감정가	140,021,000 원
최저가	(70%) 98,015,000 원
보증금	(10%) 9,801,500 원
청구액	10,053,826 원

부산광역시 사하구 다대동 1134-1

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사건번호	2025타경229
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.25(수) 10:00 입찰 35일전
토지면적	83.00㎡(25.11 평)
건물면적
채무/소유자	박OO / 망 OOOO OOOO OOOOO OOO
채권자	농OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 229

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-24	경매접수
~19일	2025-02-12	경매개시결정
~104일	2025-05-08	배당요구종기일
~355일	2026-01-14	100%	140,021,000	유찰
~397일	2026-02-25	70%	98,015,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	다대동 1134-1	대	83 ㎡ (25.11평)
제시외 건물	다대동 1134-1	주택	180 ㎡ (54.45평)	제외
1) 위치/일반상업지역/시내버스정류장/차량접근이 가능/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재'다대초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 무난한 편임. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 다대포항역' 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(80m)<건축법>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<부산광역시지정문화재보호조례> 6)제시목록 외의 물건 제시외 건물(ㄱ: 조적조 슬래브지붕 지상 3층 )은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으며, 제시외 건물의 면적 등은 개략적인 실측에 의하여 면적사정 하였으며 제시외 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하여 평가하였으며, 향후 경매 진행 및 응찰시 제시외 건물의 내부구조, 관리상태, 이용상황 등은 재확인하시기 바람. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 본건 토지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하며, 제시외 건물의 구조, 현상 등으로 보아 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 영향이 미치는 것으로 판단되나, 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 제시외 건물의 소재로 인하여 영향을 받는 토지평가액을 ‘토지감정평가명세표’상에 별도 부기하였으니 경매진행 및 응찰시 제시외 건물의 소유권 여주 및 일괄처분여부 등을 재확인하시기 바람. 닫기
참고 사항	토지 지상의 제시외 건물(1-1)은 매각에서 제외함(감정평가서 참고). 최저매각가격은 제시외 건물 등 소재를 감안한 토지 평가액임. 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명.

국토부실거래가 부산광역시 사하구 다대동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.12	임야	제2종일반주거	-	41	1,000	지분
25.10.29	대	제2종일반주거	12m미만	80	32,000
25.09.04	임야	전용공업	12m미만	1093	152,095	지분
25.09.04	임야	전용공업	-	11	1,531	지분
25.07.15	임야	자연녹지	-	105	790	지분
25.06.08	전	자연녹지	-	236	3,000
25.05.08	잡종지	준공업	-	27	2,379
25.01.24	대	일반공업	8m미만	78.2	13,800	지분
25.01.24	도로	일반공업	-	5	600	지분
25.01.24	도로	일반공업	-	5	600	지분
25.01.10	대	일반공업	-	69.4	8,400

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1995년3월28일	소유권 안OO		소멸
2	1997년6월21일	근저당권 농OOOO	65,000,000	소멸기준
3	1998년6월12일	압류 국		소멸
4	1998년6월23일	지상권 농OOOO		소멸
5	2006년1월6일	압류 부OOOO		소멸
6	2017년2월10일	압류 부OOOO		소멸
7	2023년2월6일	압류 사OO		소멸
8	2025년2월12일	임의경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-08)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	2019.07.04.
김OO	제1층방3칸전부	10,000,000 [월]250,000
김OO	2020.11.11.	2025.4.23.	2020.11.10.~현재까지
손OO
손OO	2022.05.04.
안OO
안OO	1978.06.02.
최OO	3층전부	30,000,000
최OO	2023.08.30. 2023.11.13.	2025.4.14.	2022.01.06.~현재까지
비고 (매각물건 명세서)	김상훈:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람 내역서에 등재되어 있는 사람임. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대 차관계 알 수 없음. 손수미:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람 내역서에 등재되어 있는 사람임. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차 관계 알 수 없음. 안홍엽:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람 내역서에 등재되어 있는 사람임. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차 관계 알 수 없음. 최희태:권리신고 2022.01.06.~2024.01.05.로 기재되어 있음.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김상훈:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람 내역서에 등재되어 있는 사람임. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대 차관계 알 수 없음. 손수미:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람 내역서에 등재되어 있는 사람임. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차 관계 알 수 없음. 안홍엽:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람 내역서에 등재되어 있는 사람임. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차 관계 알 수 없음. 최희태:권리신고 2022.01.06.~2024.01.05.로 기재되어 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 140,021,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,053,826원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 343일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 상업지역/일반상업지역/버스정류장/시내버스정류장/차량접근이 가능/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 1997.06.21. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

토지 지상의 제시외 건물(1-1)은 매각에서 제외함(감정평가서 참고). 최저매각가격은 제시외 건물 등 소재를 감안한 토지 평가 액임. 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)812-1350, 부산 강서구 명지국제 7로 77 (명지동 2261))
세무서	서부산세무서 (대표:051-250-62, 팩스:051-241-7004, 부산광역시 서구 대영로 10(서대신동2가 288-2))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	313,000,000원 133,300,000원	43% 3회
6개월	4건	256,399,090원 77,870,000원	31% 4.5회
12개월	7건	328,358,407원 112,417,286원	33% 4.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.