감정가	513,733,000 원
최저가	(100%) 513,733,000 원
보증금	(10%) 51,373,300 원
청구액	377,756,739 원

경상남도 거제시 남부면 갈곶리 218

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사건번호	2025타경480
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.19(월) 10:00 입찰 11일전
토지면적	8,504.00㎡(2,572.46 평)
건물면적
채무/소유자	신OO / 임OO
채권자	에OOOOOOOOOOOOOO OOOO(OOOO OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 480

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-14	경매접수
~21일	2025-06-04	경매개시결정
~92일	2025-08-14	배당요구종기일
~250일	2026-01-19	100%	513,733,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	갈곶리 218	전	370 ㎡ (111.93평)
	갈곶리 219	전	476 ㎡ (143.99평)
	갈곶리 219-1	전	3511 ㎡ (1,062.08평)
	갈곶리 산14-116	임야	4147 ㎡ (1,254.47평)
제시외 건물	갈곶리 219-1	창고시설	18 ㎡ (5.45평)	제외
제시외 건물	갈곶리 산14-116	동백나무	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/자연환경보전지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 거제시 남부읍 갈곶리 소재 '도장포마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 본건까지 공히 차량접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1~3)은 부정형의 북측 하향한 완경사의 휴경지 상태입니다. 일련번호 4)은 부정형의 북측 하향한 급경사의 자연림 상태입니다. 4)인접 도로상태 본겉 토지는 공히 맹지입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1) : 자연환경보전지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국립공원(한려해상국립공원)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법> 영농여건불리농지. 일련번호 2, 3) : 자연환경보전지역 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국립공원(한려해상국립공원)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법> 영농여건불리농지. 일련번호 4) : 자연환경보전지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 국립공원(한려해상국립공원)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법>. 6)제시목록 외의 물건 - 일련번호 3) 지상에 제시외 건물 1동(등기사항전부증명서 상 토지소유자와 동일)이 소재합니다. - 일련번호 3), 4) 지상에 제시외 수목이 다수 소재합니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	-일괄매각. [목록3,4]지상 소재 제시외 수목(동백나무) 매각 포함. -[목록3]지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외, 매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음. -[목록1,2,3]농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환). -인접필지와 지적경계 불분명하며, 명확한 경계확인은 측량요함. *제시외 건물 ㄱ

국토부실거래가 경상남도 거제시 남부면

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.18	학교용지	계획관리	-	47	1,563
25.11.22	답	계획관리	12m미만	445	9,300
25.11.19	전	자연환경보전	8m미만	1100	14,985	지분
25.11.12	전	자연환경보전	8m미만	507	14,000
25.11.12	전	자연환경보전	8m미만	122	4,000
25.11.05	답	계획관리	12m미만	27	1,038
25.11.05	답	계획관리	8m미만	69	3,450
25.11.05	답	계획관리	8m미만	111	5,467
25.11.05	답	계획관리	8m미만	58	2,900	지분
25.11.05	답	계획관리	8m미만	23	820
25.11.05	답	계획관리	8m미만	10	430
25.11.05	전	계획관리	8m미만	2	100
25.11.05	대	계획관리	12m미만	46	2,456
25.11.05	전	계획관리	8m미만	65	3,013
25.10.29	전	계획관리	-	239	3,220
25.10.29	전	계획관리	-	578	7,780
25.10.18	전	계획관리	-	528	2,000
25.09.25	전	계획관리	8m미만	122	1,450
25.09.01	임야	자연환경보전	-	3797	516
25.08.20	대	계획관리	8m미만	23	739
25.08.20	대	계획관리	8m미만	8	257
25.08.20	대	계획관리	8m미만	7	225
25.08.20	임야	농림	-	40411	5,800
25.07.15	임야	자연환경보전	-	557	7,000
25.07.11	임야	자연환경보전	-	2521	3,221	지분
25.07.11	임야	자연환경보전	-	610	779	지분
25.06.20	임야	자연환경보전	-	610	592	지분
25.06.20	임야	자연환경보전	-	2521	2,408	지분
25.06.02	임야	자연환경보전	12m미만	18186	3,000	지분
25.05.23	임야	자연환경보전	-	11653	7,050	지분
25.05.22	대	계획관리	-	8	174
25.05.14	임야	자연환경보전	-	7564	1,000	지분
25.05.09	전	자연환경보전	-	383	1,877
25.05.01	답	자연환경보전	8m미만	443	5,762
25.04.29	전	계획관리	12m미만	320	3,000
25.04.21	답	계획관리	8m미만	106	2,400
25.04.18	답	자연환경보전	8m미만	443	5,762
25.04.08	잡종지	계획관리	-	50	2,195
25.04.07	답	농림	8m미만	1359	11,552
25.04.07	답	농림	-	1484	8,162
25.04.07	답	농림	-	2860	15,730
25.04.07	답	농림	8m미만	1793	15,241
25.03.04	전	보전관리	-	1039	17,000
25.02.19	답	계획관리	8m미만	15	225
25.02.14	대	계획관리	8m미만	73	2,200
25.02.11	전	계획관리	8m미만	1387	51,000
25.02.11	전	계획관리	-	1134	26,000
25.02.04	임야	계획관리	8m미만	186	3,000
25.01.16	전	계획관리	-	1174	8,875
25.01.07	답	계획관리	8m미만	330	17,200	지분
25.01.07	전	계획관리	8m미만	56.16	2,800	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2005년12월22일	소유권 임OO		소멸
2	2019년10월4일	근저당권 농OOOO	480,000,000	소멸기준
3	2019년10월7일	지상권 농OOOO		소멸
4	2020년8월6일	가등기 김OO		소멸
5	2024년12월20일	압류 거OO		소멸
6	2025년3월14일	가압류 이OO	40,427,397	소멸
7	2025년6월4일	임의경매 농OOOO		소멸
8	2025년7월16일	가압류 소OOOO	3,433,424	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-14)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

※ 물건 키워드 : 자연환경보전지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.10.4.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

2025.06.04 채권자 농OOO OOOO 경매일부취하서 제출

-일괄매각. [목록3,4]지상 소재 제시외 수목(동백나무) 매각 포함. -[목록3]지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외, 매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음. -[목록1,2,3]농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환). -인접필지와 지적경계 불분명하며, 명확한 경계확인은 측량요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 거제등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)637-7193, 경남 거제시 거제중앙로31길 32 (고현동 967-3))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	131,869,700원 43,413,333원	65% 6.3회
6개월	7건	329,324,671원 199,649,397원	65% 5.4회
12개월	12건	332,343,500원 160,356,398원	53% 5.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.