감정가	5,125,000 원
최저가	(70%) 3,588,000 원
보증금	(10%) 358,800 원
청구액	74,672,556 원

경상남도 합천군 쌍백면 외초리 422-1

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사건번호	2025타경196 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.03.27(금) 10:00 입찰 23일전
토지면적	157.00㎡(47.49 평)
건물면적
채무/소유자	공OO / 공OO
채권자	진OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 196

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-22	경매접수
~0일	2025-01-22	경매개시결정
~406일		배당요구종기일
~394일	2026-02-20	100%	5,125,000	유찰
~429일	2026-03-27	70%	3,588,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	외초리 422-1	답	132 ㎡ (39.93평)
토지	외초리 422-2	대	25 ㎡ (7.56평)
참고 사항	일괄매각. 목록3번 토지 지상 감정서상 제시외건물((ㄱ)창고, (ㄴ)쉼터 정자)은 매각에서 제외, 이를 위한 법정지상권 성립여부 불분명, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함, 목록3번 토지 농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환, 사실조회회신서 첨부).

국토부실거래가 경상남도 합천군 쌍백면 외초리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.01.28	전	생산관리	8m미만	218	150
26.01.14	답	보전관리	8m미만	248	165
26.01.14	답	보전관리	8m미만	760	470
26.01.14	답	보전관리	8m미만	275	165	지분
25.07.04	답	농림	8m미만	1249	1,890
25.07.04	답	농림	8m미만	705	1,065
25.03.25	답	농림	8m미만	1148	2,880
25.03.10	답	계획관리	-	360	577
25.03.10	답	계획관리	-	909	1,458
25.02.28	답	농림	8m미만	1209.7	1,600
25.02.28	답	농림	8m미만	765.7	1,100
25.02.19	답	생산관리	-	3336	1,690
25.02.19	임야	농림	-	12694	810
25.01.07	전	농림	-	255	300

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2008년4월30일	소유권 공OO		소멸
2	2022년1월11일	근저당권 진OOOO	104,000,000	소멸기준
3	2022년1월11일	지상권 진OOOO		소멸
4	2025년1월22일	임의경매 진OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
본 건은 여러 개의 부동산에 저당권이 설정되어 있는 부동산을 분할하여 경매가 진행 되는 물건입니다. 이런 경우 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호를 붙여 경매를 하게 되는 데, 낙찰시점이 빠르더라도 배당은 최후에 낙찰된 다른 물건과 동시에 이루어 질 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 406일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 406일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.01.11.근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록3번 토지 지상 매각에서 제외되는 감정서상 제시외건물(창고, 정자)을 위한 법정지상권 성립여부 불명

일괄매각. 목록3번 토지 지상 감정서상 제시외건물((ㄱ)창고, (ㄴ)쉼터 정자)은 매각에서 제외, 이를 위한 법정지상권 성립여부 불분명, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함, 목록3번 토지 농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제 출요함(미제출시보증금미반환, 사실조회회신서 첨부).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 거창지원 (501-29)경상남도 거창군 거창읍 죽전1길 31 대표 : 055)940-7170 관할지역 : 거창군, 합천군, 함양군
등기소	창원지방법원 본원 합천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)931-0198, 경남 합천군 합천읍 동서로 105 (합천리 325-1))
세무서	거창세무서 (대표:055-940-02, 팩스:055-944-0381, 경상남도 거창군 거창읍 상동2길 14)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.