감정가	1,750,000,000 원
최저가	(100%) 1,750,000,000 원
보증금	(10%) 175,000,000 원
청구액	31,200,000 원

광주광역시 광산구 임방울대로332번길 9-12, 제1층 제104호
광주광역시 광산구 수완동 1434

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사건번호	2025타경31152
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.14(수) 10:00 입찰 6일전
토지면적	364.59㎡(110.29 평)
건물면적	239.40㎡(72.42 평)
채무/소유자	노OOO OOOO / 노OOO OOOO
채권자	노OOO OOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 31152

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-15	경매접수
~5일	2025-01-20	경매개시결정
~89일	2025-04-14	배당요구종기일
~364일	2026-01-14	100%	1,750,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	수완동 1434	1011분의 364.585	364.585 ㎡ (110.29평)
건물	수완동 1434	제1층 제104호 철골철근콘크리트구조	239.4 ㎡ (72.42평)
1) 위치/일반상업지역/제1종지구단위계획구역/버스정류장/주차장/간선도로/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 ""은빛마을 모아엘가아파트"" 북측 인근에 위치 하며, 주위는 각종 상업용 건물등이 소재하는 상가지대임. 2)교통상황 본건 소재 건물이 자동차관련시설로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난한 편임. 3)건물의 구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제104호로서, 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감, 창호 : 강화유리창임. 4)이용상태 근린생활시설(수족관카페)로 이용중임. 5)설비내역 공용위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 장방형의 토지로서, 상업용(자동차관련시설) 부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로에, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로에 접하고 있음. 8)토지이용계획 및 제한상태 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접함), 주차장(주차장), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>임. 9)공부와의 차이 집합건축물대장상 용도는 미용원이나, 현 카페로 이용중임. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	- 토지 별도등기 있음 - 집합건축물대장상 용도는 "미용원"이나, 현황은 "수족관카페"로 이용중임

건축물현황

소재지

광주광역시 광산구 수완동 1434번지

대지면적

1011㎡
(306.36평)

연면적

3204㎡
(970.91평)

건축면적

801㎡
(242.73평)

용적률산정
연면적

3204㎡
(970.91평)

건폐율

79.23%

용적률

316.91%

지상층수

4층

지하층수

주용도

자동차관련시설

구조

철골철근콘크리트구조

착공일자

2010.06.03

사용승인일자

2010.12.03

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2010년12월24일	소유권 노OOOO		소멸
2	2010년12월24일	근저당권 (OOOO	720,000,000	소멸기준
3	2025년1월20일	강제경매 노OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-14)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
보OOOOO	1층 일부(189.56㎡)	10,000,000 [월]3,850,000	X
보OOOOO	2022.06.16. 2025.04.14.	2025.04.14.	2024.05.01.~2027.04.30.
양OO			X
양OO	2017.03.06.
오OO			X
오OO	2024.08.29.
비고 (매각물건 명세서)	상가건물임대차현황서(2025.01.23.자 광산세무서장 발급)에 의하면 [① 임차인 : 오시홍, 910223-*****, 사업자등록신청일 : 2024.08.29., 임대차 대상물 200114-0063980, 김기영, 사업자등록신청일 : 2022.06.16., 임대차 대상물 : 노블타워 104호, 면적 189.56㎡, 임대차기간 : 2022.06.15.~2027.06.14., 보증금 : 10,000,000원, 차임 : 800,000원 / ③ 임차인 : 양기순, 380101-*****, 사업자등록신청일 : 2017.03.06., 임대차 대상물 : 1층 104호, 면 적 59㎡, 임대차기간 : 2017.02.01.~2020.01.31., 보증금 : 10,000,000원, 차임 : 600,000원]과 같이 기재되어 있음 : 표시 없음, 면적

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
상가건물임대차현황서(2025.01.23.자 광산세무서장 발급)에 의하면 [① 임차인 : 오시홍, 910223-*******, 사업자등록신청일 : 2024.08.29., 임대차 대상물 200114-0063980, 김기영, 사업자등록신청일 : 2022.06.16., 임대차 대상물 : 노블타워 104호, 면적 189.56㎡, 임대차기간 : 2022.06.15.~2027.06.14., 보증금 : 10,000,000원, 차임 : 800,000원 / ③ 임차인 : 양기순, 380101-*******, 사업자등록신청일 : 2017.03.06., 임대차 대상물 : 1층 104호, 면 적 59㎡, 임대차기간 : 2017.02.01.~2020.01.31., 보증금 : 10,000,000원, 차임 : 600,000원]과 같이 기재되어 있음 : 표시 없음, 면적

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우도 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,750,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 31,200,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 상업지역/일반상업지역/지구단위계획구역/제1종지구단위계획구역/버스정류장/주차장/간선도로/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2010.12.24. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 토지 별도등기 있음 - 집합건축물대장상 용도는 "미용원"이나, 현황은 "수족관카페"로 이용중임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 (614-41)광주광역시 동구 준법로 7-12(지산2동) 대표 : 062)239-1114 관할지역 : 광주광역시, 나주시, 화순군, 장성군, 담양군, 곡성군, 영광군
등기소	광주지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(062)381-0856, 381-0876, 광주광역시 서구 시청로 106 (치평동 1205))
세무서	서광주세무서 (대표:062-380-52, 팩스:062-716-7260, 광주광역시 서구 상무민주로 6번길 31(쌍촌동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	374,833,333원 224,398,500원	72% 2.3회
6개월	9건	287,888,889원 182,985,111원	76% 1.9회
12개월	9건	287,888,889원 182,985,111원	76% 1.9회

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