감정가	261,000,000 원
최저가	(100%) 261,000,000 원
보증금	(10%) 26,100,000 원
청구액	3,000,000,000 원

인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 3층313호 (가정동,벨라미루원1동)
인천광역시 서구 가정동 0

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사건번호	2024타경576706 물건번호
중복사건	중복 2025타경114,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.16(금) 10:00 입찰 9일전
토지면적
건물면적	34.88㎡(10.55 평)
채무/소유자	주OOO OOOO / 주OOO OOOOO
채권자	주OOO OOOOOO외 23명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 576706

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-25	경매접수
~2일	2024-11-27	경매개시결정
~408일		배당요구종기일
~417일	2026-01-16	100%	261,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	염곡로464번길 30	대지권 미등기	㎡
건물	염곡로464번길 30	3층313호 철근콘크리트구조	34.88 ㎡ (10.55평)
1) 위치/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근 루원시티도시 개발구역 내 소재하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 "가정역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물 내 1층 101호, 103호, 108호, 2층 221호, 3층 308 호, 313호, 314호, 315호, 4층 404호, 405호, 5층 519호, 8층 801호, 9층 901호로서, 외벽 : 페어글라스, 인조석 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 마감 등임. 4)이용상태 본건의 공부상 용도는 기호 1, 2, 4 - 8 : 제2종근린생활시설(음식점) 기호 3 : 제1종근린생활시설(기타제1종근린생활시설-편의점) 기호 9 - 11 : 제1종근린생활시설(의원) 기호 12, 13 : 업무시설(사무소) 이며, 현장조사당시 기호 1 - 13 공히 현황 공실상태임. 5)설비내역 공히 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 북측으로 노폭 약 25m 내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 본건은 루원시티 도시개발구역 내 위치하며 기준시점 현재 공히 지적미정리 상태로 토지이용 계획확인서 발급이 불가함. 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 대지 공유지분과 대지가격이 기재된 분양계약서 사본이 2024.12.2.자 채권자 보정서로 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 2024.12.26.자 사실조회회신 있음 본 건은 11층 제1종 근린생활시설 상가 건물 내 상점들임.

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년8월2일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년8월16일	근저당권 부OOOO	2,400,000,000	소멸기준
3	2023년12월29일	근저당권 삼OOOO	3,000,000,000	소멸
4	2024년11월27일	임의경매 (OOOO		소멸
5	2025년1월13일	임의경매 부OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 사건번호로 6개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 6번 입니다.
본 건은 여러 개의 부동산에 저당권이 설정되어 있는 부동산을 분할하여 경매가 진행 되는 물건입니다. 이런 경우 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호를 붙여 경매를 하게 되는 데, 낙찰시점이 빠르더라도 배당은 최후에 낙찰된 다른 물건과 동시에 이루어 질 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 406일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 406일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 버스정류장/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.8.16.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 대지 공유지분과 대지가격이 기재된 분양계약서 사본이 2024.12.2.자 채권자 보정서로 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 2024.12.26. 자 사실조회회신 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	서인천세무서 (대표:032-560-52, 팩스:032-561-5777, 인천광역시 서구 서곶로369번길 17 (연희동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	486,500,000원 306,360,000원	65% 1.5회
6개월	15건	569,466,667원 261,962,594원	59% 2.1회
12개월	23건	461,165,217원 228,494,974원	61% 2.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.