		소멸
2	2024년6월25일	근저당권 남OOOO	1,200,000,000	소멸기준
3	2025년11월4일	임의경매 남OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-01-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO			X
김OO	2025.06.24.
이OO	목록2.가동전부(방6칸)	30,000,000 [월]1,500,000	X
이OO	2025.6.24. 2024.6.26.	2026.1.15.	2024.7.31.-2026.7.30.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역/보전산지/철근콘크리트구조/기와지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.6.25. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 석축 구조물 및 수목은 토지에 포함하여 평가함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 포천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)532-7888, 경기도 포천시 중앙로 27 (신읍동 376-4))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	1건	337,000,000원 255,000,000원	76% 1회
12개월	4건	223,613,163원 160,412,250원	77% 1.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.