감정가	831,932,160 원
최저가	(100%) 831,932,160 원
보증금	(10%) 83,193,216 원
청구액	174,753,043 원

경기도 수원시 장안구 조원동 750-26

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사건번호	2025타경51973
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.27(화) 10:00 입찰 7일전
토지면적	132.30㎡(40.02 평)
건물면적	284.60㎡(86.09 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	한OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 51973

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-14	경매접수
~1일	2025-01-15	경매개시결정
~76일	2025-03-31	배당요구종기일
~378일	2026-01-27	100%	831,932,160	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	조원동 750-26	대	132.3 ㎡ (40.02평)
건물	조원동 750-26	1층 철근콘크리트구조	66.12 ㎡ (20.00평)
	조원동 750-26	2층 철근콘크리트구조	77.08 ㎡ (23.32평)
	조원동 750-26	3층 철근콘크리트구조	77.08 ㎡ (23.32평)
	조원동 750-26	4층 철근콘크리트구조	55.08 ㎡ (16.66평)
	조원동 750-26	옥탑1층 철근콘크리트구조	9.24 ㎡ (2.80평)
제시외 건물	조원동 750-26	창고	3.6 ㎡ (1.09평)	제외
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/버스정류장/차량접근이 가능/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 '장안구청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 주상용 건물 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 1)건물의 구조 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서 외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등 창호: 샷시창호 등임. (사용승인일: 2013.01.18) 2)이용상태 지상 4층의 주상용 건물임. 1층: 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임. 2층~4층: 주거용(단독주택)으로 이용중임. 옥탑1층: 물탱크실로 이용중임. 3)설비내역 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 닫기
참고 사항	건축물대장상 불법증축으로 인한 위반건축물 기재됨. 일괄매각.제시외건물 포함 매각. 대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 해당 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년2월3일	소유권 이OO		소멸
2	2023년4월3일	가압류 임OO	15,000,000	소멸기준
3	2024년12월30일	근저당권 장OO	224,000,000	소멸
4	2025년1월15일	강제경매 한OO		소멸
5	2025년2월26일	압류 수OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-31)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	2층전부(201호)	160,000,000	O
김OO	2021.07.30. 2021.07.30.	2025.3.17.	2021.07.30.~
이OO			O
이OO	2020.08.31
조OO			X
조OO	2024.08.12
한OO	1층전부(66.12㎡)	20,000,000 [월]1,600,000	O
한OO	2016.06.01.	2025.3.31.	2016.05.20-2026.05.18
한OO	3층전부	160,000,000	O
한OO	2019.04.26. 2019.03.22.		2019.03.19.~
비고 (매각물건 명세서)	한길수:2016.04.29. 임차보증금 20,000,000원, 월세 1,300,000원으로 계약함(확정일자 없음) 2024.05.18. 임차보증금 20,000,000원, 월세 1,600,000원으로 재계약함(확정일자 없음) 한진규:신청채권자 임., 1차 임차보증금 150,000,000원 확정일자 2019.03.22., 2차 증액된 10,000,000원 확정일자 2021.04.01.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
한길수:2016.04.29. 임차보증금 20,000,000원, 월세 1,300,000원으로 계약함(확정일자 없음) 2024.05.18. 임차보증금 20,000,000원, 월세 1,600,000원으로 재계약함(확정일자 없음) 한진규:신청채권자 임., 1차 임차보증금 150,000,000원 확정일자 2019.03.22., 2차 증액된 10,000,000원 확정일자 2021.04.01.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
임차보증금 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않는 을구3번 주택임차권등기(2023.10.26.접수) 있음.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 831,932,160원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 174,753,043원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 370일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 370일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/차량접근이 가능/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2023.04.03. 가압류 (토 지) 설정 2022.04.27. 가압류 (건 물))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않는 을구3번 주택임차권등기(2023.10.26.접수) 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

건축물대장상 불법증축으로 인한 위반건축물 기재됨. 일괄매각.제시외건물 포함 매각. 대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전 액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 (165-12)경기도 수원시 영통구 법조로 105, 하동, 수원법원종합청사 대표 : 031)210-1114, 야간 : 031)210-1111 관할지역 : 수원시, 오산시, 화성시, 용인시
등기소	수원지방법원 본원 동수원등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)206-1934, 204-4677, 경기도 수원시 영통구 청명로 127 (영통동 961-16))
세무서	수원세무서 (대표:031-250-42, 팩스:031-258-9411, 경기도 수원시 팔달구 매산로 61 (매산로3가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	2건	390,338,500원 216,150,000원	56% 2.5회
12개월	2건	390,338,500원 216,150,000원	56% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.