감정가	3,403,611,800 원
최저가	(100%) 3,403,611,800 원
보증금	(10%) 340,361,180 원
청구액	535,607,608 원

서울특별시 용산구 한남동 568-109

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사건번호	2024타경2599
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.02.03(화) 10:00 입찰 14일전
토지면적	105.70㎡(31.97 평)
건물면적	99.00㎡(29.95 평)
채무/소유자	김OO / 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자	유OOOOOOOO OOOOOOOOO(OOOOOOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 2599

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-24	경매접수
~1일	2024-09-25	경매개시결정
~78일	2024-12-11	배당요구종기일
~497일	2026-02-03	100%	3,403,611,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	한남동 568-109	대	52 ㎡ (15.73평)
	한남동 568-110	대	2.7 ㎡ (0.82평)	지분 9분의 2.7 전부
	한남동 568-328	대	50 ㎡ (15.13평)
	한남동 568-329	대	1 ㎡ (0.30평)
건물	한남동 568-109	1층 주택 연와조	49.5 ㎡ (14.97평)
건물	한남동 568-109	지하 주택 연와조	49.5 ㎡ (14.97평)
1) 위치/도시지역/제3종일반주거지역/토지거래계약에관한허가구역/재정비촉진지구/시내버스정류장/지하철 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 ""순천향대학교 서울병원"" 남측 인근에 위치하는 ""한남3재정비촉진구역주택재개발정비사업"" 지구내에 있는 토지로서 주변환경은 사업지구내의 모든 주거인이 철수하여 사업이 진행되고 있는 상태임 2)교통상황 본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨 3)형태 및 이용상태 4필지 일단의 부정형대지로서 인접토지 대비 완경사이고 주택이었으나 현재는 철수하여 사람이 살지 않고 있음 4)인접 도로상태 북서측으로 용산구 장문로49길(가)에 접해 있으며 차량 진출입이 용이함 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,, 지정기간: 2025.8.26-2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 6)제시목록 외의 물건 ""건물요항표"" 참조 7)공부와의 차이 없 음 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임 1)건물의 구조 연와조 슬라브즙평가건주택 1동 건평 15평 지하층 15평 단독주택으로 외벽 : 연와조에 외부 흰색 페인트 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시참임 2)이용상태 주택으로 사용되었으나 현재는 주택재개발정비사업으로 폐문되고 사용되지 못하고 있음 3)설비내역 위생 및 급배수시설 등 설비 4)부합물 및 종물 없 음 5)공부와의 차이 없 음 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임 닫기
참고 사항	일괄매각 본 목적물을 포함하여 주변일대가 재개발

국토부실거래가 서울특별시 용산구 한남동

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.12.22	13	1,000	60	1992
25.12.11	29.75	500	60	1996
25.12.05	50.98	0	140	1977
25.12.02	37	1,000	80	1994
25.11.29	13	200	35	1965
25.11.14	35	13,300	0	2013
25.11.11	100	5,000	330	1982
25.11.10	26.44	1,000	55	1989
25.11.07	41.32	10,418	0	1993
25.11.03	25.2	1,000	60	1997
25.10.25	25.2	1,000	60	1997
25.10.24	15	1,000	60	1974
25.10.24	16.53	13,650	0	1957
25.10.21	141.71	380,000		1974
25.10.21	40.31	1,500	95	1994
25.10.20	58	32,000	0	1997
25.10.16	40	9,500	0	1967
25.10.14	36.99	1,000	100	1987
25.10.13	50	3,000	190	2002
25.10.08	171.45	29,000	0	1997
25.09.27	25.2	1,000	65	1997
25.09.27	23	1,000	65	2018
25.09.23	47.27	1,000	80	1993
25.09.16	62.22	3,000	150	1977
25.09.15	26	2,000	65	2010
25.09.15	47.2	6,000	160	1989
25.09.08	125.55	20,000	300
25.09.08	54.64	2,000	100	1977
25.09.04	307.74	740,000		1987
25.09.03	35.72	1,000	87	1989
25.09.01	70	5,000	150	1988
25.09.01	18	1,000	70	1989
25.08.28	41	1,000	90	1968
25.08.27	23.14	1,000	120	1997
25.08.26	619.91	2,100,000		2025
25.08.25	21.28	1,000	50	1992
25.08.20	112.39	5,000	350	2006
25.08.20	45.8	1,500	130	1994
25.08.19	52.93	3,000	160	2002
25.08.14	40	8,000	20	1995
25.08.14	21	500	58	1997
25.08.05	143.4	5,000	600	1977
25.08.04	20	1,000	65	1988
25.08.02	23.14	1,000	70	1989
25.08.01	33	3,000	120	2003
25.08.01	33	3,000	120	2003
25.07.31	173.27	350,000		2002
25.07.28	33	2,000	120	2003
25.07.28	149.96	419,957		1985
25.07.22	52.74	15,000	156	1989
25.07.18	56.39	33,000	0	1991
25.07.16	46.28	1,500	130	1994
25.07.10	46.2	1,000	120	1996
25.07.10	43.1	2,000	140	2017
25.07.03	33.2	1,000	100	2006
25.07.02	52.86	1,000	65	1994
25.07.01	95.84	8,000	200	1997
25.07.01	39	1,000	70	1990
25.06.30	21.48	500	45	1996
25.06.25	35	8,000	0	1969
25.06.25	35	8,000	0	1969
25.06.23	40	4,000	50	1995
25.06.20	21.28	500	50	1974
25.06.20	41.82	1,000	80	1991
25.06.19	33.28	1,500	95	1994
25.06.12	29.75	500	65	1996
25.06.10	28	500	55	1998
25.06.09	36	8,000	0	1993
25.06.04	112.39	5,000	450	2006
25.06.02	34.42	1,000	130	2002
25.05.28	20	1,000	70	2013
25.05.27	40	1,000	105	1993
25.05.27	420.93	411,200		1996
25.05.27	25.2	500	60	1997
25.05.21	76.89	25,000	50	2002
25.05.19	57	1,500	160	1997
25.05.19	57	1,500	160	1997
25.05.17	34	20,000	0	2002
25.05.13	71.55	36,700	0	1985
25.05.10	42.9	1,000	100	1996
25.05.10	38	1,000	110	1997
25.05.05	15	1,000	50	1992
25.05.03	20	1,000	65	1975
25.05.02	17	500	60	1975
25.04.29	105.54	5,000	180	2001
25.04.28	59.22	1,000	61	1990
25.04.26	126.99	3,000	170	1976
25.04.21	66	5,000	60
25.04.09	40.3	1,000	75	1988
25.04.09	40.3	1,000	75	1988
25.04.07	20	500	60	1975
25.04.06	76.89	36,750	0	2002
25.04.05	39.6	1,000	65	1995
25.04.04	25.2	1,000	50	1997
25.04.01	93.95	83,029		1961
25.04.01	50	1,000	80
25.04.01	19.8	9,000	0	1987
25.02.26	166.32	340,000		1992
25.02.26	55.29	3,700	74	1994
25.02.25	23.1	1,000	65	1989
25.02.22	41.75	2,000	130	2001
25.02.22	65.88	25,000	0	1985
25.02.21	127.5	600	55	1968
25.02.20	36.3	2,000	80	1985
25.02.20	172.46	50,000	100	1977
25.02.16	62.05	3,000	0	1969
25.02.15	62.46	4,000	100	1994
25.02.14	33	6,000	0	1960
25.02.08	22	5,000	78	2005
25.02.06	50	500	40	1974
25.02.05	11.37	500	35	2013
25.02.03	56	2,000	130	2001
25.02.03	26.44	1,000	55	1989
25.02.03	123.96	10,000	148	1995
25.02.01	39.6	1,000	58	1988
25.01.31	116.53	80,000	0	2003
25.01.25	15	1,000	50	1992
25.01.24	68.69	19,000	0	1997
25.01.22	58.66	1,000	80	1991
25.01.21	34	3,000	80	1993
25.01.20	20	1,000	70	2013
25.01.20	40	1,000	105	1993
25.01.17	60	1,500	90	1974
25.01.13	113.43	295,000		1978

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2		약정/금지사항/환매특약		인수
3	2024년1월30일	소유권 한OOOO		소멸
4	2015년9월21일	근저당권 (OOOO	240,000,000	소멸기준
5	2016년5월26일	근저당권 (OOOO	120,000,000	소멸
6	2019년6월18일	근저당권 (OOOO	84,000,000	소멸
7	2020년2월10일	근저당권 (OOOO	120,000,000	소멸
8	2020년8월31일	근저당권 (OOOO	576,000,000	소멸
9	2020년10월16일	근저당권 (OOOO	108,000,000	소멸
10	2024년9월26일	임의경매 (OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2		약정/금지사항/환매특약		인수
3	2024년1월30일	소유권 한OOOO		소멸
4	2015년9월21일	근저당권 (OOOO	240,000,000	소멸기준
5	2016년5월26일	근저당권 (OOOO	120,000,000	소멸
6	2019년6월18일	근저당권 (OOOO	84,000,000	소멸
7	2020년2월10일	근저당권 (OOOO	120,000,000	소멸
8	2020년8월31일	근저당권 (OOOO	576,000,000	소멸
9	2020년10월16일	근저당권 (OOOO	108,000,000	소멸
10	2024년3월27일	임차권설정 오OO	50,000,000	소멸
11	2024년9월26일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-11)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
오OO	1층15평전부	(1차)30,000,000원,(2차)50,000,000원	O
오OO	2012.09.03. 1차:없음2차:2018.6.12.		2012.09.03.(개시)
최OO			O
최OO	2012.09.03
비고 (매각물건 명세서)	오병숙:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.03.27.임 최예진:임차권자 오병숙의 자녀임

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
오병숙:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.03.27.임 최예진:임차권자 오병숙의 자녀임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 3,403,611,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 535,607,608원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 482일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 482일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제3종일반주거지역/토지거래계약에관한허가구역/재정비촉진지구/버스정류장/시내버스정류장/지하철

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주의사항 (최선순위 설정일: 최선순 목 1 , 2 , 4, 5 : 20 1 5 . 9 . 2 1. 근 저 위 당,목3:2020.2.10.근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.06.27 채무자 김OO 재감정평가 요청서 제출

1. 일괄매각 2. 본 건은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업이 진행 중이며, 채무자는 조합원임. 이에 따라 조합원 자격, 승계취득 여부, 분담금 등 각종 사안에 대하여 조합, 구청에 개별적 확인 필요함. 아래의 조합과 용산구청 회신내용 참조. 3. 2025.12.16.자 한남3구역 주택재개발정비사업조합(02-795-7677)의 사실조회 회신 내용 ① 현 진행단계 : 현재 촉진계획이 변경됨에 따라 사업시행계획변경 전 통합심의 접수를 준비 중임. 향후 통합심의 완료, 사 업시행계획변경인가, 조합원 (재)분양신청, 관리처분계획변경인가 순으로 사업이 진행될 예정임.② 채무자의 특정호수분양여부 및 그 분양호수, 분양면적, 분양대금 내역 등 : 현재 우리 조합은 분양계약체결 전으로, 해당 채무자는 현금청산 대상이 아님. 2023.06 관리처분계획인가 시, 해당 소유자의 권리가액(평가금액×비례율)은 1,590,583,516원 이며 분양가액은 1,450,707,726원으로 환급액은 권리가액에서 분양가액을 차감한 139,875,790원임. 또한, 당 조합은 설계를 변 경하여 평형변경 또는 재분양신청을 진행으로 계획하고 있어 위 채무자가 추후 어떠한 선택을 할지 알 수 없는 상황임. ③ 조합원지위 승계취득 여부 및 추가분담금 등 : 우리 조합은 투기과열지구 내 관리처분인가 후의 현장으로 원칙적으로 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항에 따라 조합원 지위 양도가 금지되어 있음. 다만, 이에 대하여 여러가지 예외사유가 존재하는바, 도시정비법 제39조, 동법 시행령 37조 등 이러한 예외사유에 해당한다면, 예외적으로 조합원 지위 승계가 가능할 것임. 따라서 이 부분은 사실관계에 따라 달라질 수 있고, 확정할 수 없는 부분이므로, 경매참여자들이 유의하여 입찰에 참여 하여야 할 것임. 또한 2023년 6월 관리처분인가 당시 위 채무자가 납부해야 할 추가분담금은 없으나, 향후 재분양신청에 따른 관리처분계획 변경시 분양 신청 및 배정 평형의 변경, 조합 전체 사업비 및 수입 변경 등의 사유로 추가분담금이 발생할 수도 있음. 4. 2025.12.16.자 용산구청의 사실조회 회신 내용 조합원 지위 승계취득 가부 및 추가분담금 유무 등 : 「도시 및 주거환경정비법」제39조(조합원의 자격 등)제2항에 의하면 「주택법」제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있음. 다만, 같은 항 제7호 및 같은 법 시행령 제37조(조합원)제3항제5호에 의하 면 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발 사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있음. 따라서 해당 부동산이 상기 규 정을 충족할 경우 관련 법령에 따라 조합원의 지위 승계가 가능할 것으로 판단되며, 추가분담금 유무 등에 관한 사항은 해당 조합에 문의 필요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울서부지방법원 (042-07)서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 대표 : 02)3271-1114, 민원 : 02)3271-1704/1881, 야간 : 02)3271-1700~1 관할지역 : 용산구, 서대문구, 마포구, 은평구
등기소	서울서부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)3271-9130, 서울특별시 마포구 마포대로 199 (아현동 783))
세무서	용산세무서 (대표:02-748-820, 팩스:02-792-2619, 서울특별시 용산구 서빙고로24길15 (한강로3가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	406,000,000원 687,990,000원	169% 0회
6개월	2건	440,500,000원 488,550,000원	115% 1.5회
12개월	4건	603,250,000원 467,525,000원	93% 1.8회

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