감정가	59,554,000 원
최저가	(100%) 59,554,000 원
보증금	(10%) 5,955,400 원
청구액	15,326,680 원

경상남도 남해군 서면 정포리 산18-1

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사건번호	2025타경567
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.26(월) 10:00 입찰 5일전
토지면적	13,535.00㎡(4,094.34 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	미OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 567

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-27	경매접수
~5일	2025-03-04	경매개시결정
~82일	2025-05-20	배당요구종기일
~333일	2026-01-26	100%	59,554,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	정포리 산18-1	임야	13535 ㎡ (4,094.34평)
1) 위치/농림지역/생산관리지역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 경상남도 남해군 서면 중현리 소재 정포저수지 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 2)교통상황 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 중·급경지세 내 부정형의 토지로서, 자연생 소나무, 활·잡목 등이 자생하는 자연림입니다. 4)인접 도로상태 남서측으로 폭 약 6m내외의 포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 임업용산지, 준보전산지, 토석채취 제한지역에 속합니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다. 닫기
참고 사항	-지상에 자생하는 자연생 소나무, 활잡목 등 포함 평가 -육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음

국토부실거래가 경상남도 남해군 서면 정포리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.01.08	도로	생산관리	8m미만	60.33	400	지분

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2006년8월17일	소유권 이OO		소멸
2	2013년8월26일	근저당권 미OOOO	78,000,000	소멸기준
3	2023년8월21일	압류 국OOOO		소멸
4	2024년11월27일	압류 국		소멸
5	2025년3월4일	임의경매 미OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-20)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 59,554,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 15,326,680원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 323일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 323일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/보전산지/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2013.08.26.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음

-지상에 자생하는 자연생 소나무, 활잡목 등 포함 평가 -육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 남해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)863-3622, 경남 남해군 남해읍 화전로 99 (북변리 235-2))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	274,148,444원 63,059,940원	31% 7회
6개월	12건	175,608,426원 38,932,715원	27% 7.3회
12개월	18건	172,051,706원 51,956,918원	31% 6.8회

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