감정가	282,378,840 원
최저가	(69%) 194,126,000 원
보증금	(10%) 19,412,600 원
청구액	131,911,827 원

전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35

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사건번호	2025타경624
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.05.11(월) 10:00 입찰 34일전
토지면적	10,140.00㎡(3,067.35 평)
건물면적	925.88㎡(280.08 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	광OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 624

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-09-16	경매접수
~1일	2025-09-17	경매개시결정
~91일	2025-12-16	배당요구종기일
~195일	2026-03-30	98%	277,322,840	유찰
~237일	2026-05-11	69%	194,126,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	용곡리 35	답	546 ㎡ (165.17평)
	용곡리 37	답	545 ㎡ (164.86평)
	용곡리 46-1	목장용지	857 ㎡ (259.24평)
	용곡리 46-2	도로	450 ㎡ (136.13평)
	용곡리 46-3	답	527 ㎡ (159.42평)
	용곡리 46-4	답	75 ㎡ (22.69평)
	용곡리 46-5	목장용지	697 ㎡ (210.84평)
	용곡리 46-6	목장용지	1544 ㎡ (467.06평)
	용곡리 47	답	552 ㎡ (166.98평)
	용곡리 산46-1	임야	3643 ㎡ (1,102.01평)
	용곡리 산46-2	임야	277 ㎡ (83.79평)
	용곡리 산46-3	임야	427 ㎡ (129.17평)
건물	용곡리 46-1	단층 축사	330 ㎡ (99.83평)
건물	용곡리 46-1	단층 퇴비사	112.54 ㎡ (34.04평)
제시외 건물	용곡리 46-1	축사	29.0 ㎡ (8.77평)	포함
	용곡리 46-3	창고	7.2 ㎡ (2.18평)	포함
	용곡리 46-3	창고	7.2 ㎡ (2.18평)	포함
	용곡리 46-5	축사	279.64 ㎡ (84.59평)	포함
	용곡리 46-6	창고 등	59.4 ㎡ (17.97평)	포함
	용곡리 46-6	창고 등	62.4 ㎡ (18.88평)	포함
	용곡리 산46-1	관리사	36.2 ㎡ (10.95평)	포함
	용곡리 산46-1	화장실	2.3 ㎡ (0.70평)	포함
1) 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 '대방마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경 및 임야지대임. 2)교통상황 본건 및 인근까지 소형 차량 접근 가능하여 대체로 무난시 됨. 3)형태 및 이용상태 1), 10) : 부정형으로 휴경지임. 2) : 부정형으로 전임. 3), 9) : 유사 방형으로 축사부지임. 5), 7) : 부정형으로 도로임. 6) : 부정형으로 전기타임. 8) : 부정형으로 축사부지임. 11) : 부정형으로 임야기타, 도로임. 12), 13) : 삼각형으로 임야임. 4)인접 도로상태 1), 2), 10) : 맹지임. 3), 8), 12): 남동측으로 세로에 접함. 5), 7) : 도로임. 6) : 지적도상 맹지이나 현황 남측의 세로를 통하여 출입함. 9) : 지적도상 맹지이나 동측의 세로를 통하여 출입함. 11) : 서측으로 세로에 접하며, 토지내로 일부 세로임. 13) : 북동측으로 세로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지임. 2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역임. 3), 8), 9) : 계회관리지역, 가축사육제한구역임. 5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지임. 6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지임. 7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지, 영농여건불리농지임. 10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 영농여건불리농지임. 11) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천예정지임. 12) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지임. 13) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천구역, 소하천예정지임. 6)제시목록 외의 물건 별지 '지적및건물개황도' 참조. 7)공부와의 차이 기호 7)은 지목이 답이나 현황 대부분 도로 등임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 4-가) : 철파이프조 스레이트지붕 단층임. 4-나) : 경량파이프조 스레이트지붕 단층임. 2)이용상태 4-가 : 축사. 4-나) : 퇴비사. 3)설비내역 - 4)부합물 및 종물 별지 '지적및건물개황도' 참조. 5)공부와의 차이 4-나)는 공부상 112.54㎡이나 일부 멸시로 현황 35.7㎡임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함, 용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외, 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실됨, 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1. 본건은 산간지역 한적한 곳에

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1994년12월3일	소유권 이OO		소멸
2	2023년11월14일	근저당권 광OOOO	169,000,000	소멸기준
3	2023년11월14일	지상권 광OOOO		소멸
4	2024년4월24일	근저당권 광OOOO	63,000,000	소멸
5	2025년2월10일	가압류 전OOOO	42,424,000	소멸
6	2025년3월6일	가압류 (OOOO	18,236,775	소멸
7	2025년3월17일	가압류 비OOOO	7,679,481	소멸
8	2025년9월17일	임의경매 광OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 이OO		소멸
2	2023년11월14일	근저당권 광OOOO	169,000,000	소멸기준
3	2024년4월24일	근저당권 광OOOO	63,000,000	소멸
4	2025년2월10일	가압류 전OOOO	42,424,000	소멸
5	2025년3월6일	가압류 (OOOO	18,236,775	소멸
6	2025년3월17일	가압류 비OOOO	7,679,481	소멸
7	2025년9월17일	임의경매 광OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-12-16)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/보전관리지역/계획관리지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.11.14.근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 용곡리 46-5 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음

1.일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함 2.용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외(타인 명의로 건축물대장 존재함) 3.목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실됨 (공부상 112.54㎡이나, 실측면적은 35.7㎡임) 4.용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출요(토지불법형질변경의 경우 원상회복명령 가능성이 있다는 소관기관의 사실조회 회신이 있으므로 매수희망자는 농지취득자격증명 발급 가능한지 여부에 대하여 행정기관에 미리 확인을 요하고, 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정 된 때에는 매수신청보증금을 몰수함) 5.최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 순천지원 (579-32)전라남도 순천시 왕지로 21 (왕지동) 대표 : 061)729-5114 관할지역 : 순천시, 여수시, 광양시, 고흥군, 보성군, 구례군
등기소	광주지방법원 순천지원 광양등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)791-5710, 전남 광양시 중동로 80 (중동 1314-1))
세무서	순천세무서 (대표:061-720-02, 팩스:061-723-6677, 전라남도 순천시 연향번영길 64 (연향동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	415,929,160원 360,000,000원	87% 2회
6개월	3건	618,981,620원 455,354,000원	65% 2.7회
12개월	11건	1,833,014,749원 1,360,661,636원	61% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.