감정가	662,049,570 원
최저가	(100%) 662,049,570 원
보증금	(10%) 66,204,957 원
청구액	107,203,082 원

충청북도 청주시 청원구 주중동 275-1

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사건번호	2025타경50830
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.01.13(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	926.83㎡(280.37 평)
건물면적	245.32㎡(74.21 평)
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	청OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50830

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-05	경매접수
~21일	2025-02-26	경매개시결정
~112일	2025-05-28	배당요구종기일
~342일	2026-01-13	100%	662,049,570	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	주중동 275-1	전	165 ㎡ (49.91평)
	주중동 274-4	임야	588 ㎡ (177.87평)
	주중동 274-5	임야	0.3333 ㎡ (0.10평)	지분 중 1/6 전부
	주중동 274-7	임야	31 ㎡ (9.38평)	지분 중 1/6 전부
	주중동 274-10	임야	46.5 ㎡ (14.07평)	지분 중 1/6 전부
	주중동 274-12	임야	4 ㎡ (1.21평)	지분 중 1/6 전부
	주중동 274-13	임야	92 ㎡ (27.83평)	지분 중 1/6 전부
건물	주중동 274-4	1층 주택 철근콘크리트구조	49.41 ㎡ (14.95평)
	주중동 274-4	2층 주택 철근콘크리트구조	49.41 ㎡ (14.95평)
	주중동 274-4	1층 주택 철근콘크리트구조	50.34 ㎡ (15.23평)
	주중동 274-4	2층 주택 철근콘크리트구조	50.34 ㎡ (15.23평)
	주중동 274-4	3층 주택 철근콘크리트구조	38.82 ㎡ (11.74평)
제시외 건물	주중동 274-4	현관	5 ㎡ (1.51평)	제외
	주중동 274-4	창고	3 ㎡ (0.91평)	포함
	주중동 274-4	창고	18 ㎡ (5.45평)	제외
	주중동 274-4	현관	8 ㎡ (2.42평)	제외
	주중동 274-4	창고	3 ㎡ (0.91평)	제외
	주중동 274-4	보일러실	4 ㎡ (1.21평)	포함
	주중동 274-4	창고	7.5 ㎡ (2.27평)	제외
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/보전산지/버스정류장/차량접근이 가능/철근콘크리트구조/평스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 '주중동13통 경로당' 북동측 인근에 위치하며인근은 근린생활시설, 단독주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 기호(1~9) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1,2) : 인접지대비 완경사의 사다리 토지로서, 2필 일단의 주거용 건부지로 이용중입니다. 기호(5~9) : 인접지대비 평지 및 완경사의 부정형 토지로서, 도로로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1,2) : 본건 기호(6,7) 토지를 이용해 접근 가능합니다. 기호(5~9) : 본건을 노폭 약 6M 정도의 아스팔트 및 시멘트 포장도로로 이용중입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호(2) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(5~9) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 본건 기호(1,2) 토지는 공부상 지목이 ""전"" 및 ""임야"" 이나 현황 ""단독주택""으로 이용중이며,기호(5~9) 토지는 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황 ""도로""로 이용중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 본건 기호(1,2) 토지상에 소재하는 기호(3,4) 건물은 건축허가서, 등기사항전부증명서상 2필 일단지로 등재되어있는 바, 일괄 평가하였으니 경매 진행 시 재확인 및 참고하시기 바랍니다. 나. 본건 기호(5~9) 토지는 공유지분의 소유로서, 각 지분의 위치가 특정되어 제시되지 아니하였으므로 전체면적을 기준으로 한 가격으로 지분비율에 의거 평가 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. 1)건물의 구조 기호(3,4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 지상2층 및 3층 건물로서,외벽 : 벽돌 쌓기 등 마감입니다. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감입니다. 창호 : 새시창호 입니다. 2)이용상태 기호(3,4) : 단독주택으로 이용중입니다. 3)설비내역 기호(3,4) : 보일러에 의한 난방설비 구비되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다. 5)공부와의 차이 해당없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건은 기준시점 현재 일반건축물대장이 존재하지 않아 해당 관청에 문의 결과 승인조건 미이행으로 인해 사용승인을 득하지 못하여 일반건축물대장이 없는 상태로 확인 되었는 바,이를 고려하여 관찰감가를 병용하여 평가하였으니 경매 진행 시 재확인 및 참고하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록 3,4는 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 없는 상태이며 이를 고려하여 평가함. 목록5~9 지분매각임. 제시외 건물(감정평가서상 ㉡,㉥) 각 매각 포함. 현황조사서상 타인소유인 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉢,㉣,㉤,㉦) 각 매각 제외. 목록1,2는 공부상 ‘전 및 임야’이나 현황상 ‘단독주택 부지’임. 목록5~9는 공부상 ‘임야’이나 현황상 ‘도로’임. 제시외 1번 목록 지상에 (1). 조립식 판넬조 판넬지붕 보일러실.(소유자 소유, 임차인 배상권 점유) (2). 목조 썬나이트 지붕 및 비닐지붕 출입구.(임차인 배상권 소유, 점유) (3). 목조 함석지붕 창고.(임차인 배상권 소유, 점유) (4). 목

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년9월2일	소유권 최OO		소멸
2	2011년1월5일	근저당권 (OOOO	247,000,000	소멸기준
3	2011년1월5일	지상권 기OOOO		소멸
4	2012년10월22일	근저당권 박OO	130,000,000	소멸
5	2021년6월7일	근저당권 정OO	57,000,000	소멸
6	2021년11월12일	압류 국		소멸
7	2023년5월24일	가압류 임OO	6,918,800	소멸
8	2025년2월26일	임의경매 청OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년9월2일	소유권 최OO		소멸
2	2014년10월22일	근저당권 (OOOO	247,000,000	소멸기준
3	2025년2월26일	임의경매 청OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-28)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
민OO	제1동2층전부	3,000만원 [월]20만원	X
민OO	2023.01.10 2025.05.19.	2025.5.20.	2022.12.29.~2024.12.29.
배OO	제2동1층~3층전체	4,000만원(2023.05.26.증액 1천만원)	X
배OO	2019.06.17. 2019.06.17.(증액1천만원2025.05.15.)	2025.5.15.	2019.05.30.부터

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 662,049,570원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 107,203,082원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 320일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 320일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/보전산지/버스정류장/차량접근이 가능/철근콘크리트구조/평스라브지붕/스라브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,2,5~9 : 2011. 1. 5. 근저당권 설정 목록3,4 : 2014. 10. 22. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.12.02 기타 주OOO OOOOOOO 송달료 및 경매예납금 환급계좌변경신청서 제출

일괄매각. 목록 3,4는 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 없는 상태이며 이를 고려하여 평가함. 목록5~9 지분매각임. 제시 외 건물(감정평가서상 ㉡,㉥) 각 매각 포함. 현황조사서상 타인소유인 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉢,㉣,㉤,㉦) 각 매각 제외. 목록1,2는 공부상 ‘전 및 임야’이나 현황상 ‘단독주택 부지’임. 목록5~9는 공부상 ‘임야’이나 현황상 ‘도로’임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	청주지방법원 (286-24)충청북도 청주시 서원구 산남로 62번길 51 (산남동) 대표 : 043)249-7114~5, 민원 : 043)249-7465, 야간 : 043)249-7400 관할지역 : 청주시, 보은군, 괴산군, 증평군, 진천군
등기소	(대표:, 팩스:, )
세무서	동청주세무서 (대표:043-229-42, 팩스:043-229-4601, 충청북도 청주시 청원구 1순환로 44(율량동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	1,485,165,912원 984,799,600원	78% 1.4회
6개월	10건	1,533,900,937원 1,054,795,311원	76% 1.4회
12개월	20건	1,224,426,402원 841,883,767원	125% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.