감정가	1,361,382,000 원
최저가	(100%) 1,361,382,000 원
보증금	(10%) 136,138,200 원
청구액	237,084,813 원

대구광역시 달성군 가창면 우록리 412

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사건번호	2025타경31460
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.20(화) 10:00 입찰 9일전
토지면적	4,085.00㎡(1,235.71 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 박OO외 1명
채권자	유OOOOOOOOOOOOOOOOO (OOO O OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 31460

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-20	경매접수
~3일	2025-06-23	경매개시결정
~94일	2025-09-22	배당요구종기일
~214일	2026-01-20	100%	1,361,382,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	우록리 412	답	3864 ㎡ (1,168.86평)
토지	우록리 415	답	221 ㎡ (66.85평)
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 대구광역시 달성군 가창면 우록리 소재 '우록마을'남측인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등'으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통시 됨. 2)교통상황 기호(1)(2): 본건까지 소형차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반교 통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 북동하향 경사지대내의 부정형 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 '잡종지 상태(건부지, 나지, 도로 등)'로 이용중 임. 기호(2): 북동하향 경사지대내의 부정형 토지로서 일부 평탄하게 조성되어 '도로, 휴 경지'로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호(1): 지적도상 서측으로 도로에 접하나 사실상'폐도' 상태이고, 현황은 북측 인접 필지를 경유하여 개설된 폭 약4미터의 콘크리트포장도로와 접함. 기호(2): 지적도상 맹지로서 기호(1)토지를 경유하여 개설된 폭 약4미터의 콘크리트포장 도로와 접함 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법제8조의규정이적용되는농지, 기호(2): 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 농지법제8조의규정이적용되는농지 임. 6)제시목록 외의 물건 기호(1)토지 일부지상에 '조적조 슬래브지붕 2층 단독주택 등'이 소재하여 토지의 사용 수익에 영향을 미치고 있음(후첨 지적 및 건물개황도상 기호㉠~㉢ 참조). 7)공부와의 차이 본건 기호(1)토지의 귀 제시목록상 지목은 '답'이나 현황'잡종지'임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) ·임대관계 미상이며, 본건 기호(1)(2)토지는 건축허가가 되어 있는 것으로 탐문조사되며 이에 관한 세부내역은 관할행정청에 별도의 확인을 요하는 바 경매진행시 참고하시기 바 랍니다. 닫기
참고 사항	1.일괄매각 2.본건 지상에 매각에서 제외되는 건물 있으며(본건 토지의 최저매각가격은 해당 건물 소재로 인한 소유권제한의 정도를 감안한 가격임), 이로 인한 법정지상권 성립여지 있음 3.목록1,2의 공부상 지목은 '답'이나, 실제 목록1은 '잡종지(건부지, 나지, 도로 등)', 목록2는 '도로 등'으로 이용중임 4.본건 토지는 감정평가 당시 건축허가가 되어 있는 것으로 파악되었으며, 세부내역은 관할청에 별도 확인 필요 별첨 사진과 같이 우록리

국토부실거래가 대구광역시 달성군 가창면 우록리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.10.15	전	자연녹지	8m미만	1956	25,000
25.07.21	답	자연녹지	8m미만	419	7,000
25.07.12	전	보전녹지	-	410	250
25.05.06	전	보전녹지	-	344	5,200
25.05.06	전	보전녹지	-	632	9,550
25.04.02	도로	자연녹지	8m미만	40	80
25.02.21	임야	보전녹지	-	921	13,000
25.01.06	도로	보전녹지	8m미만	14	140
25.01.06	도로	보전녹지	-	37	360

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년6월5일	소유권 정OO		소멸
2	2018년6월5일	소유권 박OO		소멸
3	2018년6월5일	근저당권 (OOOO	264,000,000	소멸기준
4	2023년2월16일	근저당권 최OO	1,100,000,000	소멸
5	2025년6월23일	임의경매 유OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-22)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,361,382,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 237,084,813원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/슬래브지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.6.5.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

1.일괄매각 2.본건 지상에 매각에서 제외되는 건물 있으며(본건 토지의 최저매각가격은 해당 건물 소재로 인한 소유권제한의 정도를 감안 한 가격임), 이로 인한 법정지상권 성립여지 있음 3.목록1,2의 공부상 지목은 '답'이나, 실제 목록1은 '잡종지(건부지, 나지, 도로 등)', 목록2는 '도로 등'으로 이용중임 4.본건 토지는 감정평가 당시 건축허가가 되어 있는 것으로 파악되었으며, 세부내역은 관할청에 별도 확인 필요

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 서부지원 (426-35)대구광역시 달서구 장산남로 30 (용산동 230) 대표 : 053)570-2114, 야간 : 053)570-2200 관할지역 : 서구, 달서구, 달성군, 성주군, 고령군
등기소	대구지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(053)570-2345, 대구광역시 달서구 장산남로 30 (용산동 230))
세무서	남대구세무서 (대표:053-659-02, 팩스:053-627-0157, 대구광역시 남구 대명로 55 (대명동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	23건	278,961,687원 111,849,747원	37% 3.3회
6개월	44건	295,253,016원 119,497,115원	40% 3.2회
12개월	77건	271,991,561원 113,070,581원	40% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.