감정가	1,003,024,000 원
최저가	(70%) 702,117,000 원
보증금	(10%) 70,211,700 원
청구액	836,254,927 원

울산광역시 울주군 언양읍 직동리 499-3

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사건번호	2025타경11573
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.03.19(목) 10:00 입찰 17일전
토지면적	3,058.00㎡(925.05 평)
건물면적
채무/소유자	주OOO OOOOOOOO / 배OO외 1명
채권자	자OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11573

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-31	경매접수
~1일	2025-04-01	경매개시결정
~84일	2025-06-23	배당요구종기일
~318일	2026-02-12	100%	1,003,024,000	유찰
~353일	2026-03-19	70%	702,117,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	직동리 499-3	답	3058 ㎡ (925.05평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/시내버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 소재 정거리 마을 동측에 인접하여 위치 하며 주위는 농촌주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 차량 진출입 가능하며 남동측과 북동측, 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재함. 3)형태 및 이용상태 부정형 평지임. 4)인접 도로상태 북측으로 폭 4M 정도의 아스팔트포장도로에, 남서측으로 폭 3.5M 정도의 비포장도 로에 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미 만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제 11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 본건 부동산은 경작 중인 답인 바

국토부실거래가 울산광역시 울주군 언양읍 직동리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.01	전	자연녹지	8m미만	390	7,000
25.11.24	임야	자연녹지	8m미만	489	421
25.11.24	대	자연녹지	8m미만	59	715
25.11.24	임야	자연녹지	-	56	39
25.11.24	도로	자연녹지	8m미만	147.77	717	지분
25.11.24	임야	자연녹지	-	28	20
25.11.24	대	자연녹지	8m미만	7	85
25.11.04	임야	자연녹지	-	231.4	896	지분
25.10.30	임야	자연녹지	-	330.58	1,280	지분
25.10.29	임야	자연녹지	-	413.22	1,536	지분
25.10.29	임야	자연녹지	-	264.46	1,004	지분
25.10.23	임야	자연녹지	-	165.29	640	지분
25.10.22	임야	자연녹지	-	165.29	640	지분
25.10.18	임야	자연녹지	-	429.75	1,631	지분
25.10.15	임야	자연녹지	-	330.58	1,254	지분
25.10.15	임야	자연녹지	-	264.46	1,004	지분
25.10.13	임야	자연녹지	-	495.87	1,882	지분
25.09.09	답	생산녹지	8m미만	2622	14,274
25.08.26	답	자연녹지	12m미만	745	20,000
25.07.28	답	생산녹지	8m미만	1040	11,346	지분
25.07.11	잡종지	생산녹지	8m미만	175	1,500
25.07.11	답	생산녹지	8m미만	1038	11,500
25.07.04	대	자연녹지	25m이상	71.67	5,000	지분
25.06.04	도로	자연녹지	8m미만	53	600
25.04.12	답	생산녹지	12m미만	1720	28,600
25.03.14	답	생산녹지	-	1751	19,610
25.02.28	임야	자연녹지	-	66	250	지분
25.01.17	잡종지	자연녹지	12m미만	685	14,501
25.01.16	도로	자연녹지	8m미만	110	5,418
25.01.16	도로	자연녹지	8m미만	54	2,660
25.01.16	대	자연녹지	8m미만	300	14,775
25.01.16	도로	자연녹지	8m미만	3	148

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년2월1일	소유권 배OO		소멸
2	2019년11월11일	근저당권 자OOOO	960,000,000	소멸기준
3	2019년11월11일	지상권 자OOOO		소멸
4	2025년3월31일	가압류 태OOOO	100,000,000	소멸
5	2025년4월1일	임의경매 자OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-23)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 335일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 335일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/시내버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 11. 11. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.