감정가	2,960,192,000 원
최저가	(100%) 2,960,192,000 원
보증금	(10%) 296,019,200 원
청구액	696,632,559 원

경상남도 남해군 남면 홍현리 433-2

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사건번호	2025타경693
중복사건	병합 2024타경33787,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.15(월) 10:00 (오늘 입찰)
토지면적	9,624.00㎡(2,911.26 평)
건물면적	662.40㎡(200.38 평)
채무/소유자	농OOOOO OOOO OOO(OOOOOOOO OOO)외 2명 / 황OO외 5명
채권자	농OOOOOOOOOOO(OOOOOOO)외 2명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 693

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-07	경매접수
~0일	2025-05-07	경매개시결정
~78일	2025-07-24	배당요구종기일
~320일	2026-03-23	30%	876,507,000	변경
~404일	2026-06-15	100%	2,960,192,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	홍현리 433-2	임야	1134 ㎡ (343.04평)
	홍현리 434	전	555 ㎡ (167.89평)
	홍현리 산7	임야	4606 ㎡ (1,393.32평)
	홍현리 산7-1	도로	526 ㎡ (159.12평)
	홍현리 산7-2	도로	181 ㎡ (54.75평)
	홍현리 산8	임야	615 ㎡ (186.04평)
	홍현리 산8-1	임야	242 ㎡ (73.21평)
	홍현리 산8-5	임야	166 ㎡ (50.22평)
	홍현리 366	대	816 ㎡ (246.84평)
	홍현리 366-2	대	783 ㎡ (236.86평)
건물	홍현리 366 1동호	1층 펜션 철근콘크리트구조	93.48 ㎡ (28.28평)
	홍현리 366 1동호	2층 펜션 철근콘크리트구조	93.48 ㎡ (28.28평)
	홍현리 366 2동호	1층 펜션 철근콘크리트구조	93.48 ㎡ (28.28평)
	홍현리 366 2동호	2층 펜션 철근콘크리트구조	93.48 ㎡ (28.28평)
	홍현리 366-2 1동호	1층 펜션 철근콘크리트구조	93.48 ㎡ (28.28평)
	홍현리 366-2 1동호	2층 펜션 철근콘크리트구조	93.48 ㎡ (28.28평)
	홍현리 366-2 2동호	1층 펜션 관리실 철근콘크리트구조	50.76 ㎡ (15.35평)
	홍현리 366-2 2동호	2층 펜션 관리실 철근콘크리트구조	50.76 ㎡ (15.35평)
제시외 건물	홍현리 366-2 2동호	수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 남해군 남면 홍현리에 소재하는 동천마을 북서측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재함. 2)교통상황 주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1 : 완경사지의 부정형 토지로 현황 토지임야 및 조성 토지 기호 2 : 완경사지의 부정형 토지로 농경지(전) 기호 3 : 급경사지의 부정형 토지로 자연림 기호 4 : 완경사지의 부정형 토지로 현황 도로 기호 5 : 급경사지의 부정형 토지로 현황 도로 기호 6, 7 : 완경사지의 부정형 토지로 현황 토지임야 기호 8 : 급경사지의 부정형 토지로 현황 자연림으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 기호 1 : 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함 . 기호 2 : 지적도상 맹지임. 기호 3 : 북측 노폭 약 4m내외, 서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로가 소재함. 기호 4, 5 : 본건이 현황 도로임. 기호 6 : 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재함. 기호 7 : 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재함. 기호 8 : 북측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법> 기호 2 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호 3 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법> 기호 4 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 기호 5 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 6 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법> 기호 7 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법> 기호 8 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법> 임. 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: - 2) 기타: - '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호a)매각포함. 목록6지상 관정 매각제외 -목록2 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수, 입찰전 관할관청에 발급여부 확인필요) -목록1~8.일부 토목공사등으로 조성된 토지 이며, 경매입찰전 관할관청에 인허가 여부등에 관하여 확인 필요함

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년4월23일	소유권 (OOOO		소멸
2	2022년5월23일	근저당권 농OOOO	1,200,000,000	소멸기준
3	2022년7월13일	근저당권 이OO	200,000,000	소멸
4	2022년11월29일	가압류 정OO	105,000,000	소멸
5	2023년4월24일	근저당권 김OO	250,000,000	소멸
6	2023년10월10일	근저당권 태OOOO	200,000,000	소멸
7	2025년5월8일	임의경매 사OOOO		소멸
8	2025년5월8일	압류 남OO		소멸
9	2025년8월19일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2023년10월31일	소유권 농OOOO		소멸
3	2023년10월31일	근저당권 농OOOO	1,690,000,000	소멸기준
4	2023년10월31일	근저당권 태OOOO	1,000,000,000	소멸
5	2023년11월30일	근저당권 오OO	300,000,000	소멸
6	2024년5월16일	전세권 설OO	25,000,000	소멸
7	2024년5월21일	전세권 정OO	25,000,000	소멸
8	2024년5월28일	임의경매 금OOOO		소멸
9	2024년9월23일	임의경매 농OOOO		소멸
10	2025년5월8일	압류 남OO		소멸
11	2025년8월20일	압류 국		소멸
12	2025년12월2일	압류 진OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-24)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	2동1~2호,186.96㎡(목록11)	25,000,000	X
강OO	2024.01.19.	2024.8.5.	2024.01.18.~2026.01.17.
설OO	1동2호,93.48㎡(목록10)	25,000,000	X
설OO	2024.05.16.	2024.8.6.	2024.04.06.~2026.04.07.
정OO	북동쪽1층46.74㎡, 2층46.74㎡(목록10)	25,000,000
정OO			2024.05.14.~2026.05.13.
정OO	1동1층93.48㎡,2층93.48㎡(목록13)	10,000,000 [월]1,000,000
정OO	2023.11.27.(전입)/2023.12.06.(사업자등록신청일)	2024.8.5.	2023.11.30.~2025.11.29.
비고 (매각물건 명세서)	강연희:전세권설정등기일자는 2024.5.14.임 설지윤:전세권설정등기일자는 2024.5.16.임 정문희:전세권설정등기일자는 2024.5.21.임 정인식:사업자등록신청일은 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 의함.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
강연희:전세권설정등기일자는 2024.5.14.임 설지윤:전세권설정등기일자는 2024.5.16.임 정문희:전세권설정등기일자는 2024.5.21.임 정인식:사업자등록신청일은 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 의함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(696,632,559원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경33787,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 404일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 404일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: [ 목 록1~8] 2022. 5. 23.근 저 당권 설정 [ 목록9~14]2023.10.31.근 저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.11.26 근저당권자 사OOOOOOOO OOO OOOOOOOOOOOO 경매절차 승계 신청서 제출
2025.11.26 근저당권자 사OOOOOOOO OOO OOOOOOOOOOOO 경매비용 환급계좌변경신청서 제출

-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호a)매각포함. 목록6지상 관정 매각제외 -목록2 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수, 입찰전 관할관청에 발급여부확인필요) -목록1~8.일부 토목공사등으로 조성된 토지 이며, 경매입찰전 관할관청에 인허가 여부등에 관하여 확인 필요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 남해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)863-3622, 경남 남해군 남해읍 화전로 99 (북변리 235-2))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	527,616,445원 222,605,050원	42% 3회
6개월	8건	858,182,975원 344,806,121원	40% 4.1회
12개월	19건	786,029,141원 289,079,367원	41% 4.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.