감정가	1,826,434,000 원
최저가	(49%) 894,953,000 원
보증금	(10%) 89,495,300 원
청구액	1,037,458,038 원

충청남도 보령시 오천면 영보리 451-8

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사건번호	2025타경504
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.14(화) 10:00 입찰 29일전
토지면적	11,412.00㎡(3,452.13 평)
건물면적	901.20㎡(272.61 평)
채무/소유자	새OOOO OOOO / 새OOOO OOOO
채권자	화OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 504

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-20	경매접수
~1일	2025-02-21	경매개시결정
~82일	2025-05-13	배당요구종기일
~348일	2026-02-03	100%	1,826,434,000	유찰
~383일	2026-03-10	70%	1,278,504,000	유찰
~418일	2026-04-14	49%	894,953,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	영보리 451-8	잡종지	5952 ㎡ (1,800.48평)
	영보리 451-9	잡종지	533 ㎡ (161.23평)
	영보리 451-4	대	4927 ㎡ (1,490.42평)
건물	영보리 451-4	1층 공장 일반철골구조	888 ㎡ (268.62평)
제시외 건물	영보리 451-9	숙소 등	55.2 ㎡ (16.70평)	제외
	영보리 451-4	창고	13.2 ㎡ (3.99평)	포함
	영보리 451-4	기계기구	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/계획관리지역/보전산지/버스정류장/차량의 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청남도 보령시 오천면 영보리 소재 '영보2리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 농촌마을이 형성되어 있고, 마을 주변으로 공장, 식당이 산재하는 등 주위환경은 보통임. 2)교통상황 차량의 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 소재하며 지방도까지 차량으로 약 3분 내외 거리인 바, 교통사정은 대체로 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형으로서 대부분 평탄한 나지상태이며, 일부는 완경사의 자연림 상태(소나무 및 활잡목이 생장함)임. 기호(2) : 사다리형으로서 대체로 평탄하며 현황은 제시외 건물이 소재하는 건부지임. 기호(3) : 사다리형으로서 대부분 평탄한 공업용 건부지이며 일부는 완경사의 자연림상태(소나무 및 활잡목이 생장함)임. 4)인접 도로상태 대상토지의 남동측 인근에 위치한 세로부터 본건까지는 인접토지(영보리 453-4번지 등)를 통하여 출입하는 바, 유의요함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1), (2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 - 기호(2) 토지에 제시외 건물㉠이 소재하여 이를 별첨 ‘토지‧건물 감정평가명세표’와 같이 평가하였으나 소유관계는 미상임. - 기호(2) 및 인접지에 걸쳐 소재하는 별도의 제시외 건물이 소재하나 타인소유로 주장하는 바, 평가하지 않았음. 7)공부와의 차이 기호(1) : 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 대부분 나지상태이며 후면 일부는 자연림상태임. 기호(2) : 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 현황은 제시외 건물이 소재하는 건부지임. 기호(3) : 후면 일부는 자연림상태임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 기호(1), (3) 토지에 이동이 가능한 컨테이너 수 동과 각종 폐기물 및 석재가 적치되어 있는 바, 유의 요함. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 제시외 건물{목록(2) 토지 및 인접지에 걸쳐 소재하는 지상 건물 및 감정평가서상 ㉠} 매각 제외 - 제시외 건물(감정평가서상 ㉡) 매각 포함 - 제시외 기계기구(감정평가서상 ①②) 매각 포함 - 목록(4) 공부상 용도는 '1종 근린생활시설(소매점)' 현황은 '공장'임 관리인 양기목의 진술에 의하면 3번 부동산에 소재한 기계기구(호이스트, 수전설비)는 - 3번 부동산의 소유자와 동일하며, - 3번 부동산 완공 후 3년 정도에 걸쳐 3차에 걸쳐 호이스트를 설치하였다고 하며, - 3번 부동산에 호이스트가 합체하여 있고 구조상, 기능상 독립성이 없고, 분리가 불가능하며 만약 분리하면 고철이된다고 함. - 수전설비도 호이스트를 사용하는데 필요한 전기를 공급하기 위한 것이나 현재는 전기공급이 되지 않아 사용하지 못한다고 함.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년3월28일	소유권 새OOOO		소멸
2	2022년3월28일	근저당권 화OOOO	1,140,000,000	소멸기준
3	2022년3월28일	지상권 화OOOO		소멸
4	2022년3월28일	근저당권 문OO	500,000,000	소멸
5	2022년6월3일	가압류 김OO	300,000,000	소멸
6	2022년7월21일	근저당권 (OOOO	284,400,000	소멸
7	2022년7월21일	근저당권 (OOOO	195,192,000	소멸
8	2022년10월21일	가등기 대OOOO		소멸
9	2023년8월2일	압류 군OO		소멸
10	2023년8월8일	압류 국		소멸
11	2023년10월20일	압류 보OO		소멸
12	2024년1월31일	압류 국OOOO		소멸
13	2024년3월12일	가압류 근OOOO	40,000,000	소멸
14	2025년2월21일	임의경매 화OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년3월28일	소유권 새OOOO		소멸
2	2022년3월28일	근저당권 화OOOO	1,140,000,000	소멸기준
3	2022년3월28일	근저당권 문OO	500,000,000	소멸
4	2022년6월3일	가압류 김OO	300,000,000	소멸
5	2022년7월21일	근저당권 (OOOO	284,400,000	소멸
6	2022년7월21일	근저당권 (OOOO	195,192,000	소멸
7	2022년10월21일	가등기 대OOOO		소멸
8	2023년8월2일	압류 군OO		소멸
9	2023년8월8일	압류 국		소멸
10	2023년10월20일	압류 보OO		소멸
11	2024년1월22일	가압류 현OOOO	19,745,798	소멸
12	2024년1월31일	압류 국OOOO		소멸
13	2025년2월21일	임의경매 화OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
대OOOOOOO	888㎡	[월]500,000	X
대OOOOOOO	2022.09.23		2022.9.20.~2024.9.19.
이OO	10㎡	1,000,000 [월]300,000	O
이OO	2022.02.14		2022.2.11.~2024.2.10.
주OOOOOOOOO	661.16㎡	3,000,000	O
주OOOOOOOOO	2006.06.23		2006.6.1.~2008.5.31.
차OO			X
차OO	2025.02.07
비고 (매각물건 명세서)	현황조사보고서 첨부 상가건물임대차현황서 내용임

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
현황조사보고서 첨부 상가건물임대차현황서 내용임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 388일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 388일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/차량의 접근이 가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2022.3.28. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

- 일괄매각 - 제시외 건물{목록(2) 토지 및 인접지에 걸쳐 소재하는 지상 건물 및 감정평가서상 ㉠} 매각 제외 - 제시외 건물(감정평가서상 ㉡) 매각 포함 - 제시외 기계기구(감정평가서상 ①②) 매각 포함 - 목록(4) 공부상 용도는 '1종 근린생활시설(소매점)' 현황은 '공장'임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 홍성지원 (322-26)충청남도 홍성군 홍성읍 법원로 38 (월산리 848) 대표 : 041)640-3100, 야간 : 041)640-3264 관할지역 : 서천군, 보령시, 홍성군, 예산군
등기소	대전지방법원 본원 보령등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(041)936-0303, 충남 보령시 중앙로 128 (대천동 423-14))
세무서	보령세무서 (대표:041-930-92, 팩스:041-936-7289, 충청남도 보령시 옥마로 56 (명천동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.