감정가	209,960,000 원
최저가	(70%) 146,972,000 원
보증금	(10%) 14,697,200 원
청구액	302,886,181 원

경상북도 영주시 봉현면 두산리 34-2

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사건번호	2025타경100238
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.03.09(월) 10:00 입찰 7일전
토지면적	3,620.00㎡(1,095.05 평)
건물면적
채무/소유자	홍OO / 홍OO
채권자	봉OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 100238

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-12	경매접수
~2일	2025-02-14	경매개시결정
~85일	2025-05-08	배당요구종기일
~355일	2026-02-02	100%	209,960,000	유찰
~390일	2026-03-09	70%	146,972,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	두산리 34-2	답	3620 ㎡ (1,095.05평)
제시외 건물	두산리 34-2	창고	20 ㎡ (6.05평)	제외
1) 위치/자연녹지지역/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 영주시 풍기읍 성내리 소재 ""영주기상관측소"" 서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 부근의 상황은 보통임. 2)교통상황 본건인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, ""전"" 으로 이용중임. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 출입 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진 용지""와 같이 제시외 건물이 소재함. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -. 닫기
참고 사항	현황 전. 지적도상 맹지. 지상 제시외 건물 매각 제외, 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수.

국토부실거래가 경상북도 영주시 봉현면

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.04	대	보전관리	8m미만	1045	2,370
26.02.04	전	농림	-	1332	1,220
26.02.01	전	계획관리	8m미만	4129	9,300
26.01.30	답	농림	12m미만	2681	8,000
26.01.29	답	농림	8m미만	2606	5,124
26.01.29	답	농림	8m미만	270	531
26.01.28	전	계획관리	-	883	4,013
26.01.05	과수원	보전관리	8m미만	2852	12,500
26.01.05	과수원	보전관리	8m미만	71	500
26.01.05	대	보전관리	8m미만	132	600
25.12.30	공장용지	일반공업	12m미만	511.75	9,500	지분
25.12.29	답	농림	8m미만	3617	5,500
25.12.24	답	생산녹지	-	160	3,000
25.12.19	답	계획관리	-	1484	6,635
25.12.19	답	계획관리	-	390	1,670
25.12.19	답	계획관리	-	1061	4,715
25.12.19	답	계획관리	8m미만	1355	6,050
25.12.19	과수원	계획관리	-	1983	5,800
25.12.19	과수원	농림	8m미만	1071	4,284
25.12.19	과수원	농림	8m미만	1567	5,798
25.12.19	과수원	농림	8m미만	1564	5,787
25.12.19	과수원	농림	8m미만	8342	32,534
25.12.16	대	계획관리	8m미만	378.7	1,500
25.12.16	임야	계획관리	8m미만	151	300
25.12.16	과수원	계획관리	12m미만	1023	3,848
25.12.16	과수원	계획관리	8m미만	1831	6,512
25.12.16	과수원	계획관리	8m미만	3417	12,136
25.12.16	과수원	보전관리	8m미만	7391	15,000
25.12.16	과수원	계획관리	-	307	800
25.12.16	과수원	계획관리	12m미만	276	1,184
25.12.16	과수원	보전관리	8m미만	7391	15,000
25.12.16	과수원	계획관리	12m미만	671	2,664
25.12.15	유지	농림	-	2716	4,000
25.12.12	임야	보전관리	-	331	500
25.12.12	과수원	계획관리	-	5445	8,000
25.12.08	답	보전관리	8m미만	787	1,200
25.12.08	도로	농림	8m미만	39.5	40	지분
25.12.04	답	생산관리	-	206	330
25.12.04	답	생산관리	-	1167	1,870
25.12.03	대	계획관리	8m미만	350	1,060
25.12.03	전	생산관리	8m미만	760	2,300
25.12.03	과수원	계획관리	8m미만	4080	10,195
25.12.02	답	농림	8m미만	1504.8	4,550
25.12.01	답	생산녹지	-	201	2,500
25.12.01	답	생산녹지	8m미만	2626	33,000
25.11.26	답	농림	12m미만	4942	14,950
25.11.26	전	농림	8m미만	3884	9,160
25.11.24	전	계획관리	8m미만	493	745
25.11.20	답	생산녹지	25m미만	357	5,300
25.11.19	과수원	농림	8m미만	384	1,164
25.11.17	답	농림	8m미만	3692	22,000
25.11.12	답	농림	12m미만	1266	2,000
25.11.03	답	계획관리	-	1119	1,772
25.11.03	전	계획관리	8m미만	3785	6,801
25.11.03	답	계획관리	-	585	926
25.11.01	도로	제1종일반주거	8m미만	7.67	55	지분
25.11.01	도로	제1종일반주거	12m미만	27.67	198	지분
25.10.23	임야	보전관리	-	330579	27,000
25.10.23	대	농림	8m미만	340	4,800
25.10.23	전	농림	25m미만	16357	214,750
25.10.23	전	농림	25m미만	804	10,450
25.10.14	전	보전관리	8m미만	2856	3,800
25.09.25	답	계획관리	8m미만	4379	14,500
25.09.01	답	생산녹지	-	912	20,000
25.09.01	과수원	농림	8m미만	1762	4,770
25.08.26	과수원	계획관리	-	3372	6,630
25.08.15	답	농림	8m미만	1977	6,500
25.07.28	임야	보전관리	-	3305	900
25.07.28	임야	보전관리	-	1653	1,000
25.07.25	과수원	계획관리	-	1983	4,200
25.07.10	임야	보전관리	8m미만	5972	1,900
25.07.04	답	계획관리	8m미만	2456	6,000
25.07.04	전	계획관리	8m미만	2383	5,900
25.07.04	전	계획관리	12m미만	1278	3,100
25.07.04	전	계획관리	12m미만	2801	6,900
25.07.04	전	계획관리	8m미만	1937	4,800
25.07.04	전	계획관리	-	159	400
25.07.04	과수원	계획관리	-	105	300
25.07.04	과수원	계획관리	12m미만	3469	8,500
25.07.04	전	계획관리	8m미만	2043	5,000
25.07.04	대	계획관리	12m미만	468	1,200
25.07.04	과수원	계획관리	12m미만	177	400
25.07.03	대	계획관리	8m미만	228	2,070
25.07.03	전	제1종일반주거	8m미만	714.09	2,160	지분
25.07.03	전	제1종일반주거	-	422.61	1,280	지분
25.06.27	과수원	농림	8m미만	3738	10,000
25.06.23	답	생산녹지	12m미만	3022	55,000
25.05.18	하천	농림	-	66	317
25.05.18	전	농림	8m미만	506	2,581
25.05.13	답	생산녹지	-	783	1,150
25.04.24	답	계획관리	12m미만	2364	10,725
25.04.20	대	보전관리	8m미만	1064	4,187
25.04.20	전	농림	8m미만	5375	21,153
25.04.14	대	보전관리	8m미만	180	396
25.03.31	답	농림	-	40	84
25.03.31	답	농림	-	70	147
25.03.28	전	생산관리	8m미만	5375	10,568
25.03.28	전	생산관리	8m미만	5375	10,568
25.03.26	대	계획관리	8m미만	573	2,648
25.03.26	답	계획관리	8m미만	155	417
25.03.26	전	계획관리	8m미만	4230	11,936
25.03.26	답	계획관리	8m미만	2625	1,985
25.03.25	답	농림	8m미만	2909	8,443
25.03.25	답	농림	8m미만	936	2,717
25.03.25	답	농림	8m미만	1084	3,146
25.03.25	답	농림	-	2731	7,927
25.03.25	답	농림	-	747	2,168
25.03.21	전	생산관리	8m미만	1314	5,522
25.03.21	과수원	생산관리	8m미만	4138	17,388
25.03.18	전	농림	8m미만	5375	10,000
25.03.18	대	보전관리	8m미만	1064	15,340
25.03.17	과수원	계획관리	12m미만	613	2,000
25.03.13	답	농림	-	538	1,700
25.03.10	답	생산관리	-	1619	7,300
25.03.07	답	생산녹지	8m미만	2856	17,280
25.03.06	대	계획관리	8m미만	3	38
25.03.06	대	계획관리	-	26	136
25.03.05	대	생산관리	8m미만	1061	3,500
25.03.04	대	계획관리	8m미만	99	1,430
25.03.04	대	계획관리	8m미만	247	3,570
25.02.24	대	계획관리	8m미만	982	4,100
25.02.22	답	농림	8m미만	754	1,885
25.02.22	답	농림	8m미만	1170	2,965
25.02.22	답	농림	8m미만	1140	2,850
25.02.20	전	계획관리	-	1006	1,520
25.02.19	답	계획관리	8m미만	732	4,800
25.02.18	답	농림	8m미만	2109	6,300
25.02.18	전	계획관리	-	982	2,969
25.02.18	전	계획관리	-	625	1,890
25.02.18	전	계획관리	-	7233	21,871
25.02.13	전	보전관리	-	393	260
25.02.13	임야	보전관리	-	122	50
25.02.13	전	보전관리	-	797	700
25.02.13	과수원	보전관리	8m미만	10853	7,490
25.02.07	답	생산녹지	-	2466	2,611
25.02.05	전	계획관리	8m미만	628	2,660
25.02.05	답	계획관리	8m미만	595	2,520
25.02.03	답	생산녹지	-	1643	2,000
25.02.03	답	생산녹지	8m미만	4360	8,000
25.02.03	과수원	계획관리	8m미만	1081	2,596
25.02.03	전	생산관리	8m미만	3293	7,906
25.02.03	전	계획관리	8m미만	1540	3,698
25.02.02	답	생산녹지	-	1643	2,000
25.02.02	답	생산녹지	8m미만	4360	8,000
25.02.01	임야	보전관리	-	738	2,604
25.02.01	임야	보전관리	8m미만	677	2,389
25.02.01	답	계획관리	-	2030	7,162
25.02.01	전	계획관리	8m미만	1947	6,869
25.02.01	답	계획관리	-	1127	3,976
25.01.24	임야	보전관리	8m미만	782	100
25.01.22	전	계획관리	8m미만	2077	6,280
25.01.22	도로	농림	8m미만	79	79
25.01.22	답	생산관리	8m미만	377	300
25.01.22	전	농림	12m미만	2195	7,135
25.01.22	전	농림	12m미만	2237	7,282
25.01.21	답	농림	8m미만	1739	4,200
25.01.09	전	보전관리	8m미만	3769	2,550
25.01.07	답	계획관리	8m미만	619	1,418
25.01.07	답	계획관리	8m미만	5429	12,434
25.01.07	전	계획관리	8m미만	4019	9,648
25.01.04	전	보전관리	8m미만	4489	8,150
25.01.04	과수원	생산관리	8m미만	6497	28,400

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년8월23일	소유권 홍OO		소멸
2	2014년9월15일	지상권 봉OOOO		인수
3	2017년3월30일	근저당권 봉OOOO	319,000,000	소멸기준
4	2024년6월26일	가압류 농OOOO	6,592,097	소멸
5	2024년7월25일	가압류 경OOOO	35,427,500	소멸
6	2024년9월20일	가압류 서OOOO	6,508,609	소멸
7	2025년2월14일	임의경매 봉OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-08)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
을구 순위 10번 지상권 설정등기(2014. 9. 15. 접수번호 제16729호). 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되 어 있음.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 381일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 381일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/간선도로

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주의사항 (최선순위 설정일: 2017. 3. 30. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 순위 10번 지상권 설정등기(2014. 9. 15. 접수번호 제16729호). 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되 어 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

현황 전. 지적도상 맹지. 지상 제시외 건물 매각 제외, 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명. 농지취득자격증명 미 제출시 보증금 몰수.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 안동지원 (367-52)경상북도 안동시 강남로 304 (정하동 235-1) 대표 : 054)850-5090 관할지역 : 안동시, 영주시, 봉화군
등기소	대구지방법원 본원 영주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(054)631-3608, 633-9010, 경북 영주시 영주로 105 (가흥동 393-1))
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